A cikk letölthető PDF formátumban is.

A házastársi közös lakás használatára, az azzal való rendelkezésre, végül a lakáshasználat rendezésére speciális szabályok kidolgozását az teszi szükségessé, hogy ez a lakás az, ami az esetek többségében a család számára az otthont jelenti, s mint ilyen, a családi élet, a gyermekek felnevelésének színtere. Ezért mind a nemzetközi dokumentumokban [például Európa Tanács Miniszterek Bizottsága (81) 15 Ajánlása], mind a külföldi jogrendszerekben (például Osztrák Házassági törvény. 86-88. §-ok) elterjedt, hogy a házastársaknak és gyermekeiknek a lakás használatához fűződő jogát attól függetlenül részesítik védelemben, hogy a lakás mint “vagyontárgy” melyikük tulajdona vagy bérlete. Ezeknek a nemzetközi tendenciáknak a hatályos Csjt. 31/A-31/D. §-ai is alapvetően megfelelnek, a polgári jognak más szabályai (például a lakásbérletről szóló 1993. évi LXXIII. törvény – Lt.) azonban kevésbé. Ezért a Javaslat a hatályos családjogi szabályozáson csak kisebb, az élethez közelebb álló, nagyrészt egyszerűsítést tartalmazó változtatásokat hajt végre (például a lakáshasználati jog ellenértékének bonyolult számítási módját mellőzi, megpróbál többfajta rendezési lehetőséget adni ahhoz, hogy az elvált házastársak ne kényszerüljenek együtt lakni a továbbiakban. Igyekszik arra ösztönözni a házastársakat, hogy a lakáshasználatot – ha lehetséges – a közös vagyon megosztásával együtt rendezzék). További változtatások szükségesek a lakásbérlet jogi szabályozásában is a családvédelmi érdek hatékonyabb érvényesítése érdekében.

A lakáshasználat rendezésével kapcsolatban a rugalmasabb, végrehajtható szabályozásokat iktat be a 3:80. § (3) bekezdése, 3:81. § (3) bekezdésének a) pontja, 3:82. § (2) bekezdése, 3:84. § (3) bekezdésének b) pontja és (4) bekezdése, a vagyonmegosztással való összefüggéseket pedig a 3:80. § (3) bekezdése, 3:84. § (1) és (3) bekezdése teremti meg.

3:76. § [A házastársi közös lakás]

(1) Házastársi közös lakás az a lakás, amelyben a házastársak egyikük vagy mindkettőjük tulajdonjoga, haszonélvezeti joga, vagy bérleti joga alapján együtt laknak.

(2) A házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználatát a házastársi közös lakásban kell biztosítani.

(3) E fejezet alkalmazásában lakáshasználatra jogosult a lakásra kizárólagos jogcímmel rendelkező házastárs kiskorú gyermeke is.

1. A Csjt. 31/B-31/E. §-ai csak a házastársak egyikének vagy mindkettőjüknek tulajdonjoga vagy bérleti joga alapján használt lakás használatára vonatkozóan tartalmaznak rendelkezéseket. A bírói gyakorlat a rendezés lehetőségét kiterjesztette valamennyi, a házastárs(ak) által önálló jogcímen (például haszonélvezeti, haszonbérleti joga alapján) használt lakásra (PK 299. állásfoglalás indokolása). A Javaslat a házastársi közös lakás fogalmának meghatározásánál a gyakorlatot követi, de nem használja az “önálló” jelzőt, mivel magától értetődőnek tekinti, hogy csak olyan lakás használatának a rendezéséről lehet szó, amelyet a házastársak nem más személy jogcíméhez kapcsolódva, járulékos jelleggel (mint családtagok, albérlők), hanem más személy használati jogától függetlenül használnak. Ahhoz, hogy házastársi közös lakásról beszélhessünk, három feltételnek kell együttesen fennállnia: 1) a házasságnak [a 3:36. § (1) bekezdésében foglalt esetben ideértve az érvénytelen házasságot is], 2) az együttlakásnak egy olyan (önálló) lakásban, amelynek használatára 3) a házastársak egyikének vagy mindkettőjüknek tulajdonjoga, haszonélvezeti (használati) joga vagy bérleti joga alapján kerül sor. A Javaslat a szóba jöhető önálló jogcímeket nevesíti, és a szabályozás szempontjából különbséget tesz a házastársak közös jogcíme, illetőleg az egyik házastárs kizárólagos jogcíme alapján lakott házastársi közös lakás használatával való rendelkezés, továbbá használatának rendezése között. A “közös” és a “kizárólagos” jogcím a külső jogviszonyra vonatkozó megjelölés, a házastársnak a házassági kötelékből eredően joga van a másik házastárs kizárólagos jogcíme alapján lakott közös lakás használatára az életközösség megszűnése után is, a használat rendezéséig [3:77. § (2) bekezdés, 80. § (1) bekezdés].

2. A Csjt. 31/B. § (2) bekezdésével egyező szabályozást tartalmaz a (2) bekezdés első mondata a házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználati jogáról, ami összefügg a Szülői Felügyelet Cím 155. § (2) bekezdésében foglalt azon rendelkezéssel, amely a kiskorú gyermek gondozásának, nevelésének körében a lakáshasználat biztosítását is a szülő(k) kötelezettségévé teszi. A lakáshasználat rendezésére vonatkozó szabályok alkalmazása szempontjából – a bírói gyakorlattal egyezően (BH 1992/12. sz. 764., CDT 206.) – lakáshasználatra jogosult a lakásra kizárólagos jogcímmel rendelkező házastárs gyermeke is. Hangsúlyozni kell, hogy a gyermek lakáshasználati jogát önmagában a nagykorúság elérése nem szünteti meg, hiszen tipikus esetben a szülők ezt követően is kötelesek gondoskodni továbbtanuló nagykorú gyermekük tartásáról, amelynek elsődleges módja a saját háztartásukban történő ellátás (lásd 3:217. §, 3:220. §). Ha a gyermek nem tanul tovább, akkor sem szűnik meg automatikusan a használati joga, mindaddig, amíg azt tőle a szülők meg nem vonják.

