A cikk letölthető PDF formátumban is.

III. Cím

A tulajdonjog megszerzése

I. Fejezet

Tulajdonszerzés átruházással

4:45. § [Az átruházás]

(1) Az ingó dolog tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és a dolog birtokának átruházása szükséges.

(2) Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak bejegyzési engedély alapján a telekkönyvbe való bejegyzése szükséges.

1-2. A tulajdonjog átruházással való megszerzésének két történetileg kialakult rendszere határozható meg. Az egyik a konszenzuális, a másik a tradíciós rendszer. A konszenzuális rendszerben (mint amilyen például – ingó dolgok átruházásánál – a francia és az angolszász) a jogcím és a tulajdonszerzés nem válik szét egymástól, a jogcímet keletkeztető szerződés egyúttal a tulajdonszerzés joghatását is kiváltja. A tradíciós rendszerben a jogcím még önmagában nem váltja ki a tulajdon átszállásának joghatását, a tulajdon átszállásához további aktus, az átadás (ingatlanok esetében a telekkönyvi bejegyzés) szükséges. Ez utóbbi tipikus példája a német és az osztrák rendszer, valamint a magyar magánjog megoldása.

A Ptk. fenntartotta a tradíciós rendszeren alapuló II. világháború előtti megoldást, amely a tulajdonjog megszerzéséhez a szerződésen felül a dolog átadását, ingatlan esetében pedig az átruházás telekkönyvi bejegyzését is megköveteli. Ezzel nemcsak a konszenzuális rendszert nem fogadta el a Ptk., de nem adaptált olyan megoldást sem, amely szerint bizonyos dolgok tulajdonjogának megszerzéséhez szükséges az átadás, míg más dolgok tulajdonjogának átszállásához a megállapodás elegendő. A konszenzuális rendszer elvetése és a tradíciós rendszer fenntartása mellett elsősorban az szólt, hogy a konszenzuális rendszer elfogadása esetén a megállapodás és az átadás közötti időszakban a dolog az átruházó birtokában, de már a másik fél tulajdonában volna, ami pedig azt vonná maga után, hogy a birtokosnak a dolog épségben tartásához fűződő érdeke csökkenne, a tulajdonosnak pedig – aki a tulajdon átszállása folytán a kárveszélyt viseli -a birtoklás ellenőrzésére szűk körben lenne lehetősége. A kárveszély átszállását ugyanakkor a Ptk. javaslata nem kívánta a tulajdon átszállásától elválasztani, különösen arra tekintettel, hogy ha a kárveszély átszállása nem a tulajdon, hanem a birtok megszerzéséhez kapcsolódna, akkor a tulajdonszerzéshez nem fűződne olyan számottevő joghatás, ami a szerződésen alapuló kötelmi keresettel is megvalósítható ne volna, ami a konszenzuális megoldást tenné tartalmatlanná. A tradíciós rendszer mellett szólt továbbá a telekkönyvi bejegyzés konstitutív hatálya. Olyan megoldás lehetősége, amely diszpozitív szabállyal a felekre bízná a tulajdon átszállásának módját, a Ptk. javaslatának miniszteri indokolásában fel sem merül, és gyakorlati igényként sem jelentkezik.

Az átadás jogi természete a II. világháború előtti magánjogi törvénytervezeteinkben ügyleti természetű volt. Ennek következtében szétvált a tulajdonátruházás jogcímét keletkeztető kötelmi szerződés és a tulajdon átszállását eredményező dologi jogi ügylet, az átadás. A Ptk. szabályaiból ez a különbségtétel nem olvasható ki, és ez komoly érveket szolgáltat azoknak, akik az átadás dologi ügyleti természetét tagadják. Az átadás természete körül kialakult bizonytalanságra és az ebből eredő problémákra élesen világított rá a névre szóló részvény átruházás kapcsán a Legfelsőbb Bíróság egy eseti döntése nyomán kialakult vita, amelyet a Legfelsőbb Bíróság 1/2000. sz. jogegységi határozata zárt le.

A Javaslat a Ptk.-val összhangban a tulajdon átszállásánál jog-címes tradíciós rendszeren alapszik, amely a tulajdon átszállásához a jogcímen felül a dolog átadását, ingatlan esetén pedig a telekkönyvi bejegyzést is megköveteli. Mivel a Ptk. szabályainak megfogalmazása jelenleg nem teszi egyértelművé az átadás jogi természetét, feltétlenül szükséges, hogy a Javaslat egyértelműen foglaljon állást ebben a kérdésben, éspedig a dologi jogi szabályok körében, az átruházás kapcsán. A jogirodalomban az ügyletegység, és ezzel szemben az átadás jogügyleti természete mellett elhangzott érvek alapján, valamint a tulajdon átszállásához kapcsolódó gyakorlati problémák (kárveszély átszállása, tulajdonosi jogosítványok gyakorlásának időpontja stb.) tisztább és könnyebb megoldhatósága érdekében a Javaslat az átadás jogügyleti jellege mellett foglal állást, az átadást a birtokátruházásra vonatkozó dologi jogi szabályok körében jogcímes dologi ügyletként szabályozva. A birtokátruházás jogügyleti természete mellett kezelhetők csak megfelelően az olyan esetek, amelyek a dolog tényleges fizikai átadása nélkül történnek, valamint az ingatlanok tulajdonának átruházásához szükséges telekkönyvi bejegyzés (illetve az ehhez megkövetelt bejegyzési engedély).

Az ingók átruházása körében mind a konszenzuális, mind a tradíciós rendszer mellett nyomós érvek szólnak. A konszenzuális rendszer mellett szól az egyszerűsége, bizonyos ügyletek körében a köznapi felfogáshoz való közelebb állása; az, hogy számtalan helyzetben ésszerűtlen megkövetelni az átadást, mert az csak a tulajdon átszállását nehezítő többletfeltétel, amelyre a felek nem gondolnak és nem is tartják szükségesnek; az, hogy az átadáson alapuló rendszer sem alkalmas forgalomvédelmi funkciót betölteni (a kívülállók számára az átadás megtörténte sem követhetőbb és ellenőrizhetőbb mint a jogügylet), hogy a birtok maga sem tölt be ilyen szerepet (számtalan helyzet van, amelyben a dolog nem a tulajdonos birtokában van), és hogy a tradíciós rendszer is kénytelen elismerni olyan átadási formákat, amelyekben a tényleges birtokba adás nem történik meg (constitutum possessorium, brevi manu traditio, szimbolikus átadás, ezek nem jelentenek átadást, csupán azzal egyenértékűnek tekinthetők). A jóhiszemű szerzés védelme ugyanakkor – amely a tulajdonátruházás szabályozásának egyre hangsúlyosabb szempontja -megvalósítható konszenzuális rendszerben is. Az átadás megkövetelése tehát tekinthető tartalmatlan formalitásnak, amely a forgalmat nem könnyíti, hanem nehezíti. A konszenzuális rendszer hátránya ugyanakkor, hogy a modern kereskedelmi igényekhez mégsem tud igazodni, a birtok nélkül a szerződéses láncolat nehezen követhető; hatása csak korlátozott lehet, mert a konszenzuális rendszer maga után vonja a szükségszerű különbségtételt a felek közötti intern és a harmadik személyek felé irányuló extern hatás között, ilyen értelemben pedig a felek közötti viszonylatban a tulajdon átszállását relativizálja; ellentétes a dologi jogok mindenkire kiterjedő abszolút hatályával, és a felek közötti valamint a külső joghatások szétválasztása dogmatikai szempontból is bonyolult.

A tradíciós rendszer ezzel szemben összességében – kompromisszumai ellenére – tisztább helyzetet teremt, ahol kevesebb kivételt kell alkotni, mint a konszenzuális rendszerben, és további előnye, hogy egységesen alkalmazható (nem kell a felek közötti és a külső hatásokat elválasztani). A tradíciós rendszer mellett szóló érv lehet a tradíció által nyújtott – bár kétségkívül nem döntő mértékű – forgalombiztonság, a kárveszély és a tulajdon összekapcsolása, valamint az, hogy nemcsak szerződéses, hanem más alapon is keletkezhet kötelezettség tulajdon átruházására, így például jogalap nélküli gazdagodás vagy természetben való kártérítés címén.

A Javaslat a birtokátruházás lehetséges módjait (amelyek közül egy lehetséges mód az átadás) nem a tulajdon-, hanem a birtokátruházás kapcsán határozza meg, tekintettel egyrészt arra, hogy a birtokátruházás nemcsak a tulajdon átruházása, hanem más jogok (ingó dolgon szerződéssel alapított haszonélvezet, kézizálog) alapítása során is szerepet játszik, másrészt pedig arra, hogy a birtok átszállásának kötelmi jogi szerepe és hatása is van. Ezekre az esetekre is alkalmazni kell a birtokátruházás jogi természetére és módjaira vonatkozó szabályokat.

Az ingókkal szemben a dologi jogi jogosultság ügyleti természetű keletkezése és változása ingatlanok esetén nem a birtokállapot változásához, hanem telekkönyvi bejegyzéshez kötött. Itt az átadás jogi tényének a jogváltozás telekkönyvi bejegyzéséhez szükséges bejegyzési engedély kiadása feleltethető meg.

A kötelmi és dologi ügylet szétválasztása maga után vonja azt a kérdést is, hogy a kötelmi ügylet érvénytelensége kihasson-e a dologi ügylet érvényességére, azaz a dologi ügylet legyen-e absztrakt. Ha a dologi ügyletet nem absztrakt ügyletként fogjuk fel, akkor a kötelmi ügylet érvénytelensége a dologi ügylet érvénytelenségét is eredményezi. Ha a dologi ügyletet – mint például a német jogban – absztraktként fogjuk fel, akkor a kötelmi ügylet érvénytelensége nincs hatással a dologi ügyletre. A jogosult a dolgot ugyan jogalap nélküli gazdagodásként visszakövetelheti, azonban pozíciója (különösen, ha a dolgot megszerző személy azt időközben átruházta) az érvénytelenség esetétől jelentősen eltérhet. A tulajdonátruházás absztrakt rendszerének célja és egyúttal elsődleges előnye a jóhiszeműen szerző harmadik személyek védelme. A forgalomvédelmi szempontok ugyanakkor más eszközökkel (a nem tulajdonostól való tulajdonszerzés szabályai) is megoldhatók, és az absztrakciós elv a magyar tulajdonjogi szabályoktól mindig idegen volt (a II. világháború előtti Polgári Törvénykönyv tervezetek egyikében szerepelt, de általános elutasításba ütközött). Ezért a Javaslat a jogcímes tradíció elvének talajára helyezkedik, amely szerint a tulajdon átruházással való megszerzéséhez a jogcím mellett a dolog birtokának átruházása is szükséges, a tulajdon a birtokátruházással száll át, és a jogcím érvénytelensége a tulajdon átszállását kizárja. Az érvénytelen jogcím alapján hibátlan birtokátruházással szerzett dolgon a dolog megszerzője tulajdont nem szerezhet, a dolgot az átruházó tulajdoni igénnyel (rei vindicatioval) követelheti vissza.