3:77. § [A közös lakással való rendelkezés korlátai]

(1) A házastársak közös jogcíme alapján lakott lakás használatáról az életközösség fennállása alatt, továbbá annak megszűnésétől a lakáshasználat rendezéséig a házastárs csak a házastársával együttesen vagy házastársa hozzájárulásával rendelkezhet. A hozzájárulást vélelmezni nem lehet.

(2) A házasság felbontása vagy a házassági életközösség megszűnése önmagában nem szünteti meg annak a házastársnak a használati jogát, aki a lakást a másik házastárs jogcíme folytán használja.

(3) A házastárs az életközösség fennállása alatt, továbbá annak megszűnésétől a lakáshasználat rendezéséig a kizárólagos jogcíme alapján használt lakással sem rendelkezhet házastársa hozzájárulása nélkül olyan módon, amely házastársának vagy a bennlakó kiskorú gyermeknek a lakáshasználatát hátrányosan érintené.

1. Míg a külföldi jogok többségében található jogi szabályozás arra, hogy milyen rendelkezési korlátozások állnak fenn a házastársi közös lakással kapcsolatban a házassági életközösség fennállása alatt, a Csjt. erre – a 30. § (1) bekezdésének általános szabályát kivéve – nem tartalmaz rendelkezést. A Javaslat ezt a hiányt pótolja: kimondja, hogy a házastársak közös jogcíme alapján használt lakással való rendelkezésre az életközösség fennállása alatt, továbbá annak megszűnésétől a lakáshasználat – megállapodással vagy bírói döntéssel való – rendezéséig lényegében a 3:50. §-ban előírt korlátozások érvényesülnek, vagyis a lakással a házastársak csak együttesen vagy a másik hozzájárulásával rendelkezhetnek, a hozzájárulást vélelmezni nem lehet. A “rendelkezés” természetesen nem teljesen a vagyonjogi szabályokban foglalt tartalmat jelenti, ami a tulajdonos rendelkezési jogosítványait foglalja magában, hanem a házastársak jogcíméhez igazodik (például a bérlő nem idegenítheti el vagy terhelheti meg a lakást, de elcserélheti, albérletbe adhatja, más személyt befogadhat, tartási szerződést köthet a lakásra stb.). Valamennyi ilyen, a lakás használatát érintő jogcselekményre vonatkozik az (1) bekezdésben foglalt korlátozás.

2. A (2) bekezdésben a Javaslat törvénybe iktatja azt, a bírói gyakorlatban kialakult jogtételt, hogy a házasság felbontása önmagában nem szünteti meg annak a házastársnak a használati jogát, aki a lakást a másik házastárs jogcíme folytán használja, ehhez vagy a felek ilyen tartalmú szerződése, vagy a bíróság döntése szükséges (PK 299. állásfoglalás, BH 1992/10. sz. 634., CDT. 229.). Szerződés alatt nem csupán a 3:78. §-ban foglalt alakiságokkal megkötött, a használatot még a házasságkötéskor vagy azt követően, az életközösség fennállása alatt “előre” rendező szerződés értendő, hanem a házastársaknak az életközösség megszűnése utáni, alakszerűséghez nem kötött bármilyen megállapodása (például az egyik házastárs önkéntes, visszatérés szándéka nélküli elköltözésében kifejezésre jutó ráutaló magatartása mint a szerződési akarat kinyilvánítása is szóba jöhet).

3. A (3) bekezdés a fent említett időszakban annak a házastársnak a rendelkezési jogát is korlátozza, akinek a házastársak közül kizárólagos jogcíme van a házastársi közös lakás használatára. Ez a szabály már nem minden, a használatot érintő egyoldalú rendelkezést tilt, hanem csak azokat, amelyek a másik házastársnak vagy a bennlakó kiskorú gyermeknek a lakáshasználatát hátrányosan érintenék (ha nem hátrányos számukra, akkor a kizárólagos jogcímmel rendelkező – általában a különvagyoni tulajdonos vagy egyedüli bérlő – házastárs a lakást elcserélheti, albérletbe adhatja stb. házastársa hozzájárulása nélkül is). A házastárs kizárólagos jogának ilyen tartalmú korlátozása ismert számos jogrendszerben és a nemzetközi dokumentumokban is [Lásd ET Min. Biz. (8 1) 15 Ajánlás 1. és 5. Alapelv].

3:78. § [A használat szerződéses rendezése]

(1) A házastársi közös lakás használatát a házasulók, vagy a házastársak a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetére szerződéssel rendezhetik. A szerződés érvényességéhez annak közokiratba foglalása szükséges.

(2) A szerződés hatálya az annak megkötésekor meglévő lakás helyébe lépett közös lakásra akkor terjed ki, ha a szerződés kifejezetten így rendelkezik.

(3) A felek a közös lakás használatáról házassági vagyonjogi szerződésben is rendelkezhetnek.

1. A házastársi közös lakás használatát – miként a közöttük létrejövő vagyonjogi rendszert – is rendezhetik a házasulók és a házastársak előre, külön erre irányuló szerződéssel vagy magában a házassági vagyonjogi szerződésben is. (A hatályos jogban ugyanígy: Csjt. 31/A. §). Az ilyen szerződés érvényességéhez is közokiratba foglalás szükséges (ennek indokairól lásd a 65. §-hoz fűzött okfejtést), ha viszont külön kötik meg, azt nem szükséges országos nyilvántartásba venni, mivel – a családjogi szabályozás keretein belül – a házastársaknak harmadik személyekkel szembeni jogait és kötelezettségeit nem érinti.

2. Rendezésre szorul az a kérdés, hogy a szerződés hatálya csak a megkötésekor meglévő házastársi közös lakásra vagy a később annak helyébe lépett lakásra is kiterjed-e. A Javaslat szerint az utóbbi lakásra a szerződés csak akkor terjed ki, ha azt kifejezetten kimondja.

3:79. § [A gyermek lakáshasználati jogának figyelembevétele]

(1) A szerződésben a felek megállapodhatnak abban is, hogy a lakáshasználatra jogosult gyermekeik további lakhatását a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetére – figyelemmel arra, hogy a szülői felügyeletet közösen fogják-e gyakorolni vagy az csak egyiküket illeti majd meg – milyen módon biztosítják. Ebben az esetben – eltérő rendelkezésük hiányában – a szerződés az annak megkötését követően született gyermekükre is kiterjed.

(2) Ha a szerződés a (1) bekezdésben foglalt rendelkezést nem tartalmaz, vagy a rendelkezés a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek megfelelő lakáshoz fűződő jogát súlyosan sérti, a bíróság a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetén a gyermek érdekében a házastársi közös lakás használatát a szerződésben foglaltaktól eltérően rendezheti.

A 78. §-ban szabályozott szerződés tartalmára vonatkozóan a Javaslat speciális szabályt csak egy vonatkozásban ad. A kiskorú gyermek lakáshasználati jogának védelme érdekében egyrészt felhívja a szülők figyelmét annak lehetőségére, hogy az életközösség megszűnése esetére a gyermekek további lakhatásának biztosítását – ami minden körülmények között kötelességük – a szülői felügyelet rendezésének módjához igazim, maguk határozhatják meg, másrészt kimondja, hogy – eltérő rendelkezésük hiányában – a szerződés az annak megkötése után született gyermekükre is kiterjed.

Ha a szerződés a kiskorú gyermek lakáshasználati jogával kapcsolatosan rendelkezést nem tartalmaz, vagy olyan rendelkezést tartalmaz, ami a lakáshasználat rendezésekor a kiskorú gyermek megfelelő lakáshoz fűződő jogát súlyosan sérti, a bíróság a gyermek érdekében a közös lakás használatát a szerződésben foglaltaktól eltérően rendezheti. Ez a szabály – a felek szerződési szabadságának erősítése céljából – szűkítést jelent a Csjt. 31/A. § (2) bekezdésében foglaltakhoz képest, amely az eltérést a kiskorú gyermek érdekében a “súlyos sérelem” megszorítás nélkül lehetővé teszi.

3:80. § [A használat rendezése az életközösség megszűnése után]

(1) Az életközösség megszűnése után a házastársak megállapodhatnak a házastársi közös lakás további használatáról. A megállapodás nincs alakszerűséghez kötve.

(2) A 7 8. § szerinti szerződés vagy az életközösség megszűnése után kötött egyéb megállapodás hiányában a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetén a házastársi közös lakás további használatáról – bármelyik házastárs kérelmére – a bíróság dönt.

(3) Ha valamelyik házastárs – akár házassági bontóperben, akár a házastársi közös vagyon megosztása iránti perben – a lakáson fennálló közös tulajdon megszüntetését kéri, a bíróság a házastársi közös lakás használatát a közös tulajdon megszüntetésével együtt rendezi.

1. A házastársaknak az életközösség megszűnését követően természetszerűen javaslom törölni, lehetőségük van arra, hogy megállapodjanak a közös lakás további használatáról. Ez a szerződés – szemben a 78. §-ban szabályozott szerződéssel, amely a házasulók, illetve a házastársak között az életközösség megszűnése esetére “előre” rendezi a használat kérdését – nincs alakszerűséghez kötve, az írásban, szóban és ráutaló magatartással is létrejöhet (vö. 77. § indokolásában foglaltakkal). Amennyiben a megállapodás harmadik személy (például a bérbeadó) jogait érinti, annak hatályosulásához e harmadik személy hozzájárulása szükséges.

2. Ha a felek között sem a 3:78-79. §-okban szabályozott szerződés, sem az életközösség megszűnését követően – kötelező alakiság nélkül – létrejött egyéb megállapodás nincs a házastársi közös lakás használatáról, annak rendezését bármelyik házastárs a bíróságtól kérheti. A Csjt. 31/B. § (1) bekezdése ezt csak a házasság felbontása esetén teszi lehetővé, a Javaslat – a gyakorlat igényeit és a kodifikációs tanulmány (Benkő Csilla: A házastársi és az élettársi lakáshasználat családjogi és polgári jogi kérdései, Kézirat, Budapest 2000. 24. oldal) álláspontját követve – ezt az életközösség megszűnésének esetére is kiterjeszti.