A birtokkal megerősített jogcímvédelem a II. világháború előtti magánjogunk sajátos jogintézménye volt, amely az átadási elvet részesítette előnyben a telekkönyvi bejegyzéssel szemben, amikor az ingatlan kétszeri eladása esetén az első birtokba lépőt részesítette védelemben. A II. világháború előtti bírói gyakorlat ezt a szabályt átmeneti elvként alkalmazta arra tekintettel, hogy a telekkönyv magyarországi bevezetése elhúzódó folyamat volt, amivel párhuzamosan csak fokozatosan ment át a köztudatba a telekkönyvi bejegyzés szükségessége az ingatlan tulajdonjogának megszerzése esetén. A Ptk. azonban már nem a telekkönyv megszokottságának hiánya miatt tartotta fenn ezt a jogintézményt, hanem teljesen más jogpolitikai indokból. A cél a reális szükségleteket kielégítő ingatlanvásárlások előnyben részesítése volt a spekulációs célzatú ingatlanszerzésekkel szemben. Ma már ez a szempont a megváltozott gazdasági és társadalmi viszonyokra tekintettel nyilvánvalóan súlyát vesztette. A birtokkal megerősített jogcímvédelem kétségkívül gyengíti a telekkönyv közhitelességének és a bejegyzés konstitutív hatályának elvét, miközben mellette meggyőző jogpolitikai indokok nem hozhatók fel. A telekkönyv közhitelességének megerősítése olyan célkitűzés, amely minden bizonnyal a gyakorló jogászok igényeivel is találkozik. Ennek egyik eleme a birtokkal megerősített jogcímvédelem jogintézményének megszüntetése, amely a telekkönyv közhitelességének megerősítése és sikeres konszolidálása esetén eddigi szerepét elveszti. Erre tekintettel a birtokkal megerősített jogcímvédelmet a Javaslat elveti, és ezért nem szabályozza.

4:46. § [Tulajdonostól való tulajdonszerzés]

Átruházással – ha a törvény eltérően nem rendelkezik -csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni.

A Javaslat 4:46. §-a változatlan tartalommal emeli át a Ptk. 117. § (1) bekezdését. A származékos jogszerzés elvéből fakadó szabály a nemo plus iuris elve, azaz, hogy senki sem ruházhat át másra több jogot, mint amennyivel maga rendelkezik. Tulajdonjogot – ha a törvény eltérően nem rendelkezik – csak tulajdonostól lehet szerezni.

1. A tulajdonjogi szabályozás központi eleme a tulajdon védelme, és nemcsak magánjogi eszközökkel, hanem más jogágak (alkotmányjog, büntetőjog) eszközeivel is. A dolog jóhiszemű megszerzése esetén nyilvánvalóan kerül szembe a volt tulajdonosnak a tulajdon védelméhez fűződő érdeke az ellenérték fejében jóhiszeműen szerző személynek a tulajdon megszerzéséhez fűződő érdekével. Ennek az érdekkonfliktusnak a kezelésére a jogrendszerek különböző megoldásokat alakítottak ki.

Modellként alapvetően két rendszer különböztethető meg. Az egyik a római jogi, amely a nemo plus iuris elvét szigorúan követve nem tett kivételt: dolog tulajdonjogát kizárólag annak tulajdonosától lehetett megszerezni. Ezt a szigorú, a tulajdonos érdekeinek védelmére “hangolt” rendszer kompenzálta azonban egy mai szemmel is rövid, egyéves elbirtoklási idő (ez csak lopott dolgokra nem vonatkozott), amelynek elteltével a dolog megszerzője tulajdonossá vált. A másik modell a germánjogi absztrakt tulajdon-átruházási rendszer, amely szerint, ha valaki a dolog birtokát önként átengedte, a dolgot megszerző harmadik személlyel szemben kiadási igénye akkor sem volt, ha ez rosszhiszemű volt. Kártérítési alapú kiadás iránti igénye az eredeti tulajdonosnak csak akkor volt, ha a dolog birtokát nem önként engedte át. Ez a rendszer elsősorban a forgalom védelmére helyezte a hangsúlyt, a tulajdonost elsősorban az a feltétel védte, hogy a tulajdont harmadik személy csak akkor szerezhette meg, ha a dolog első birtokbaadása szabad akarat-elhatározás eredménye volt. Az egyes jogrendszerekben kialakult megoldások általában e két modell érdekkiegyenlítő (kompromisszumos) szabályokkal finomított változatát jelentik.

4:47. § [Tulajdonszerzés nem tulajdonostól]

(1) Átruházással a jóhiszeműen és ellenérték fejében szerző fél ingó dolog tulajdonjogát megszerzi akkor is, ha az átruházó fél nem volt tulajdonos. A tulajdonjog megszerzésének feltétele, hogy a szerző az ingó dolog tényleges birtokát is megszerezze.

(2) A tulajdonjognak az (1) bekezdés szerinti megszerzésével megszűnnek harmadik személynek a dolgot terhelő olyan jogai, amelyek az átruházás előtt keletkeztek, és amelyek fennállása tekintetében a tulajdonjogot megszerző fél jóhiszemű volt.

(3) Az eredeti tulajdonos és a dolgot az eredeti tulajdonossal szemben terhelő korlátolt dologi jog jogosultja a dolgot az első szerzéstől számított egyéves jogvesztő határidőn belül az ellenszolgáltatás megtérítése fejében visszaválthatja. A visszaváltással az eredeti tulajdonjog elvesztése után keletkezett korlátolt dologi jogok megszűnnek.

A Ptk. az osztrák ABGB-hez hasonlóan szabályozza a nem tulajdonostól való tulajdonszerzés eseteit. A Ptk. 118. és 119. §-aiban foglalt rendelkezések az átruházás származékos természetére vonatkozó alaptételt törik át a forgalom védelme érdekében azzal, hogy a kereskedelmi forgalomban szerző jóhiszemű vevő, továbbá az olyan személytől való jóhiszemű és ellenérték fejében való szerzés esetén, akire a dolgot a tulajdonos bízta [Ptk. 118. § (2)], akkor is megszerzi a tulajdonjogot, ha az eladó nem volt tulajdonos. Ezeknek a szabályoknak a felülvizsgálata az alábbiak miatt indokolt.

A Ptk. szabályai nem korlátozzák a nem tulajdonostól átruházással való szerzés szabályait az ingókra. Mivel a tulajdonszerzés szabályai ingatlanok esetén az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége miatt sajátos szabályozást igényelnek, e kivételek ingókra való korlátozása szükséges. Emellett a gyakorlatban problémák merültek fel a kereskedelmi forgalom értelmezése kapcsán, és ezeket a bírói gyakorlat a kereskedelmi forgalom szűk értelmezésével oldotta meg, különbséget téve a kereskedő más, illetőleg saját nevében való szerződéskötése között. A kereskedő általi saját vagy más nevében való szerződéskötés közötti különbségtétel következményeinek átlátása a vevőtől aligha várható el. A 118. § (2) bekezdése szerinti kivétel pedig azért okozhat problémát, mert az eladó és a tulajdonos viszonyának tisztázása biztosan meghaladja a vevő lehetőségeit. Ezek a szabályok sem elvi, sem gyakorlati megfontolásokból nem tekinthetők következetesnek. A jóhiszemű szerzésnek a kereskedelmi forgalomra való szűkítése azért nem támasztható alá kellően, mert a kereskedelmi forgalom vagy nem, vagy csak indokolatlanul szűken definiálható, s ez a jóhiszemű szerzővel szemben ésszerűtlen elvárást támaszt. A jóhiszemű szerző csak akkor lehet biztos abban, hogy tulajdont szerez, ha vizsgálja az eladó kereskedői minőségét, engedélyét, engedélyezett tevékenységének körét, továbbá azt, hogy saját nevében értékesít-e. Az ellenérték fejében jóhiszemű szerző védelmét attól függővé tevő szabály, hogy a tulajdonos a dolgot az eladóra rábízta-e, elsősorban azért következetlen megoldás, mert a vevő számára nem vizsgálható körülményeket tesz a tulajdonszerzés feltételévé.

A Javaslat a hatályos megoldással szemben abból indul ki, hogy a tulajdonjogát elvesztő eredeti tulajdonos és az ellenérték fejében szerző jóhiszemű személy védelemre érdemes érdekei azonos súlyúak. Elvi alapon különbséget tenni közöttük azért nem lehet, mert – a választott megoldástól függően – valamelyiküknek mindenképpen tulajdona elvesztésével kell szembesülnie: az egyik a dolog tulajdonjoga elvesztésének, a másik pénze elvesztésének kockázatával néz szembe. A tulajdonosi érdekek védelme ezért nem alapozza meg a kockázat egyik vagy másik félre telepítését, ezért további kockázattelepítési szempontokat is figyelembe kell venni. A Javaslat azt veszi alapul, hogy a kockázatok hatékony megosztása figyelembevételével a dolog tulajdonjogának elvesztésével vagy meg nem szerzésével kapcsolatos kockázatot az eredeti tulajdonosra célszerű telepíteni. Ő tud ugyanis a legtöbbet tenni azért, hogy a dolog akarata ellenére ne kerüljön forgalomba, vagy ha ez meg is történik, ő tudja a tulajdon elvesztésével járó kockázatot a legkisebb veszteséggel, a legolcsóbban – például biztosítás kötésével -, az általa a dolog őrzésével megbízott személy és eszközök kiválasztásával mérsékelni. Mindennek alapján a nem tulajdonostól átruházással való tulajdonszerzés szabályainak felülvizsgálata eredményeként a Javaslatban megfogalmazott szabály tűnik leginkább megfelelőnek.

A nem tulajdonostól való tulajdonszerzésnek a Javaslatban lefektetett szabályai természetszerűleg csak ingó dolgok szerzése esetén érvényesülnek. Ingatlanok esetén a jóhiszemű szerzők védelmét az ingatlan-nyilvántartás különös szabályaira és elveire tekintettel, az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályok körében kell rendezni. A nem tulajdonostól való tulajdonszerzés körében a jóhiszeműség kritériumait a bírói gyakorlat objektivizált mércében határozta meg, és annak fogalmát a Javaslat is ilyen értelemben alkalmazza. Ennek megfelelően jóhiszeműnek a szerző akkor minősülhet, ha nem tudott, és a körülményekre tekintettel nem is kellett tudnia arról, hogy az átruházó nem tulajdonos, és az átruházónak a dolog átruházására kiterjedő, a tulajdonostól származó jogosultsága sincsen. A Javaslat széles körben veszi figyelembe a jóhiszemű szerzés védelmét, azonban – ennek mintegy ellentételezéseképpen – annak megállapítása során, hogy ki tekinthető a jóhiszeműnek, szigorú, objektivizált mércét alkalmaz, amely nyitott tényállásként lehetővé teszi az eset összes körülményeinek vizsgálatát, az adott eset sajátosságainak figyelembevételét. A jóhiszeműség mércéje ennek megfelelően nem a szerző fél tudattartalma, hanem az adott helyzetben általában elvárható magatartás, a gondos és körültekintő ember magatartása.