3. A lakáshasználat rendezésének a vagyonmegosztással való összefüggését és a felek közötti valamennyi vitás kérdésnek lehetőleg egy perben való rendezését, a későbbi elszámolási viták megakadályozását szolgálja a (3) bekezdésben rögzített szabály, amely szerint a lakáson fennálló közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereseti kérelem esetén a bíróságnak a házastársi közös lakás használatát a közös tulajdon megszüntetésével együtt kell rendeznie. Ez szakítás azzal a bírói gyakorlattal, amely szinte feltétel nélkül mindig a lakáshasználat rendezésének tulajdonít elsőbbséget a közös tulajdon megszüntetésével szemben, azzal az indokkal, hogy ettől függően határozható meg, ki tekinthető “bennlakó tulajdonostársnak” (BH 1982/13. sz. 483., CDT. 161., BH 1992/11. sz. 692.). A Javaslat – nem vitatva, hogy a rendezésnek továbbra is fontos szempontja a bennlakók, különösen a bennlakó kiskorú gyermek védelme – a felek körülményeinek szélesebb körű mérlegelését teszi lehetővé a bíróság részére, amikor a két kereseti kérelemről együttes döntést ír elő. Ha viszont a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasításra kerül, ami nem gyakran fordul elő, a bíróság a lakáshasználatról a 3:81-82. §-ai szerint határoz.

3:81. § [A közös jogcímen lakott lakás használatának megosztása és a megosztás mellőzése]

(1) Ha a lakás használata a házastársakat közös jogcím alapján illeti meg, a bíróság közöttük a lakás használatát megosztja, ha ez a lakás adottságai alapján lehetséges. A használat megosztására akkor is sor kerülhet, ha a lakás kisebb átalakítással az osztott használatra alkalmassá tehető, feltéve, hogy egyik vagy mindkét házastárs az átalakításra vonatkozó jogosultságát, valamint az átalakítás műszaki előfeltételeit igazolja, és az átalakítás költségeinek megelőlegezését vállalja. Az átalakítás költségeinek viseléséről – vita esetén – a bíróság dönt.

(2) A lakáshasználat megosztása esetén a házastársak a lakás meghatározott lakószobáit és helyiségeit kizárólagosan, más helyiségeit közösen használják. A lakáshasználat megosztása a házastársak harmadik személlyel szemben fennálló jogait és kötelezettségeit nem érinti.

(3) A bíróság a lakás használatának megosztását – a felek körülményeinek mérlegelésével – mellőzheti, ha

a) a házastársaknak vagy egyiküknek ugyanabban a helységben más beköltözhető lakása van, vagy ez a lakás egyoldalú nyilatkozattal beköltözhetővé tehető,

b) az egyik házastárs a lakásból önként és a visszatérés szándéka nélkül elköltözött és – ha a szülői felügyeletet ő gyakorolja – a kiskorú gyermek lakáshasználati jogát megfelelően biztosította.

(4) Nem osztható meg az adottságainál fogva arra egyébként alkalmas lakás használata, ha az egyik házastárs olyan felróható magatartást tanúsít, amely miatt a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével járna.

1. A Javaslat – a hatályos joggal egyezően – külön választja a rendezési módokat attól függően, hogy a lakást a házastársak közös jogcímen (mint tulajdonostársak, együttes haszonélvezők, bérlőtársak stb.), vagy egyikük
kizárólagos jogcíme alapján használják. Közös jogcímen használt lakás esetén a főszabály változatlanul a lakás használatának megosztása, amit a bíróság a jelenleginél rugalmasabb feltételekkel rendelhet cl vagy mellőzhet. Az elrendelésre akkor van lehetőség, ha arra a lakás adottságai alapján mód nyílik [azt, hogy ez a feltétel mikor valósul meg, a Javaslat – szemben a Csjt. 31/B. § (4) bekezdésben foglalt felsorolással – nem részletezi], és azt szubjektív ok [lásd (4) bekezdés] nem zárja ki. A megosztás elrendelésének irányába “húzó” szabály, hogy a használat megosztására akkor is sor kerülhet, ha a lakás kisebb átalakítással a megosztásra alkalmassá tehető, feltéve, hogy az átalakítás jogi (például bérbeadói és hatósági engedély) és műszaki előfeltételei (melyet szakértői vizsgálatok bizonyíthatnak) igazoltak. A költségeket annak a házastársnak kell előlegeznie, aki a megosztásnak ezt a módját kéri, azok viseléséről pedig – vita esetén a bíróság dönt, a felek körülményeit és az átalakításhoz fűződő érdekét mérlegelve. Mindezek lényegében a bírói gyakorlatban kialakult megoldások normává emelését jelentik (BH 1979/7. sz. 268., CDT 214., BH 1992/6. sz. 399., CDT 213., PJD VIII. 193.).

2. A (2) bekezdés rögzíti, hogy a használat megosztása nem jelent teljes elkülönülést a lakáson belül, az nem azonos az ingatlan természetbeni megosztásával, mint a közös tulajdon megszüntetésének egyik módjával, hanem a társbérlethez hasonló helyzetet teremt a házastársak között, akik a lakásnak egyes, a bíróság által meghatározott lakószobáit és helyiségeit kizárólagosan, más helyiségeit közösen jogosultak használni [1993. évi LXXVIII. törvény – Lt. 5. § (1) bekezdés]. A lakáshasználat megosztása a házastársaknak a lakással rendelkezni jogosult harmadik személlyel (például a bérbeadóval) szemben fennálló jogait és kötelezettségeit nem érinti, így továbbra is egyetemlegesen terhelik őket mint bérlőtársakat a lakással kapcsolatos tartozások.

3. A (3) bekezdés értelmében a használat megosztásának a jelenleginél szélesebb körű mellőzésére van lehetőség akkor, ha a házastársak vagy egyikük több lakással rendelkezik, vagy valamelyikük a lakásból elköltözött. A kodifikációs tanulmány is felveti és az ügyvédi szerződéskötési gyakorlatban is általános az a megoldás, hogy ilyen esetekben a házastársi közös lakás használatának megosztása, az elvált házastársaknak kvázi “együttélésre kötelezése” mellőzhető, ami családvédelmi szempontból is kívánatosabb, mint a társbérletszerű további együttlakás. A Javaslat a bíróság számára – a felek körülményeinek mérlegelésével – akkor teszi lehetővé az egyébként arra alkalmas lakás osztott használatának mellőzését, ha a házastársaknak vagy egyiküknek ugyanabban a helységben más beköltözhető, vagy az azzal rendelkezni jogosult házastárs egyoldalú nyilatkozatával (albérlet felmondása, szívességi lakáshasználat megvonása) beköltözhetővé tehető lakása van. (Ez az utóbbi fordulat megakadályozza a rendelkezni jogosult házastársat abban, hogy üresen álló lakását a házastársi közös lakás használatának rendezése iránti per befejezéséig, rosszhiszeműen lakottá tegye). A (3) bekezdés b) pontja lényegében a jelenlegi “elhagyás” szabályainak (Csjt. 31/D. §) a kiterjesztését jelenti a házastársak által bármilyen közös jogcímen használt lakásra. Ennek tehát a Javaslat szerint nemcsak bérlakás, hanem a házastársak közös tulajdonában álló lakás esetén is helye van, természetesen azzal, hogy a kiköltözésre kötelezett házastárs tulajdonjoga nem szűnik meg, hanem csak a használati joga, ami lehetőséget ad a későbbiekben, a körülmények megváltozása esetén a használat rendezésére (Az egyik tulajdonostársnak a lakóingatlan kizárólagos használatára történő feljogosítása – kivételes esetekben – a PK 8. számú állásfoglalás alapján is lehetséges). A társtulajdonos házastárs ilyenkor kérheti a 80. § (3) bekezdése alapján a közös tulajdon megszüntetésével a jogvita végleges rendezését. A visszatérés szándéka nélküli elköltözés alapján nem mellőzheti a használat megosztását a bíróság, ha a kiskorú gyermek lakáshasználatát máshol megfelelően nem látja biztosítottnak. Az osztott használat mellőzésére kerülhet sor a 82. § (2) bekezdése szerinti esetben is (cserelakás felajánlása).

4. Míg a (3) bekezdésben foglaltak mérlegelésen alapuló lehetőséget biztosítanak a bíróságnak a lakáshasználat megosztásának mellőzésére, a (4) bekezdésben rögzített feltételek fennállása esetén a bíróság nem rendelheti el az osztott használatot. Erre az egyik házastársnak az olyan felróható magatartása adhat okot, amely miatt a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével járna [a Csjt. 31/B. § (4) bekezdéséhez képest csak a magatartás felróhatóságának kiemelése jelent változást]. Fontos megjegyezni, hogy a gyakorlat szerint e jogkövetkezmény alkalmazása esetén mindkét házastárs magatartását értékelni kell (BH 1994/11. sz. 600., CDT. 224.).

3:82. § [Az egyik házastárs használati jogának megszüntetése]

(1) Ha a házastársak közös jogcíme alapján használt lakás használatának megosztására nem kerül sor, a bíróság az egyik házastársnak a lakás használatára vonatkozó jogát megszünteti és őt – a 81. § (3) bekezdésének b) pontjában meghatározott esetet kivéve – a lakás elhagyására kötelezi.

(2) A bíróság az egyik házastársnak a lakás használatára vonatkozó jogát megszüntetheti és őt a lakás elhagyására kötelezheti akkor is, ha a lakás egyébként alkalmas lenne az osztott használatra, de e házastárs részére a másik házastárs megfelelő cserelakást ajánl fel és a lakáshasználat rendezésének ez a módja a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek érdekeit nem sérti.

1. Ha a házastársak közös jogcíme alapján használt lakás megosztására nem kerül sor, mert a lakás az adottságainál fogva a megosztásra nem alkalmas és arra alkalmassá sem tehető, vagy az osztott használat elrendelésére a bíróság – a törvényben meghatározott okokból – nem lát alapot, illetőleg azt mellőznie kell, a bíróság az egyik házastársnak a lakás használatára vonatkozó jogát megszünteti és őt – a korábbi, önkéntes, visszatérés szándéka nélküli elköltözés esetét kivéve – a lakás elhagyására kötelezi. Hogy “a lakás használatára vonatkozó jog” megszüntetése mit jelent, az attól a jogcímtől függ, amelynek alapján a házastársak használják a lakást: például bérlőtársi jogviszony esetén a távozó házastárs bérlőtársi jogának a megszüntetését, közös tulajdon és haszonélvezeti jog esetén a használat részjogosítványának megszüntetését stb. Az, hogy melyik házastárs használati joga kerül megszüntetésre, az osztott használat mellőzésének az okától függ: például melyikük tanúsított felróható magatartást, melyiküknek van ugyanabban a helységben beköltözhető lakása, kinél van a kiskorú gyermek elhelyezve stb. A lakás elhagyására kötelezett házastárs – a megszüntetés okától függetlenül – elhelyezésre sem a másik házastárssal, sem mással szemben nem tarthat igényt.