A nem tulajdonostól való tulajdonszerzést nem indokolt biztosítani olyan esetben, amikor a szerző nem a birtok tényleges megszerzésével, hanem a birtokátruházás egyéb módjaival szerez tulajdont.

A Javaslatnak a nem tulajdonostól való tulajdonszerzési szabályai az eladót természetesen nem védik; vele szemben az eredeti tulajdonos kártérítési igényt érvényesíthet.

2. A nem tulajdonostól való tulajdonszerzés biztosítása és következetes szabályozása szükségessé teszi a harmadik személyeknek a dolgot terhelő jogai sorsának rendezését is. A Javaslat a nem tulajdonostól való tulajdonszerzés szabályainak a dolgokat terhelő jogokra való megfelelő kiterjesztésével irányadóvá teszi azokat a dolgot terhelő terhek megszűnése kapcsán is. Ha a dolgot szerző személy a dolgot terhelő jogról tudott, vagy a körülményekre is tekintettel tudnia kellett volna, a dolgot csak a teherrel együtt szerezheti meg. A nem tulajdonostól való tulajdonszerzés eseteiben nem minősülhet jóhiszeműnek az, aki kellő gondossággal eljárva tudomást szerzett volna arról, hogy az átruházó nem tulajdonos, vagy hogy a dolgot valamilyen jog terheli.

3. A Javaslat a nem tulajdonostól való tulajdonszerzésnek az (1) bekezdésben megfogalmazott szabálya mellett is figyelemmel van arra, hogy a tulajdonosi érdekek a tulajdon tárgyához fűződő, pénzben ki nem fejezhető előszereteti értékeket is felölelnek, amelyek védelemben részesítendők. Ezért biztosítja a Javaslat a hatályos szabályozásban is ismert visszaváltási jogot az eredeti tulajdonos számára. A visszaváltási joggal kiegészítve az ingó dolgok tulajdonjogának a nem tulajdonostól való megszerzésére vonatkozó szabályok a jóhiszemű vevő és az eredeti tulajdonos közötti igazságos érdekkiegyenlítést valósítanak meg. A visszaváltás jogának biztosítása azonban szükségessé teszi a rendelkezést azokról a jogokról, amelyek az eredeti tulajdonos tulajdonjogának elvesztése és a visszaváltás időpontja között keletkeztek, és amelyek a dolgot terhelik. Ebben az időszakban ugyanis a dolgot megszerző személy tulajdonos, és tulajdonosi minőségén nem változtat az, ha az eredeti tulajdonos a dolgot visszaváltja. Így akik tőle ebben az időszakban a jogukat származtatják, jogosulttá válnak. A Javaslat azzal a megoldással, hogy e személyek jogainak a visszaváltással való megszűnéséről rendelkezik, a visszaváltással jogukat elvesztő harmadik személyek és a részükre jogot engedő szerző közötti jogviszony körébe utalja e személyeknek a joguk elvesztése következtében keletkező igényei rendezését.

4:48. § [Tulajdonszerzés pénzen és értékpapíron]

Akire pénzt vagy az értékpapírok átruházására vonatkozó szabályok szerint értékpapírt ruháznak át, tulajdonossá lesz akkor is, ha az átruházó nem volt tulajdonos.

A nem tulajdonostól való tulajdonszerzésnek a kereskedelmi forgalomra vonatkozó szabályai (4:47. §) mellett a Javaslat továbbra is kivételként szabályozza a pénzen és értékpapíron való tulajdonszerzést. A pénz és az értékpapírok helyettesíthető dolgok, amelyek a forgalomban sajátosan viselkednek, és ez indokolja külön szabályozásukat. Pénz esetén a szabály csak a törvényes fizetőeszközként használt pénzre terjed ki, a Javaslat azonban a szabályt nem korlátozza a bemutatóra szóló értékpapírokra, hanem – abból kiindulva, hogy az értékpapírok átruházásának szabályait más jogszabályok az értékpapírok forgalma során érvényesülő sajátos elvek szerint rendezik – azt minden értékpapírra kiterjeszti, feltéve, hogy az értékpapír átruházása az irányadó külön jogszabályok szerint, e jogszabályoknak megfelelően megtörtént. Olyan pénzre vagy értékpapírra, amelynél az egyediségnek van szerepe (például régiség), ezek a szabályok nem alkalmazandóak.

IV. Fejezet

Az elbirtoklás

4:56. § [Az elbirtoklás feltételei]

Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetében tizenöt, ingó dolog esetében pedig tíz éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.

Az elbirtoklás alapvető szabályainak megváltoztatása a jelenlegi szabályokhoz képest nem indokolt. Az elbirtoklás a tulajdonjog megszerzésének eredeti módja, amely elsősorban azon a megfontoláson alapszik, hogy aki tulajdonjogával hosszabb ideig nem él, a tényleges birtokossal szemben kevésbé érdemel jogvédelmet, egyrészt mert közömbössége a tulajdonjogával való felhagyásként értelmezendő, másrészt pedig azért, mert hosszú idő elteltével a tulajdonjog bizonyítása nehéz, megnyugtató eredményre többnyire nem vezet, és a tulajdon, valamint a jogalap nélküli birtok huzamos ideig való fennállása által keltett látszat eltérése bizonytalan helyzetet eredményez a forgalomban. Az elbirtoklás lehetőségének kizárása a rendezetlen jogi helyzeteket korlátlan időre hosszabbítaná meg, ezért is indokolt, hogy aki a dolgot jóhiszeműen szerezte és békésen birtokolja, meghatározott idő után tulajdonjogot szerezzen. A Ptk. az elbirtoklás idejét 32 évről szállította le 10 évre, ugyanazt az elbirtoklási időt állapítva meg ingókra és ingatlanokra. Az elbirtoklási idő leszállításának indoka az volt, hogy a 32 éves elbirtoklási idő túlságosan hosszú, amely kezdetleges jogszolgáltatási, forgalmi és hírközlési viszonyoknak felelt meg, és modern viszonyok között jelentősen csökkentette a jogintézmény jelentőségét. Az elbirtoklási idő leszállítása ezért mindenképpen indokolt volt.

Az elbirtoklási időt ingatlanok esetében a 2001. évi XIX. törvény hosszabbította meg 15 évre. Az ingatlanok elbirtoklási idejének felemelését elsősorban az indokolta, hogy a Ptk. 1991-es módosításának eredményeként az állami tulajdonban lévő dolgokra korábban fennállott elbirtoklási tilalom megszűnése folytán az állami tulajdon is elbirtokolhatóvá vált. Az állammal szembeni elbirtoklás legkorábban 2001. június 9-én következhetett be. Az 1991-’98 közötti időszakban az állammal szembeni elbirtoklás megszakadását eredményező intézkedések megtételére kevés idő maradt. A Ptk. 1991-es módosítása óta eltelt idő a társadalmi tulajdon lebontásának körülményei között nem bizonyult elegendőnek arra, hogy az állam tulajdonában maradó dolgok tulajdoni és használati viszonyainak rendezése teljes mértékben megvalósulhasson. A rendszerváltás óta az elbirtoklási idő meghosszabbításáig eltelt tíz év alatt nem sikerült a rendezett társadalmi és gazdasági viszonyokat – ide értve a stabil tulajdoni viszonyokat is – kialakítani. A változások követése és az addigi mulasztások pótlása olyan nagy mennyiségű feladatot eredményezett, amely indokolttá tette, hogy az elbirtoklási idő hosszabbá váljon. Megállapítható tehát, hogy az ingatlanokra előírt el-birtoklási idő meghosszabbítása egy átmeneti időszak nehézségeinek megoldását célozta, és nem szolgált távlati célt, mögötte nem olyan megfontolások húzódtak meg, hogy a tízéves elbirtoklás egyébként a gyakorlati tapasztalatok szerint indokolatlanul rövid lett volna. Mivel azonban a tizenöt évre emelt elbirtoklási idő valamennyi ingatlantulajdonos érdekeit védi, és az elbirtoklási időnek tíz évre való leszállítása nehezen követhető és bizonytalansággal járó tulajdonszerzési helyzeteket teremtene, a

Javaslat továbbra is fenntartja az ingatlanokra előírt tizenöt éves elbirtoklási időt.

Az elbirtoklási idő meghatározásának szempontja változatlanul az, hogy olyan elbirtoklási időt kell megállapítani, amely a jogilag bizonytalan helyzetek mielőbbi megszüntetését eredményezi, ugyanakkor elegendő időt biztosít a tulajdonos számára is jogainak sikeres érvényesítésére. Két, egymással szemben álló szempont kell tehát, hogy meghatározza az elbirtoklás törvényi időtartamát, az egyik oldalról a bizonytalan helyzetek időtartamának lehető csökkentése, másfelől pedig a tulajdonos érdekeinek védelme, akire nézve az elbirtoklási idő túlzottan rövid időtartamban való megállapítása – tekintettel arra, hogy az elbirtoklás tulajdonjogának elvesztését eredményezi – súlyosan méltánytalan lehet.

A Javaslat a fenti megfontolások alapján nem változtat a hatályos elbirtoklási időkön: elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetében tizenöt, ingó dolog esetében pedig tíz éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.

A Javaslat a jelenlegi szabályozásnak és a II. világháború előtti magánjogi bírói gyakorlat eredményeinek megfelelően határozza meg az elbirtoklás feltételeként a sajátkénti birtoklást. Elbirtoklás útján csak az szerezhet tulajdonjogot, aki a dolgot sajátjaként birtokolja. Sajátjaként nemcsak az birtokol, aki a dolog tulajdonosának hiszi magát, hanem az is, aki tudja, hogy a dolog másé, de saját birtoklását véglegesnek tekinti. A birtoklás jogcíme a jogcímet megalapozó jogviszony megszűnéséig gátolja az elbirtoklás megkezdését, függetlenül a birtokos szándékától és tudattartalmától.

A Javaslat nem változtat a jelenlegi szabályozáson abban a tekintetben, hogy a jóhiszeműséget az elbirtokló részéről továbbra sem követeli meg. Ennek oka egyrészt az, hogy a jóhiszeműség megkövetelése az elbirtoklási idő teljes tartama alatt azt eredményezné, hogy az esetek nagy részében nem kerülhetne sor elbirtoklásra, vagy csak a birtokos jogutódjának elbirtoklása válna lehetővé, és ez a bizonytalan helyzetek számát szükségtelenül növelné. Kétséges eredménynek tűnik az is, ha a birtokos jóhiszeműségének hiánya miatt nem, de jogutódja szerezhet elbirtoklással tulajdont, miközben ez a különbségtétel morális indokokon felül semmivel sem volna alátámasztható.

A Javaslat előkészítése során felmerült, hogy a bírói gyakorlatban a birtoklás sajátként való birtoklásként való megkövetelése azt a követelményt jelenti, hogy az elbirtokló okkal vélhesse a dolgot a sajátjának, illetőleg okkal tekinthesse a maga birtoklását véglegesnek. Ez ténylegesen, tartalma szerint a jóhiszeműség követelményével azonos szintű elvárást jelent, erre tekintettel pedig az elbirtoklás feltételei között a jóhiszeműség előírása volna indokolt, ami a jelenlegihez képest egyszerűbb megoldást is jelentene. Ezáltal szükségtelenné válhatna a kivételek (csalárd módon való szerzés, bűncselekmény stb.) meghatározása is. A jóhiszeműség előírása ugyanakkor szűkítené a jelenlegi szabályozást, újabb kritériumrendszer kidolgozását tenné szükségessé az olyan helyzetek megítélésére, amelyekben az elbirtokló az elbirtoklási idő tartama alatt szerez tudomást arról, hogy jogalap nélkül birtokol, és szakítást jelentene azzal a tradícióval, amely már a II. világháború előtti magánjogunkban kialakult és azóta töretlenül megmaradt. A jóhiszeműség kritériumának bevezetése ugyanakkor számottevő előnyökkel nem járna, és a bírói gyakorlatban sem merültek fel olyan problémák, amelyek a jelenlegi szabályozással szemben érvként szolgálnának. Mindezeket mérlegelve a Javaslat a hatályos szabályozás fenntartása mellett foglalt állást, továbbra is a sajátként való birtoklást követelve meg.

Elbirtoklás útján az elbirtokló a dolog tulajdonjogát automatikusan megszerzi. Ez ingatlanok esetében azt jelenti, hogy a tulajdon megszerzéséhez nincs szükség telekkönyvi bejegyzésre. A be nem jegyzett tulajdonos a telekkönyv alapján ellenérték fejében szerző jóhiszemű személy tulajdonszerzésével szemben védelemben nem fog részesülni. A Javaslat erre nézve – a Ptk.-tól eltérően – az elbirtokláshoz kapcsolódó külön szabályt nem tartalmaz. Az elbirtoklónak a tulajdonszerzésére való hivatkozása tilalmát a telekkönyvben bízva ellenérték fejében jogot szerző jóhiszemű személyekkel szemben a Javaslat, tekintettel a telekkönyvi rendelkezések körében elhelyezett hasonló tartalmú általános szabályra, nem mondja ki külön. A telekkönyvi szabályok körében elhelyezett általános rendelkezés az elbirtoklás kapcsán törekszik rászorítani az ingatlan elbirtoklóját arra, hogy tulajdonosi minőségének mielőbbi feltüntetését kérje, s ezáltal a telekkönyvi, valamint a tényleges állapot közötti eltérések lehetőségét csökkentse.

4:57. § [A jogcímes elbirtoklás]

Az elbirtoklás három év elteltével bekövetkezik akkor, ha a birtokos a dolog birtokát a tulajdonostól olyan szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdon feltétlen átruházását követelhetné, ha a szerződés az érvényességéhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos a maga részéről az ellenszolgáltatást teljesíti.

Külön szabályként az elbirtoklás időtartamát rövidített, hároméves időtartamban határozza meg a Javaslat arra az esetre, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól vagy jogutódától olyan szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdon feltétlen átruházását követelhetné abban az esetben, ha a szerződés az érvényességéhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos a maga részéről az ellenszolgáltatást teljesíti. Hasonló rendelkezést tartalmaztak a Mtj. 550. és 604. §-ai, ez a megoldás a magyar magánjogtól nem idegen.

A kivételes, rövidített elbirtoklási idő méltányos abban az esetben, amikor a szerző fél a tulajdonjog átszállásához szükséges bejegyzési engedélyt vagy a dolog tulajdonba adását a tulajdonostól követelhetné, de ezt a jogát nem érvényesítette (például ingatlan esetén azt jogszerűen szerzett birtokában bízva feleslegesnek tartva elmulasztotta), vagy az említett joga az alapul szolgáló szerződés írásba foglalásának elmulasztása folytán nem nyílhatott meg. A forgalmi érdekek biztosítása érdekében is indokolt, hogy az átruházással való tulajdonszerzés egyes kellékeinek hiányát csak az általános elbirtoklási idő mellett lehessen “orvosolni”, ami akkor is tulajdonjogot eredményez, ha az eredeti tulajdonos és az elbirtokló között nem volt a tulajdon átruházása tárgyában semmilyen jogügylet. Az elévülésnek ez a privilegizált esete elsősorban az alakszerűségi hiányokat és a telekkönyvi bejegyzés hiányát orvosolja.

4:58. § [Jogutódlás az elbirtoklásban]

Az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült.

A Javaslat 4:58. §-a kiegészíti a Ptk. 122. §-át. Az új birtokos változatlanul hozzászámíthatja saját elbirtoklási idejéhez az elődjének az elbirtoklási idejét. Ha a birtokos jogelődje elbirtoklás útján a tulajdonjogot már megszerezte, az elbirtoklási időt – az előd tulajdonszerzése folytán – összeszámítani nem lehet.

A birtoklásban elődnek kell tekinteni mindazokat, akik jogelődnek minősültek volna akkor, ha tulajdonosként tulajdont tudtak volna a jogutódra származtatni, így például az örökhagyó, vagy a dolgot átruházó nem tulajdonos. A szabályból az is következik, hogy ha az elbirtoklás tárgyát képező dolgot időközben átruházták, és az átruházó ügylet valamely okból megdőlt vagy megszűnt, és ennek következtében a dolog birtokát az átruházó szerezte vissza, az elbirtoklás idejének számítása során a dolgot visszaszerző átruházót is jogutódnak kell tekinteni.

4:59. § [Az elbirtoklás kizártsága]

(1) Aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot.

(2) Ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján nem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozólag állnak fenn, és a föld nem osztható meg.

(3) Az elbirtoklásra vonatkozó általános szabályok szerint birtokolható el a dolog tulajdoni hányada is.

1. A Javaslat változatlan formában tartja fenn a Ptk. 121. § (2) bekezdését: nem szerez elbirtoklás útján tulajdonjogot, aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához. A miniszteri indokolás rámutat, hogy “az ilyen személyek ugyanis jogvédelemben nem részesülhetnek, de jogutódaik birtoklása sem vezethet elbirtoklásra, mert a dolognak ilyen módon való elvonása nem vezethet az elvileg legteljesebb jogosultság, a tulajdon elvesztéséhez.”

2-3. Az ingatlanok elbirtoklása kapcsán továbbra is fenntartandó az a feltétel, hogy nem lehet megszerezni ingatlan tulajdonjogát akkor, ha az elbirtoklás feltételei a földnek csak egy részére állnak fenn, és a föld nem osztható meg. Egyértelművé kellett tenni ugyanakkor, hogy ingatlan tulajdoni hányadát is el lehet birtokolni, akkor is, ha az elbirtokló nem tulajdonostárs. Közös tulajdon esetén ugyanis a bírói gyakorlat elfogadja a tulajdonostárs tulajdoni hányadának elbirtokolhatóságát, azonban a jelek szerint nem ismeri el egyértelműen ennek lehetőségét akkor, ha az elbirtokló nem tulajdonostárs. Mivel ez a különbségtétel nem megalapozott, ugyanakkor az elbirtoklás jogintézményét alátámasztó jogpolitikai indokok fennállnak a tulajdoni hányad kapcsán is, a tulajdoni hányadnak nem tulajdonostárs birtokos számára is elbirtokolhatónak kell lennie. A bírói gyakorlat ellentmondásossága miatt ezt a kódexben ki kellett mondani, és mivel ugyanilyen megoldás nemcsak ingatlanok esetében indokolt, a Javaslat ezt kiterjesztette ingókra is.

4:60. § [Az elbirtoklási idő nyugvása]

Ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt, vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra.

A Javaslat fenntartja az elbirtoklási idő nyugvásának és megszakadásának hatályos szabályait (Ptk. 123-124. §). A szabályozás az elévüléssel összhangban rendezi az elbirtoklás nyugvásának kérdését. Az elbirtoklás alapja, hogy a tulajdonos nem érdemel jogvédelmet, ha a jogát hosszú időn át nem gyakorolja. Erre tekintettel – a hatályos szabályozással egyezően – nem biztosítja a Javaslat az elbirtoklás bekövetkezését akkor, ha a tulajdonos tulajdonjogát alapos okból nem gyakorolja. Ezért írja elő a törvény az elbirtoklási idő nyugvását, amelynek hatása, hogy a tulajdonos jogérvényesítése akadályának fennállása alatt nem következhet be az elbirtoklás. Ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt, vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra.

4:61. § [Az elbirtoklás megszakadása]

(1) Az elbirtoklás megszakad, ha

a) a tulajdonos a birtokost a dolog kiadására írásban felszólítja, vagy eziránt bírósághoz fordul,

b) a tulajdonos a dologgal rendelkezik, vagy

c) a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, vagy egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza.

(2) Ha az elbirtoklás megszakad, a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.

1-2. A Javaslat az elbirtoklás megszakadásának szabályait is változatlan formában tartotta fenn. Ha a tulajdonos magatartása vagy a birtoklás megszűnése miatt az elbirtoklás megszakad, az elbirtoklási idő elvész, és az elbirtoklási időt újra kell számítani.

4:62. § [A dolgot terhelő jogok hatása az elbirtoklásra és sorsuk elbirtoklás esetén]

(1) Elidegenítési és terhelési tilalom fennállása nem zárja ki az elbirtoklással való tulajdonszerzést, ha az elbirtoklás feltételei egyébként fennállnak.

(2) Az ingó dolog tulajdonjogának elbirtoklásával meg-szűnnek harmadik személynek a dolgot terhelő olyan jogai, amelyek az elbirtokló birtokának megszerzése előtt keletkeztek, és amelyekre nézve az elbirtoklás ideje szintén eltelt, kivéve, ha az elbirtokló a harmadik személy jogának fennállása tekintetében nem volt jóhiszemű, vagy ha annak fennállásáról az elbirtoklás idejének eltelte előtt értesült.

1-2. Az elbirtoklás a tulajdon eredeti szerzésmódja. Erre tekintettel is állapítja meg a Javaslat az elidegenítési és terhelési tilalom alóli kivételes rendelkezést és a 4:62. § (2) bekezdésében foglalt szabályt az ingó dolgot terhelő terhek megszűnésére vonatkozóan. E terhek nem szűnnek meg akkor, ha azok fennállása tekintetében az elbirtokló nem volt jóhiszemű, azaz azokról az elbirtokló a birtok megszerzésekor tudott vagy tudnia kellett. Hasonló szabályok előírása ingatlanra nézve a telekkönyvbe vetett bizalom, illetőleg az ahhoz fűzött közhitelesség és forgalmi érdek miatt nem indokolt.