2. A Csjt. 31/B. § (6) bekezdése szerint a bérlőtársi jogviszony akkor is megszüntethető, ha a közös lakást két másik lakásra el lehet cserélni, és a lakáscsere folytán mindkét házastárs megfelelő lakáshoz jut. Ez a rendelkezés azonban a gyakorlatban csak nagyon ritkán tud érvényesülni, mivel elenyésző számban találni két olyan cserepartnert, aki a házastársak pereskedésének befejezéséig várna a csereszerződések megkötésével. Jogirodalmi nézet szerint a lakáscsere akkor is elrendelhető, ha csak egy – az egyik házastárs számára megfelelő – lakás áll rendelkezésre (Rakvács József: Kézikönyv az új lakástörvény, helyiségbérleti jogviszony magyarázatához” HVG-ORAC, Budapest, 1999., 137. oldal). A Javaslat ennek, a jelenleginél életszerűbbnek tűnő megoldásnak a jogszabályi alapját kívánja megteremteni a (2) bekezdésben foglalt rendelkezéssel, amelynek nem feltétele, hogy a cserelakás ugyanabban a helységben legyen, mint a házastársi közös lakás. A megfelelőségnél azonban természetesen a kiköltözésre köteles házastárs életkörülményeit figyelembe kell venni.

3:83. § [Az egyik házastárs kizárólagos jogcíme alapján lakott lakás használatának rendezése]

(1) Ha a házastársi közös lakást a házastársak kizárólag egyikük jogcíme alapján használják, a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetén a bíróság ezt a házastársat jogosítja fel a lakás további használatára.

(2) A bíróság az adottságainál fogva arra alkalmas lakás osztott használatát akkor rendelheti el, ha a lakáshasználatra jogosult gyermek, vagy legalább a gyermekek egyike feletti szülői felügyeleti jog gyakorlását a másik házastársnak biztosította, vagy a lakás elhagyása a másik házastársra nézve – a házasság időtartama, valamint e házastárs körülményei alapján – súlyosan méltánytalan lenne.

(3) Kivételesen indokolt esetben a bíróság a házastársat a másik házastárs kizárólagos tulajdonában vagy haszonélvezetében álló lakás kizárólagos használatára is feljogosíthatja, ha a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek feletti szülői felügyeleti jog gyakorlása ezt a szülőt illeti meg és a kiskorú gyermek lakhatása másként nem biztosítható. Ebben az esetben a házastársat a bérlő jogállása illeti meg azzal, hogy lakáshasználati joga rendes felmondással csak megfelelő cserelakás felajánlásával szüntethető meg.

(4) A bíróság a (2)-(3) bekezdés szerinti osztott, illetőleg kizárólagos lakáshasználatot meghatározott időre, vagy feltétel bekövetkezéséig is biztosíthatja.

1. Ha a házastársi közös lakást a házastársak kizárólag egyikük jogcíme alapján használják, az e kizárólagos jog (tulajdon, haszonélvezet, bérlet) gyakorlásához fűződő érdek és a családvédelmi érdek ütközhet egymással. Ezt az ütközést a Javaslat főszabályként az előző érdek javára oldja fel, amikor az (1) bekezdésben kimondja, hogy a bíróság a kizárólagos jogcímmel rendelkező házastársat jogosítja fel a házastársi közös lakás további használatára. Ettől eltérni csak a (2)-(3) bekezdésben tételesen felsorolt esetekben lehet.

2. A (2) bekezdés szerint a bíróság az adottságainál fogva arra alkalmas lakás osztott használatát rendelheti el egyrészt a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek érdekében, ha a gyermek vagy több gyermek esetén legalább egyikük feletti szülői felügyeleti jog gyakorlását a másik házastársnak biztosította [ez a rendelkezés lényegében megfelel a Csjt. 31/B. § (3) bekezdés második fordulatának], de lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek hiányában is akkor, ha a lakás elhagyása a másik házastársra nézve – a házasság időtartama valamint e házastárs körülményei alapján – súlyosan méltánytalan lenne. Ez utóbbi rendelkezéssel a Javaslat a hosszabb házasságot követően, az elköltözéshez megfelelő anyagi fedezettel nem rendelkező, esetleg korábbi saját lakását éppen e házasság érdekében feladó házastársat kívánja védeni a kizárólagos lakáshasználati jogcímmel rendelkező házastárssal szemben.

3. A (3) bekezdés kivételesen indokolt esetben azt is lehetővé teszi, hogy a bíróság a lakás kizárólagos használatára a másik házastársat jogosítsa fel, ha a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek feletti szülői felügyeleti jog gyakorlása őt illeti meg és a kiskorú gyermek lakhatása másként nem biztosítható (például a lakás nem osztható meg, elköltözni nem tudnak). Az Alkotmánybíróság a tulajdonjognak családvédelmi alapon, a gyermek érdekében történő korlátozását a 2299/B/1991. sz. határozatában (ABH 1992. 570. oldal) nem tartotta alkotmányellenesnek, azt támogatja az ET Min. Biz. (81) 15 Ajánlás 3. Alapelve is, és az nem ismeretien a külföldi jogokban sem.

A gyermek érdekén túlmenően más okot a Javaslat nem ismer el a lakással jogcímmel rendelkező házastársnak a használati jogtól történő megfosztásához, így még az e házastárs által a másik házastárssal szemben tanúsított súlyosan felróható (durva, tettleges) magatartást sem.