X. Fejezet

A feldolgozás, az átalakítás, az egyesülés, a hozzáépítés, az átépítés, a beépítés és a ráépítés

4:78. § [Feldolgozás és átalakítás]

(1) Aki idegen dolog feldolgozásával vagy átalakításával a maga számára jóhiszeműen új dolgot állít elő, a dolog tulajdonosának választása szerint köteles a dolog értékét megtéríteni, vagy munkája értékének megtérítése ellenében az új dolog tulajdonjogát átengedni.

(2) Ha a munka értéke a feldolgozott vagy átalakított dolog értékét lényegesen meghaladja, a dolog tulajdonosa a dolog értékének megtérítését követelheti.

(3) Ha a feldolgozó vagy átalakító rosszhiszemű volt, a választás joga az anyag tulajdonosát illeti.

(4) Ha az anyag tulajdonosa az új dolog tulajdonjogát választja, csak gazdagodását köteles megtéríteni.

(5) Ha az új dolog tulajdonjogát a feldolgozó szerzi meg, harmadik személynek a dolgot terhelő joga megszűnik. Ha az új dolog tulajdona az anyag tulajdonosáé, az anyagot terhelő jog az új dolgot is terheli.

1-5. A Javaslat – a hatályos és a korábbi magánjogi szabályozáshoz hasonlóan – elfogadja annak lehetőségét, hogy átalakítás (feldolgozás) útján a dologból új dolog keletkezhet, és azt, hogy ezen új dolog tekintetében a tulajdonjog másként alakulhat, mint ahogy az az átalakított dolgon fennállt. A tulajdonváltozás elismerésének alapja korábban is az volt, hogy az átalakító a dologba annak átalakítása végett munkát és esetleg anyagot fektet be. Erre tekintettel annak a kérdésnek az eldöntése során, hogy az átalakítás eredményeként létrejött új dolog a régi tulajdonost vagy az átalakítót illesse meg, lényeges az az arány, amely a feldolgozott vagy átalakított anyag és a munka értéke között van. Nem közömbös ezen felül az sem, hogy az átalakító jóhiszemű volt-e vagy sem.

A Javaslat a feldolgozásnak és az egyesítésnek a hatályos szabályozását változatlan formában fenntartja. A Javaslat az idegen dolog feldolgozása kapcsán az anyag tulajdonosa és a feldolgozó közötti érdekellentétet úgy oldja fel, hogy főszabályként a feldolgozó jóhiszeműsége esetén is a tulajdonos választhat, hogy a másik fél kártalanítása ellenében az új dolgot tulajdonába veszi-e, vagy az átengedett dolog értékének megtérítését követeli-e. Ez a választási jog akkor nem illeti meg az anyag tulajdonosát, ha a feldolgozó munkája a feldolgozott anyag értékénél lényegesen magasabb volt. A feldolgozót választási jog ilyen esetben sem illeti meg. A feldolgozás akkor lehet tulajdonszerzési mód, ha a feldolgozás során megmunkált anyagok lényeges értékcsökkenés nélkül nem választhatók szét. Ha a megmunkált anyagok egymástól értékcsökkenés nélkül szétválaszthatók, az anyagok elválasztása a tulajdonjogi helyzetet megoldja. Feldolgozás az anyag bármilyen megmunkálása lehet, így annak minősül a felület megmunkálása (írás, festés, nyomtatás, vésés stb.) is. A tulajdonjog feldolgozással való megszerzésének feltétele nemcsak új dolog létrehozása, hanem az is, hogy a feldolgozó azt a maga számára állítsa elő. A feldolgozó a dolgot nem a maga számára állítja elő, ha arra jogviszonynál fogva (például vállalkozási szerződés alapján) köteles, vagy ha más számára végez munkát anélkül, hogy arra köteles lenne (például megbízás nélküli ügyvitel).

4:79. § [Egyesülés és vegyülés]

(1) Ha több személy dolgai úgy egyesülnek vagy vegyülnek, hogy azokat csak aránytalan károsodás, aránytalan költekezés árán vagy egyáltalán nem lehet szétválasztani, közös tulajdon keletkezik.

(2) Ha az egyesült vagy vegyült dolgok valamelyikét az egyesülés vagy vegyítés folytán keletkező új dolog többi eleméhez képest értékénél, minőségénél és gazdasági céljánál vagy egyéb oknál fogva főalkotórésznek kell tekinteni, e főalkotórész tulajdonosa választhat, hogy az egyesítéssel vagy vegyítéssel keletkezett dolgot a többi tulajdonos kártalanítása ellenében tulajdonába veszi, vagy kártalanítás ellenében azoknak átengedi.

(3) A választási jog nem illeti meg azt, aki az egyesülést vagy vegyülést rosszhiszeműen maga idézte elő. Ilyen esetben a rosszhiszemű volt tulajdonos csak a gazdagodás megtérítését követelheti.

(4) Ha az egyesítéssel vagy vegyítéssel keletkezett dolog a törvény szabályai szerint közös tulajdonba kerül, harmadik személyeknek az egyesített vagy vegyített külön dolgokat terhelő jogai a külön dolgok helyébe lépő tulajdoni hányadokra mennek át. Ha az egyik dolgot jog terheli és az egyesítéssel vagy vegyítéssel keletkezett dolog a másik dolog tulajdonosáé lesz, a dolgot terhelő joga – törvény eltérő rendelkezésének hiányában – megszűnik. A dolgot terhelő jog az egyesítéssel vagy vegyítéssel keletkezett dologra száll át, ha ez a terhelt dolog tulajdonosáé lesz.

1-4. Az átalakítás (egyesítés, vegyítés) során új dolog keletkezik. Ebből logikusan következik, hogy az anyagot terhelő jogok az új dolgon nem állhatnak fenn. Ez a Javaslat szerinti főszabály is. Nem volna azonban ésszerű ezt az elvet olyan esetekre is alkalmazni, amikor az új dolog is az anyag tulajdonosáé lesz. Ebben az esetben, mivel meg lehet állapítani a dolog megváltozása ellenére is a korábbi tulajdonos tulajdonjogának fennmaradását, vele szemben biztosítani kell a régi dolog tekintetében fennállott korlátolt dologi jognak az új dolgon való változatlan fennmaradását.

Az egyesített, az összekeverés, összeolvasztás útján vagy egyéb módon összevegyített vagy véletlenszerűen összevegyült dolgok tulajdonjogának kérdését a Javaslat továbbra is együttesen szabályozza. Ilyen esetekben az egyesülést, vegyülést stb. megelőző állapot helyreállítása – az alkotórészek szétválasztása -az elsődleges. Csak akkor tekinthető az ily módon létrejött dolog véglegesen egységes új dolognak, ha a helyreállítás vagy a szétválasztás nem lehetséges vagy nem gazdaságos. Ebben az esetben a tulajdon kérdésének kézenfekvő és természetes megoldása tulajdonközösséget alkotni a részek értékének arányában megállapított tulajdoni hányadok szerint. Ezt követi a Javaslat is. Ez a megoldás csak akkor nem igazságos, ha valamelyik érdekelt dolga az egységes dologban oly mértékben túlnyomó, hogy a helyzet valójában a dologhoz járult idegen tulajdonból származó alkotórész helyzetéhez hasonló. Ilyenkor helyesebb annak az elvnek az alkalmazása, amely lehetővé teszi, hogy a fődologhoz hasonló helyzetben lévő korábbi önálló dolog tulajdonosa választhasson saját tulajdonjogának biztosítása vagy a dolog kártalanítás fejében való átengedésének lehetősége között, az átalakítás szabályaihoz hasonlóan.

Ezekhez a szabályokhoz igazodik az egyesült dolgokat terhelő jogok sorsának szabályozása is. Ennek megfelelően, ha közös tulajdon áll elő, az alkotórésszé vált egyes dolgokat terhelő jogok a tulajdoni hányadokra mennek át, minthogy ezek a tulajdoni hányadok az egyes részek helyébe lépnek. Ha a főalkotórész tulajdonosa szerzi meg az egész egységes dolog tulajdonát, a főalkotórészt terhelő jog nem szűnik meg, és annak – a dolog feletti tulajdon egységéből fakadóan – a dolog új alkotórészeire is ki kell terjednie.

4:80. § [A feldolgozott, az átalakított, az egyesült vagy összevegyült dolog értékesítése]

(1) Ha a feldolgozott, az átalakított, az egyesült vagy az összevegyült dolog tulajdonjogára egyik fél sem tart igényt, azt értékesíteni kell, és a vételárat a jogosultak között a tulajdoni hányad arányában fel kell osztani.

(2) Ilyen esetben azt a felet, aki csak gazdagodása mértékéig igényelhet megtérítést, a vételárból legfeljebb a teljes kártalanításra jogosultak kielégítése után fennmaradó összeg illeti meg.

1. A Javaslat 4:80. §-a közös szabályként rendelkezik a feldolgozott, az átalakított, az egyesült és az összevegyült dolgok értékesítéséről. A szabály azon helyzeteket kívánja megoldani, amikor az újonnan létrejött dolog tulajdonjogára egyik fél sem tart igényt. Ilyen esetekben az értékesítés megfelelő megoldásnak minősül, az értékesítésből befolyt vételár ugyanis felosztható a jogosultak között. A felosztás alapjául a tulajdoni hányad szolgál.

2. A (2) bekezdés azon esetekre tartalmaz külön szabályt, ahol a Javaslat úgy rendelkezik, hogy a tulajdonos csak a gazdagodás megtérítését követelheti. Így rendelkezik a feldolgozás és az átalakítás körében a Javaslat 4:76. § (4) bekezdése azon esetekre, ha az anyag tulajdonosa az új dolog tulajdonjogát választja. Az egyesülés és a vegyülés szabályainak körében a Javaslat 4:81. § (3) bekezdése azt mondja ki, hogy aki az egyesülést vagy a vegyülést rosszhiszeműen maga idézte elő, csak a gazdagodás megtérítését követelheti. Értékesítés esetén ilyen esetekben, aki csak a gazdagodás mértékéig igényelhet megtérítést, azt a vételárból csak a teljes kártalanításra jogosultak kielégítése után fennmaradó összeg illeti meg.

4:81. § [Hozzáépítés és átépítés]

(1) Ha valaki saját anyagával, jóhiszeműen a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít, vagy azt átépíti, az építő és az épület tulajdonosa eltérő megállapodásának hiányában közös tulajdon keletkezik. Az egyes tulajdoni hányadok mértékét az egész ingatlan és a hozzáépített vagy átépített rész értékének a hozzáépítés vagy átépítés befejezésének időpontja szerint meghatározott arányában kell megállapítani.

(2) A hozzáépítésnek vagy átépítésnek nem minősülő építési munka ellenértéke a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhető vissza.

(3) A rosszhiszemű hozzáépítésre a rosszhiszemű ráépítés szabályai megfelelően alkalmazandók.

1-3. A Javaslat külön szabályozza azokat a helyzeteket, amelyekben valaki saját anyagával, jóhiszeműen a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít, vagy azt átépíti. Ilyen esetben elsősorban az érintett felek megállapodása irányadó abban a tekintetben, hogy a hozzáépítés következtében közös tulajdon keletkezik-e vagy sem. Ha a felek megállapodása kizárja a közös tulajdon keletkezését, azt a bíróság sem állapíthatja meg. Ha a megállapodás a ráfordítások elszámolásáról nem rendelkezik, a hozzáépítő megtérítési igényére a jogalap nélküli gazdagodás szabályai irányadók. A Javaslat – szemben a PK 7. sz. kollégiumi állásfoglalással – nem határozza meg, hogy milyen mértékű és jellegű építési munkák minősülnek közös tulajdont keletkeztető építési beruházásnak. Ennek megfelelően közös tulajdont keletkeztethet átépítésként olyan építési munka (különösen az ingatlan komoly ráfordítást igénylő széles körű felújítása) is, amely az épület szerkezetét nem érinti. Az, hogy az építési munka az eset összes körülményei alapján közös tulajdont keletkeztető építési munkának minősül-e, jogkérdésnek minősül, és annak eldöntése bírói mérlegelés körébe tartozik, amelynek során figyelembe kell venni az eset összes körülményeit, így vizsgálni kell, hogy az építési munka az ingatlant milyen terjedelemben érinti, érinti-e az épület szerkezetét, és hogy a ráfordítások milyen nagyságrendűek.

4:82. § [Beépítés]

(1) Ha valaki idegen anyagnak a felhasználásával úgy építkezik, hogy a felhasznált anyag a telek alkotórészévé válik, a beépítéssel az anyag – az anyag és a telek tulajdonosa eltérő megállapodásának hiányában – a telek tulajdonosáé lesz.

(2) Ha valaki idegen anyagot úgy épít be, hogy a felhasznált anyag az épület alkotórészévé válik, a beépítéssel az anyag – ha az anyag és az épület tulajdonosa eltérően nem állapodnak meg – az épület tulajdonosáé lesz.

1-2. A Javaslat 4:82. §-a azon eseteket szabályozza, amikor valaki idegen anyag felhasználásával építkezik oly módon, hogy a beépített anyag a telek alkotórészévé válik. A szabály egységes rendszert teremt: ugyanazon szabályok alkalmazandóak függetlenül attól, hogy a beépítés kinek a telkén történt. A szabályozás egységes továbbá abból a szempontból is, hogy nem tesz különbséget aközött, hogy a beépítés telekre vagy épületbe történik: a beépített anyag a telek vagy az épület tulajdonosáé lesz. A telek és az épület tulajdonosának gazdagodására a jogalap nélküli gazdagodás szabályai alkalmazandóak.

4:83. § [Tulajdonszerzés ráépítéssel]

(1) Abban az esetben, ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, jóhiszeműen idegen földre épít – a felek eltérő megállapodásának hiányában – közös tulajdon keletkezik.

(2) Az egyes tulajdoni hányadok mértékét – a felek eltérő megállapodásának hiányában – az egész ingatlan és a ráépített rész értékének a ráépítés befejezésének időpontja szerint meghatározott arányában kell megállapítani.

(3) A ráépítés közös tulajdon keletkezését csak akkor idézheti elő, ha az építmény tartós fennmaradásra alkalmas.

1. A Javaslat a ráépítés következményeinek körében lényeges változást vezet be a hatályos szabályozáshoz képest. Változatlanul fennmarad – elsősorban kockázattelepítési szempontok miatt – az a megkülönböztetés, amely a jóhiszemű és a rosszhiszemű ráépítés közötti különbségtétel mentén határozza meg a jogkövetkezményeket. A Javaslat fenntartja és megerősíti továbbá a Legfelsőbb Bíróság PK 7. sz. kollégiumi állásfoglalásában is rögzített elvet, amely szerint a ráépítés következményeit elsősorban a felek megállapodása határozza meg, amelyet akár a ráépítés előtt, akár utána érvényesen megköthetnek. A Javaslat abból indul ki, hogy a felek a túlépítés, a hozzáépítés és a ráépítés következményeiben szabadon állapodhatnak meg; a törvényi következmények csak eltérő megállapodás hiányában érvényesülnek. A felek megállapodása az előnyben részesítendő megoldás, és ez kiterjed arra is, hogy a felek megállapodhassanak abban, hogy a föld és az épület külön tulajdonba kerül. Ilyen értelemben a ráépítés következményeinek törvényi meghatározása – a túlépítés és a hozzáépítés következményeinek meghatározásához hasonlóan – diszpozitív.

A ráépítés hatályos szabályozása a felek közötti rendezés hiányában a ráépítés körében véglegesen törekszik rendezni a felek közötti tulajdonviszonyokat, elsősorban az építmény és a telek értékviszonya alapján meghatározva a rendezési szempontokat, teret engedve továbbá a bíróság általi érdekösszemérésnek. Ezzel azonban kevés lehetőség maradt az eset összes körülményeinek értékelésére, és a jogkövetkezmények szükségképpen jártak – a föld és az ingatlan elváló tulajdonjogának lehetőségét leszámítva – a ráépítő vagy a földtulajdonos tulajdonvesztésével olyan helyzetben, amikor egyikük számára sem volt ez előre kiszámítható, hiszen a ráépítő jóhiszemű volt, a földtulajdonos pedig nem tudott időben tiltakozni. Emellett azonban arra az esetre, ha a telken már állt épület, a közös tulajdon keletkezését állapította meg a bíróság, eltérve a törvényi rendezés fő elvétől. Az, hogy a földön már áll-e épület vagy sem, aligha nyújt megfelelően alátámasztott kiindulópontot a jogkövetkezmények eltérő meghatározásához.

Erre tekintettel a Javaslat olyan megoldást nyújt a ráépítés jogkövetkezményeinek meghatározásához, ahol – ha a felek eltérően nem állapodnak meg – közös tulajdon keletkezik. A felek viszonyának végleges rendezése ezzel – jóhiszemű ráépítés esetén – a közös tulajdonra és annak megszüntetésére vonatkozó szabályok alkalmazásának körébe kerül, ahol a bíróság számos szempontot – többek között a ráépítés körülményeit is – értékelni tud. Ezzel a megoldással elkerülhető a puszta értékviszonyra alapított tulajdonszerzés, illetőleg tulajdonvesztés, a következmények egységesek és – ha szükséges – a közös tulajdon megszüntetése körében erre megfelelő szabályok és bírói gyakorlat keretében rendezhető az ingatlan sorsa.

2. A Javaslat arra az esetre, ha a ráépítéssel közös tulajdon keletkezik, szintén az építkező és a telektulajdonos megállapodását tekinti irányadónak a tulajdoni hányadok meghatározására, ennek hiánya esetére azonban szükségesnek mutatkozott annak rögzítése, hogy a tulajdoni hányadok bíróság általi meghatározására milyen szempontok szerint kerüljön sor. Ehhez megfelelő támpontnak az építmény és a föld értékének aránya szolgál, amelyet a ráépítés befejezése szerinti időpontnak megfelelően kell megállapítani.

3. A ráépítés az építkező tulajdonszerzését csak akkor idézheti elő, ha az építmény tartós fennmaradásra alkalmas. Ez nemcsak fizikai (építészeti), hanem jogi alkalmasságot is jelent, tehát magában foglalja azt is, hogy az építkező az építmény létesítéséhez, illetve fennmaradásához szükséges végleges és jogerős közigazgatási engedélyeket beszerzi. Ebben az esetben a tulajdonszerzés időpontja az az időpont, amikor az építmény mind fizikailag (építészetileg), mind jogilag véglegesnek tekinthető. Ez értelemszerűen vonatkozik arra az esetre is, amikor a ráépítés közös tulajdon keletkezésével jár. Ezzel a Javaslat a bírói gyakorlatban kialakított és alkalmazott szempontot fogalmazza és erősíti meg normatív formában.

4:84. § [Rosszhiszemű ráépítés]

(1) A rosszhiszemű ráépítésre a túlépítés szabályait kell megfelelően alkalmazni.

(2) Rosszhiszemű a ráépítő,

a) ha az építkezés megkezdése előtt a ráépítő tudta, vagy a körülmények alapján tudnia kellett volna, hogy az építés a tulajdonos tulajdonjogát sérti; vagy

b) a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást.

1-2. Jóhiszeműnek kell tekinteni azt a túl-, hozzá- és ráépítőt, aki nem tudta, és a körülmények alapján adott helyzetben általában elvárható módon nem is kellett tudnia, hogy idegen földre vagy idegen anyaggal épít. Ha a tulajdonos az építés megkezdése előtt, vagy egyébként ésszerű időn belül tiltakozik az építés ellen, és az építő az építést ennek ellenére folytatja, jóhiszeműnek nem tekinthető. Ez a megoldás megfelelően tükrözi azt az elvárást, hogy a tulajdonos is járjon úgy el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható, és ez szolgálja a kockázatok megfelelő telepítését is, mert ha a tulajdonos tudja, hogy a másik épít, a tiltakozással a rosszhiszeműség megdönthetetlen vélelmét állíthatja fel, és ezzel az építkezőt olyan helyzetbe hozhatja, hogy az az építés tiltakozás ellenére való folytatása esetén köteles lehessen a bontásra. Ha a tulajdonos maga nem tiltakozik, ő viseli az építés, illetőleg a közös tulajdon keletkezésének kockázatát. A jóhiszemű ráépítőnek a földtulajdonossal szembeni tulajdonjogi igénye jellegén nem változtat az a körülmény, ha az ingatlantulajdont időközben jóhiszemű harmadik személy megszerezte.

Mivel a rosszhiszemű ráépítőnek a tulajdonossal szemben a törvény által védelemben részesítendő érdekei nincsenek, a rosszhiszemű ráépítésre a rosszhiszemű túlépítés szabályainak alkalmazása indokolt.

4:85. § [Közös tulajdonra vonatkozó szabályok] A feldolgozás, az átalakítás, az egyesülés, a vegyítés, a hozzáépítés, a beépítés és a ráépítés szabályai megfelelően alkalmazandók abban az esetben is, ha a tulajdonostárs a közös tulajdonban lévő dolgot dolgozza fel vagy alakítja át, a közös tulajdonban lévő épületet a tulajdonostárs bővíti, átépíti vagy ahhoz hozzáépít, vagy a közös tulajdonban lévő ingatlanra a tulajdonostárs épít rá.

Ha közös tulajdonban lévő ingatlanra épít rá valamelyik tulajdonostárs, a tulajdoni hányad módosulását eredményezheti, ha az egyik tulajdonostárs ráépít a közös tulajdonban levő földre, illetve a közös tulajdonban levő épületet bővíti, átépíti, ahhoz hozzáépít. Közös tulajdon esetében az ingatlan minden egyes részének egyidőben tulajdonosa minden egyes tulajdonostárs, ezért a közös tulajdonban levő ingatlanra történő ráépítés annyiban sajátos, hogy az építkező egyidőben mind a saját, mind pedig a tulajdonostársai ingatlanára is épít. A ráépítés tehát az ingatlan minden része tekintetében valamennyi tulajdonostárs tulajdoni hányadát egyidőben gyarapítja.