A másik házastársnak a lakás kizárólagos használatára történő feljogosítását azonban a Javaslat – eltérően a hatályos jogtól -csak az egyik házastárs tulajdonjoga vagy haszonélvezeti joga alapján használt lakás esetében ismeri el. Nincs lehetőség tehát a lakásra kizárólagos bérleti joggal rendelkező házastárs lakáshasználati jogának – akárcsak átmeneti – megszüntetésére, mert ez lényegében a bérleti jogviszony alanyában jelentene harmadik személyre (a bérbeadóra) kiható olyan változást, amelynek családvédelmi érdek alapján sem lehet helye, és amely súlyos problémákat okozna a bérleti jogviszonnyal kapcsolatos jogok gyakorlását és kötelezettségek teljesítését illetően is (Ilyen döntés meghozatalát a hatályos jog alapján is csak bérbeadói hozzájárulás esetén engedi meg a Legfelsőbb Bíróság PK 298. sz. állásfoglalása; igaz, a hozzájárulás megtagadása esetén lehetőséget lát tűrésre kötelezésre).

A bírói gyakorlatban vitás, hogy az a házastárs, akit a másik házastárs lakásának használatára a bíróság feljogosított, milyen jogokkal és kötelezettségekkel rendelkezik. A PK 279. állásfoglalás szerint a nem tulajdonos házastársnak a lakás használatára való feljogosítása esetén a lakásbérlet szabályai csak kisegítő jelleggel, annyiban alkalmazhatók, amennyiben azt a jogviszony sajátos természete nem zárja ki (I. pont, CDT 197.). Van olyan jogirodalmi nézet, amely szerint a házastársnak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető (dologi hatályú) használati jogot kellene biztosítani (Szepesházi Péter: A házastárs lakáshasználati jogának ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetőségéről – Családi Jog) A Javaslat ezzel szemben egyértelműen kimondja, hogy a használatra feljogosított házastársat a bérlő jogállása illeti meg, azzal a különbséggel, hogy lakáshasználati joga ún. rendes (nem a felróható magatartásán alapuló) felmondással – nem állami és nem önkormányzati lakás esetén is – csak megfelelő cserelakás felajánlása esetén szüntethető meg. Egyébként ugyanis a hatályos Lt. 26. § (5) bekezdése értelmében bérleti jogviszonya a “bérbeadó” másik házastárs részéről – három hónapos határidővel – e nélkül is felmondható lenne. Annak természetesen nincs akadálya, hogy a házastárs és a bérbeadó (a tulajdonos, haszonélvező házastárs) az Lt. 27. § (1) bekezdése szerint a cserelakás felajánlása helyett pénzbeli térítés fizetésében állapodjanak meg.

4. Előfordulhat, hogy azok a körülmények, amelyekre tekintettel a bíróság az osztott használatot elrendelte, vagy a másik házastársnak a lakás kizárólagos használatát biztosította, előre láthatóan csak meghatározott ideig vagy feltétel bekövetkezéséig állnak fenn (például a gyermek nagykorúságáig, a másik házastárs lakás helyzetének megoldásáig), vagy elvárható a másik házastárstól, hogy lakhatását meghatározott időn belül más módon, saját erejéből oldja meg. Ilyen esetekről rendelkezik a (4) bekezdés, amely lehetővé teszi, hogy a bíróság a (2)-(3) bekezdés szerinti osztott, illetőleg kizárólagos lakáshasználatot csak az ehhez szükséges átmeneti időre biztosítsa.

3:84. § [A lakáshasználati jog ellenértékének megtérítése]

(1) Az a házastárs, aki szerződés vagy a bíróság döntése alapján a lakás elhagyására köteles, a korábbi használati joga vagyoni értékének megfelelő térítésre tarthat igényt. Nem tarthat igényt térítésre az a házastárs, aki szerződésben a lakás elhagyását elhelyezési és térítési igény nélkül vállalta.

(2) A térítés összegének megállapításánál a gyermek lakáshasználati jogának értékét annak a házastársnak a javára kell figyelembe venni, aki a lakáshasználatot szülői felügyeleti joga alapján a gyermek részére a továbbiakban -akár a volt közös lakásban, akár máshol – biztosítja.

(3) A térítés a lakás elhagyásakor esedékes, kivéve, ha

a) a bíróság a házastársat felróható magatartása miatt kötelezte a lakás elhagyására és az egyidejű teljesítés a bent maradó házastárs és a kiskorú gyermek érdekét súlyosan sértené, vagy

b) a lakás használatának rendezésére a házastársi közös vagyon megosztása iránti perben kerül sor és a használati jog vagyoni értékét a bíróság a vagyonmegosztás során számolja el.

(4) A lakásban maradó házastárs a térítés helyett a távozó házastárs részére megfelelő cserelakást ajánlhat fel.

1. A Javaslat gyökeresen változtat a lakáshasználati jog ellenértékének jelenlegi rendszerén, amelynek alapja bérlakás esetén az önkormányzati bérlakás “leadása” esetén járó térítés mértéke, tulajdoni lakás esetén a beköltözhető és a lakott forgalmi érték különbözete [Csjt. 31/C. § (2) bekezdés]. E szabályok kidolgozásakor, az 1980-as évek közepén a családok nagy része önkormányzati bérlakásban lakott, és a Csjt. 1986-os módosítása ennek alapul vételével építette fel a lakás elhagyásáért járó térítés számításának módozatait. A Javaslat a mai, ettől jelentősen eltérő helyzetben abból indul ki, hogy – a gyakorlat tapasztalatai szerint – a lakás használatára vonatkozó jognak vagyoni értéke van, amelyet nem elméleti számítások alapján, hanem a forgalmi viszonyoknak megfelelően, esetenként kell meghatározni. A használati jog vagyoni értéke ugyanúgy a házastársak vagyonának része, mint más vagyontárgy vagy vagyoni értékű jog. A házastársi közös vagyon megosztása során a vagyontárgy értékének meghatározása egyedileg, szakértő kirendelése útján történik. A lakásból távozó házastársnak is ahhoz az összeghez kell hozzájutnia, amennyi elvesztett használati jogának az értéke, ez pedig szintén a forgalmi adatok alapján, a konkrét lakásra nézve állapítható meg reálisan. Ilyen módon illeszthető be a térítés összege ellentmondás mentesen a házastársak közötti vagyoni elszámolásba is.