Közös tulajdonnál a tulajdonjog több személyt illet, mindegyik tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában. Az építkező tulajdonostárs tulajdoni részét meghaladó tulajdoni hányadok a számára idegen tulajdonnak tekintendők, más tulajdonában vannak. Ezért az építkező tulajdonostárs a tulajdonostársai tulajdoni hányadára eső rész tekintetében tulajdont szerezhet az egész ingatlanból a ráépített részre eső érték arányában. Az építkezés ténye ebben az esetben a tulajdonostársakat megillető tulajdoni arányokat ennek megfelelően módosítja, s az építkező tulajdonostárs az ezen alapuló igényét – megállapodás hiányában – per útján érvényesítheti. A ráépítés szabályait a közös tulajdonon a tulajdonostárs által folytatott építkezésre is megfelelően alkalmazni kell, ez vonatkozik a jóhiszeműen és rosszhiszeműen végzett ráépítés következményeinek eltérő meghatározására is. Közös tulajdon esetében a tulajdonostárs által történő ráépítésnél fokozottan lép előtérbe a jóhiszeműség vizsgálata. Ez következik a Javaslat más rendelkezésében foglalt abból a rendelkezésből is, amely szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. E rendelkezés figyelmen kívül hagyása esetén az építkező tulajdonostárs jóhiszeműségét nem lehet megállapítani. Ha a közös tulajdonban levő ingatlanon végzett építkezés folytán a tulajdoni arányok módosulása a fentiek szerint nem állapítható meg, az építkező tulajdonostárs a közös tulajdon megszűnésekor a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint érvényesítheti az esetleges igényét a tulajdonostársaival szemben. Közös tulajdonban levő ingatlanon történt ráépítés esetében az építkező tulajdonostársnak annak ellenére sincs megtérítési kötelezettsége, hogy a föld tekintetében is megfelelő hányadú tulajdonjogot szerez.

IV. Cím

Közös tulajdon és társasház

I. Fejezet

A közös tulajdon

A közös tulajdon szabályainak körében a hatályos rendelkezések elvi jellegű korrekciót nem igényelnek. A tulajdonostársak jogait, illetőleg a közös tulajdon megszüntetését érintő PK állásfoglalások közül a Javaslat a törvény szövegébe inkorporálja azokat, amelyek az évtizedes bírói gyakorlat tapasztalatai szerint aggálytalan eredményre vezetnek, és elvi természetű, normatív megfogalmazást igénylő tételt tartalmaznak. Ezeknek az állásfoglalásoknak a felülvizsgálata a rendszerváltást követően bírósági kereteken belül megtörtént. E “revízió” eredményeit a Javaslat a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezések meghatározása körében is hasznosítja.

4:86. § [A közös tulajdon fogalma]

(1) A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet.

(2) Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő.

1-2. A Javaslat is abból indul ki, hogy a közös tulajdon alapján a tulajdonostárs a tulajdonjogát az őt megillető tulajdoni hányad erejéig gyakorolhatja. A tulajdoni hányadok egyenlőségének vélelmét a Javaslat továbbra is kifejezetten kimondja [4:86. § (2) bekezdés]. Általában a tulajdoni hányad nagysága határozza meg a tulajdonostársat megillető jogok és kötelezettségek mértékét. Ettől eltérő megoldás nem vezetne a jogok és kötelezettségek megfelelő és igazságos telepítésére. Továbbra sem képzelhető el hányadok meghatározása nélküli közös tulajdon. A tulajdoni hányadnak megfelelően rendelkezik a Javaslat a használat és haszonszedés jogának, a birtoklás jogának, a költségek és kiadások megosztásának módjáról és arányáról, a közös tulajdont terhelő kötelezettségek, a beálló károk és az állagmegóváshoz és fenntartáshoz szükséges kiadások viselésének arányáról és módjáról. A tulajdoni hányad határozza meg ezen túlmenően a tulajdonostársaknak a közös tulajdon tárgyával kapcsolatos döntések meghozatala során gyakorolható szavazati jogának mértékét is.

4:87. § [A tulajdonostársak joga a birtoklásra és használatra]

A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő jogi érdekeinek sérelmére.

A birtoklás és a használat valamennyi tulajdonostársat az egész dologra nézve illeti meg. Nem tiltja azonban a Javaslat azt sem, hogy a tulajdonostársak a használatot és az ezzel együtt járó birtoklást a tulajdonközösség megszüntetése nélkül is megosszák.

4:88. § [A közös tulajdon hasznainak szedése, költségviselés és veszélyviselés]

A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.

A Javaslat a Ptk. 141. § -át változatlan formában tartja fenn. Az osztható hasznok osztható dologként a tulajdoni hányad arányában illetik meg a tulajdonostársakat. A közös tulajdon oszthatatlan hasznai oszthatatlan dologként a tulajdonostársak közös tulajdonába kerülnek.

4:89. § [A közös tulajdon állagának megóvása]

Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.

A Javaslat 4:89. §-a fenntartja a Ptk. 142. §-ának az állag megóvására és fenntartására vonatkozó szabályait. E szerint a tulajdonostárs döntés hiányában is jogosult elvégezni az állag megóvásához és fenntartásához szükséges munkálatokat. A szükséges kiadásokat a tulajdonostársak kötelesek megtéríteni. A Javaslat által is előírt értesítési kötelezettség teszi lehetővé, hogy a tulajdonostársak időben jogorvoslatot keressenek a tulajdonostárs alaptalan döntésével szemben. A miniszteri indokolás rámutat, hogy “az értesítés elmaradása csak akkor minősül indokoltnak, ha halaszthatatlan tennivalóról van szó, és nincs kilátás arra, hogy a tulajdonostárstól a válasz megfelelő időben megérkezzék. Az értesítés indokolatlan elmaradása azonban önmagában nem vezet a megtérítési igény elvesztésére, de befolyással lehet a megtérítési összeg mértékére; a tulajdonostársak valamelyike bizonyíthatja például, hogy az egyébként valóban szükséges munkálatokat – ha arról tudomása lett volna – olcsóbban is el tudta volna végeztetni.”

4:90. § [Több dologból létrejövő közös tulajdon anyagain fennálló jogok sorsa]

Ha közös tulajdon több dologból jön létre, harmadik személyeknek a közös tulajdon keletkezése előtt a dolgokat terhelő jogai a külön dolgok helyébe lépő tulajdoni hányadokat terhelik.

Az egyesüléshez és vegyüléshez hasonlóan a közös tulajdon keletkezését eredményező hozzáépítésnél és ráépítésnél is szükséges azoknak a jogoknak a rendezése, amelyek harmadik személyeknek a dolgon fennálló jogaként terhelik akár az építkezéshez felhasznált anyagot, akár a már meglévő ingatlant. E jogok elvesztésének kimondását semmi sem indokolja, e jogok jogosultjaival szemben ugyanis sem a meglévő ingatlan tulajdonosa, sem pedig az építkező nem rendelkeznek védelemben részesítendő érdekkel. Az sem volna indokolt ugyanakkor, hogy e terhek az egész tulajdont terheljék, mert ezzel új kötelezettre terjesztenénk ki ezeket. Törvényi rendelkezés hiányában e jogok sorsa bizonytalan lehetne, ezért normatív rendezésük szükséges.

4:91. § [Határozathozatal]

(1) A tulajdonostársak – ha törvény vagy a felek eltérően nem rendelkeznek – szótöbbséggel határoznak. Minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga.

(2) A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges

a) a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz,

b) az egész dolog tulajdonjogának átruházásához, az egész dolog megterheléséhez vagy az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz.

1-2. Bár azzal a kiindulóponttal, hogy a tulajdonostársak mindegyike az egész dolog felett gyakorol tulajdonjogot, az lenne összhangban, hogy a tulajdonostársak minden kérdésben egyhangú határozattal döntenek, a Javaslat az egyhangúságot továbbra is csak meghatározott esetekben követeli meg. Az egyhangúság általános előírása ugyanis olyan mértékben akadályozhatná a rendes gazdálkodást és a dolog fenntartását, és olyan helyzetekben is vezetne a tulajdonközösség megosztására, amikor az a hatékony és ésszerű gazdálkodás szempontjaival ellentétes lenne. Az egyhangúságot a Javaslat továbbra is a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról való döntésekhez és a dolog egésze feletti rendelkezési jog gyakorlásához követeli meg. Ez a szabály eltérést nem engedő kógens szabály, ettől eltérő szavazati arányban a tulajdonostársak érvényesen nem állapodhatnak meg. Ezt a megoldást elsősorban az indokolja, hogy egyes rendelkezési jogosítványok éppen a hasznosítás módjának megállapításában állnak, ehhez pedig az általános szabályok szerint a szótöbbségi határozat elegendő lenne. A 4:91. § (2) bekezdés b) pontjában az egyes jogok alapításának szabályozása részben eltér a hatályos szabályozástól, mert azt a megoldást követi, amely általában a dologi jogok alapítását köti egyhangú szavazáshoz. Az egész dolgot terhelő dologi jogok (elsősorban haszonélvezet, használat, zálogjog) létesítése könnyen és hosszú távon sértheti az egyes tulajdonostársak érdekeit, ezért nem indokolt, hogy ezek közül kivételt engedve a Javaslat csak egyeseket kössön egyhangú szavazáshoz. A hatályos szabályozás az egész dolog bérbe, haszonbérbe adását vagy más, kötelmi jogviszonyon alapuló átengedését a dolog hasznosításának olyan körébe tartozónak tekinti, ahol az egyhangúság törvényi előírása nem indokolt. Mivel azonban a közös tulajdonnal való gazdálkodás, továbbá a tulajdonostársak helyzete és érintettsége általában a kötelmi jogi kötelezettségvállalások (az egész dolog bérbe, haszonbérbe adása vagy használatának más kötelmi jogviszony keretében való átengedése) esetében sem feltétlenül tér el a dologi megterhelés eseteitől, a Javaslat az egyhangú határozathozatalt az egész dologra vállalt kötelmi jogi kötelezettségekre is kiterjeszti.

4:92. § [A szótöbbséggel hozott határozat bíróság előtti megtámadása]

(1) Ha a törvény szótöbbséges határozatot kíván meg, és a határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogi érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadásnak a határozat végrehajtására nincs halasztó hatálya, a bíróság azonban indokolt esetben a végrehajtást felfüggesztheti.

(2) Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a tulajdonostársak között vitás, hogy a tervezett munkálat feltétlenül szükséges-e az állag megóvásához és fenntartásához.

(3) Ha a törvény szótöbbséggel hozott határozatot kíván meg, és ilyen határozat nincs, a birtoklás, a használat vagy a hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság határoz.