2. A fentiekre tekintettel a Javaslat a használati érték számítására szabályokat nem ad, csupán azt rögzíti, hogy a lakásból távozó házastárs korábbi használati joga vagyoni értékének megfelelő térítésre tarthat igényt. Nem illeti meg térítés azt a házastársat, aki a lakás elhagyását akár a 3:78. § (1) bekezdése szerinti, akár az életközösség megszűnése után kötött szerződésben a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetére elhelyezési és térítési igény nélkül vállalta. A térítés összegét – az említetteknek megfelelően – a használati jog forgalmi értéke határozza meg, amitől eltérést jelenthet, hogy a gyermek lakáshasználati jogának értékét annak a házastársnak a javára kell figyelembe venni, aki a lakáshasználatot szülői felügyeleti joga és kötelezettsége alapján a gyermek részére a továbbiakban biztosítja (ez tehát nemcsak a lakásban a gyermekkel maradó házastárs fizetési kötelezettségét csökkenti, hanem – a jelenlegi gyakorlattal szemben – növelheti a térítés mértékét annak a házastársnak a javára, aki a lakást a nála elhelyezett gyermekkel együtt hagyja el).

3. A (3) bekezdés a térítés esedékességét a lakás elhagyásának időpontjához köti, az a) és b) pontban rögzített, a családvédelmet, illetve a vagyoni kérdések egyszerűbb rendezését szolgáló kivételekkel. Ez utóbbival kapcsolatban megjegyzést érdemel, hogy abban az esetben, ha a vagyonmegosztásnak a lakást magában foglaló ingatlan közös tulajdonának megszüntetése is tárgya, a lakásból távozó volt tulajdonostárs házastársat – természetesen – nem a használati jogának megfelelő térítés, hanem a tulajdoni hányadának megfelelő megváltási ár illeti meg.

4. Tekintettel arra, hogy a térítés az új szabályozás mellett is változatlanul a távozó házastárs lakáshelyzetének megoldását szolgálja, a (4) bekezdés szerint a lakásban maradó házastársnak lehetősége van arra, hogy a távozó házastárs részére a térítés helyett megfelelő cserelakást ajánljon fel.

3:85. § [A lakáshasználat újrarendezése]

(1) Ha a bíróság a lakás osztott használatát rendelte el vagy a tulajdonos (haszonélvező) házastársat kötelezte a lakás elhagyására, bármelyik házastárs kérheti a lakáshasználat újrarendezését arra történő hivatkozással, hogy a rendezés alapjául szolgáló körülményekben bekövetkezett változás folytán a használat módjának változatlan fenntartása lényeges jogos érdekét vagy a közös kiskorú gyermek érdekét sérti.

(2) Az (1) bekezdésben foglaltak nem érintik a volt házastársnak azt a jogát, hogy a használat megosztását követően a volt házastársa bérlőtársi jogviszonyának megszüntetését e törvénynek a bérlőtársakra vonatkozó rendelkezései alapján kérje.

1. Ez a § a lakáshasználat újrarendezésére tartalmaz speciális szabályt azokban az esetekben, amikor a lakáshasználatot nem a felek közötti szerződés rendezte (az utóbbira a bírói szerződésmódosításnak a Kötelmi Könyvben található rendelkezései az irányadók), hanem a bíróság. Azonos tartalmú norma található az élettársak lakáshasználatának újrarendezése tekintetében (3:101. §).

A rendelkezés lényege, hogy amennyiben a bíróság korábban a lakás osztott használatát rendelte el, a körülmények megváltozása esetén bármelyik (vagy mindkét) házastárs jogcíme alapján használt lakásra (tulajdon, haszonélvezet, bérlet) kérhető újrarendezés. Ha a bíróság nem osztott használatot rendelt el, hanem az egyik házastársat a lakás elhagyására kötelezte, csak akkor kérhető újrarendezés, ha a tulajdonos (haszonélvező) volt távozásra kötelezve, mivel az ő használatra alapot adó joguk (tulajdonjog, haszonélvezeti jog) a bíróság döntése ellenére fennmaradt; a kiürítésre kötelezett nem tulajdonos, nem bérlő házastárs, vagy az akinek bérlőtársi jogát a bíróság megszüntette, nem léphet fel ilyen igénnyel, mert már nincs ilyen jogosultságuk, amelynek alapján az újrarendezést igényelhetik.

Az újrarendezés lényegében olyan feltételekkel kérhető, mint általában a szerződés bírói módosítása, azzal a többlettel, hogy arra a kiskorú gyermek érdekének sérelmére hivatkozással is sor kerülhet. A körülmények megváltozását jelentheti például a kiskorú gyermek nagykorúvá válása és elköltözése a lakásból, a volt házastársak egészségi állapotának, életkörülményeinek, anyagi helyzetének módosulása.

2. A (2) bekezdés kapcsolatot teremt a családjogi és a lakásbérleti szabályok között, amikor a lakásbérletnek azokra a szabályaira utal, amelynek alapján a bérlőtársi jogviszony megszüntetését a másik bérlőtárs felróható magatartására hivatkozással – volt házastársak esetén a családjogi szabályok szerinti első rendezést követően – lehet kérni (Lt. 30. §).

Hozzászólások

hozzászólás