(4) Ha a közös tulajdonban álló dolog birtoklása, használata vagy hasznosítása kérdésében a kisebbség a többség határozatát megalapozottan támadja meg, a bíróság a birtoklás, a használat és a hasznosítás módját a tulajdoni hányadoknak, a tulajdonostársak jogainak és a dologhoz fűződő jogi érdekeinek, valamint az okszerű gazdálkodás követelményeinek megfelelően szabályozhatja. Ugyanígy jár el a bíróság, ha a tulajdonostársak tulajdoni hányadának egyenlősége miatt vagy más okból szótöbbséggel hozott határozat nincs, és valamelyik tulajdonostárs a bíróságtól a megfelelő szabályozást kéri.

1-4. A hasznosítás módjáról és a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadásokról való kérdésekben a tulajdonostársak egyszerű többséggel határoznak. A tulajdoni hányad szerinti kisebbség a többség határozatának köteles magát alávetni. A kisebbségben maradt tulajdonosok saját tulajdoni hányaduk tekintetében is kötelesek a többségi döntést tudomásul venni, és annak következményeit viselni. A Javaslat az ezzel járó érdeksérelmet a többségi határozat megtámadásának lehetőségével egyenlíti ki. A tulajdoni hányad szerinti kisebbség csak akkor köteles magát a többségi döntésnek alávetni, ha ez a rendes és ésszerű használat vagy kezelés körét, illetőleg általában az okszerű gazdálkodás követelményeit nem haladja meg, illetve nem sérti és nem csorbítja a kisebbség jogait sem. A keresetindítás ugyanakkor a döntés végrehajtását nem gátolja. Az, ha a bíróság előtti megtámadásnak önmagában halasztó hatálya lenne a döntés végrehajtására, könnyen vezetne arra az eredményre, hogy a kisebbségben maradt tulajdonostársak az egyébként szükséges javítási és karbantartási munkák elvégzését vagy más döntések végrehajtását is indokolatlanul késleltetni tudnák, ezzel indokolatlan kárt okozva. Nem volna helyes ugyanakkor feltétel nélkül biztosítani a határozat végrehajtását sem, mert az a kisebbségre nézve lehetne sérelmes azzal, hogy visszafordíthatatlan helyzeteket előidézve tenné végrehajthatatlanná a sikeres megtámadás nyomán született döntést. Ebből a megfontolásból tartja fenn a Javaslat továbbra is azt a megoldást, hogy a tulajdonostársak döntésének végrehajtására a határozat bíróság előtti megtámadásának halasztó hatálya nincs, de a bíróság a határozat végrehajtását felfüggesztheti. A felfüggesztésről hozott döntés során a bíróságnak az eset összes körülményeit vizsgálnia kell, és mérlegelnie kell a felek és a további esetleges más érintettek érdekeit is. A határozat felfüggesztése indokolt lehet például olyan esetben, amikor a kisebbség keresete előreláthatólag alapos, és az eredeti állapot helyreállítására a döntés végrehajtása esetén a sikeres megtámadás ellenére már várhatóan nem lesz lehetőség.

A Javaslatnak azok a rendelkezései, amelyek a kisebbség számára is jogot adnak bizonyos, a többségre nézve is kötelező intézkedésekre, elsősorban általános gazdasági megfontolásokon alapszanak. Ha az állag megóvása és fenntartása bizonyos munkálatok elvégzését szükségessé teszi, akkor ezt bármelyik tulajdonostárs a többiek hozzájárulása nélkül is jogosult elvégezni. Az ilyen kiadásokhoz a többi tulajdonostárs tulajdoni hányada arányában köteles hozzájárulni. E beruházások elvégzése nemcsak a tulajdonostársak érdeke, de a javak megóvása iránti általános nemzetgazdasági érdek is. Ez a lehetőség ugyanakkor magában hordozza annak veszélyét is, hogy a tulajdonostársak valamelyike a többi tulajdonost anyagi erejüket meghaladó költekezésre kényszeríti. Ennek a kiküszöbölése érdekében írja elő a Javaslat változatlanul az előzetes értesítési kötelezettséget, és teszi lehetővé a bírói út igénybevételét abban a kérdésben, hogy a tervezett munkálat valóban feltétlenül szükséges-e az állag megóvásához és fenntartásához. Az értesítés elmaradása csak akkor minősülhet indokoltnak, ha az elvégzendő tevékenység halaszthatatlan és nincs kilátás arra, hogy a tulajdonostárstól a válasz megfelelő időben megérkezzen. Az értesítés indokolatlan elmaradása önmagában nem vezethet a megtérítési igény elvesztésére (ez jogalap nélküli gazdagodást idézne elő a költségekhez való hozzájárulási kötelezettsége alól mentesített tulajdonostárs javára), de befolyással lehet a megtérítési összeg mértékére, ha a tulajdonostársak valamelyike bizonyíthatja például, hogy az egyébként valóban szükséges munkálatokat – ha arról tudomása lett volna – alacsonyabb költségen is el tudna volna végezni vagy végeztetni.

A hatályos szabályozás nem rendelkezik arról, hogy a bíróság az általa legmegfelelőbbnek ítélt használati vagy hasznosítási módot is megállapíthatja-e, avagy csupán azt mondhatja-e ki, hogy a többség döntése sérti a tulajdonostársak jogi érdekeit. Ettől a hatályos szabályozás abból a megfontolásból tekintett el, hogy túlzottan kiterjesztené a bíróság jogkörét, ha a megtámadott döntés sérelmessége mellett a bíróság a határozatban rá-kényszeríthetne a tulajdonközösségre számukra nem megfelelő használati (hasznosítási) módot. A Ptk. 142. § -ához fűzött miniszteri indokolás által előre vetített rendszerinti megoldás az volt, hogy a bíróság a per során törekedni fog a felek közötti megegyezés előmozdítására, de ennek hiányában nem határozza meg a hasznosítási módot. Ha a bíróság a keresetnek helyt ad, a feleknek egymás között kell megállapodniuk az új hasznosítási módban, és ha ezt sem fogja minden tulajdonostárs megfelelőnek tartani, akkor az új döntés ellen ismét bírósághoz fordulhatnak, továbbá kérhetik a közös tulajdon megszüntetését is. Ez a szabályozás időközben azzal egészült ki, hogy ha a törvény szótöbbséggel hozott határozatot kíván meg, és ilyen határozat nincs, a birtoklás, a használat vagy a hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság határoz [Ptk. 143. § (3) bekezdés]. A Ptk. által elfogadott megoldás, amely nem teszi lehetővé, hogy a bíróság a többségi döntést megváltoztatva előírja a birtoklás és használat (hasznosítás) módját, túlságosan nagy áldozat árán tartja tiszteletben a felek magánautonómiáját, és kizárja annak lehetőségét, hogy a felek érdekeit mérlegelve a bíróság alakítson ki mindegyik fél érdekét és az eset összes körülményeit figyelembe vevő megoldást. Emellett újabb jogvitákat gerjeszt, miközben nyitva hagyja annak lehetőségét, hogy a birtoklási és használati (hasznosítási) viszonyok hosszú távon bizonytalanok maradjanak, amennyiben folyamatosan támadásnak kitett, esetleg végrehajtásában felfüggesztett határozatokon alapuljanak, miközben a kisebbség nem tud érvényt szerezni a döntési mechanizmusokon keresztül az érdekeinek. A szabályozás egyébként annyiban nem is következetes, hogy a bíróság a birtoklás és használat (hasznosítás) kérdésében hozhat ilyen döntést akkor, ha nincs határozat. Nem tűnik indokoltnak, hogy ne hozhasson akkor, ha van ugyan döntés, de azt a bíróság elfogadhatatlannak tartja és ezért megsemmisíti. Mindezekre tekintettel a Javaslat lehetővé teszi, hogy a bíróság határozzon – a felek érdekeinek és az eset összes körülményeinek figyelembevételével – a birtoklás és a használat (hasznosítás) kérdésében akkor is, ha van ugyan ilyen értelmű határozat, azonban azt a bíróság elfogadhatatlannak tartja és ezért megsemmisíti. Ilyen bírósági döntéshez erre irányuló kereseti (viszontkereseti) kérelem szükséges. Ez a megoldás van összhangban a Legfelsőbb Bíróság PK 8. sz. kollégiumi állásfoglalásban foglaltakkal, amelyet a Javaslat minderre tekintettel a törvény szövegébe beépített [4:92. § (4) bekezdés].

4:93. § [Rendelkezési jog a saját tulajdoni hányaddal]

Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet.

A Javaslat fenntartja a tulajdonostárs önálló rendelkezési jogát a tulajdoni hányada tekintetében. A tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájárulásától függetlenül jogosult a tulajdoni hányadát átruházni, megterhelni, a tulajdonjogával felhagyni stb. A joggyakorlás legfőbb korlátját a 4:94. § -ban foglalt elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog jelenti.

4:94. § [Elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog]

(1) A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, elő-bérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg.

(2) Ha az eladó előtt nyilvánvaló, hogy az ingatlannak telekkönyvön kívüli résztulajdonosai is vannak, részéről az ajánlat közlésének kötelezettsége azokkal szemben is az általános szabályok szerint áll fenn. Telekkönyvön kívüli résztulajdonosok esetében a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a jogot szerzővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhiszeműen járt el.

(3) A tulajdonostársak az elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti jogot az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki – akár másik tulajdonostárssal közösen – az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti jog egyedül őt vagy őket illeti meg. Ha több ilyen – egyedül fellépő – tulajdonostárs van, közülük a tulajdonos választ, s ez esetben az elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti jog a választott tulajdonostársat illeti meg.

(4) A tulajdonostárs és a vele együtt élő nem tulajdonos házastársa az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhatják.

(5) A külön jogszabályban más személy részére biztosított elővásárlási jog – ha törvény eltérően nem rendelkezik – megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.

(6) A tulajdonostárs az elővásárlási jogot végrehajtási árverés esetén is gyakorolhatja.

1-6. A Javaslat lényegében nem változtat a tulajdonostársakat megillető törvényes elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jogok rendszerén sem. Az ennek során kialakított bírói gyakorlat mai viszonyok között is indokolt elemeit a Javaslat – elsősorban a Legfelsőbb Bíróság PK 9. sz. kollégiumi állásfoglalásának a törvény szövegébe való beépítése útján – továbbra is fenntartja. A Javaslat a Legfelsőbb Bíróság PK 9. sz. kollégiumi állásfoglalásának I., VIII., IX. és X. pontját az elővásárlási jog szabályai közé inkorporálja. Ezek szerint ha a tulajdonostárs a hányadát el kívánja adni, a kívülálló személytől eredő vételi ajánlatot köteles közölni minden egyes tulajdonostársával, kivéve, ha a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyen – a közlési kötelezettség alól mentesítő – kivételnek számíthat a tulajdonostársak viszonylag nagy száma is. Ha az elővásárlásra jogosult keresetében annak megállapítását kéri, hogy a sérelmére megkötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, köteles egyúttal a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is tenni. A bíróság e nyilatkozatnak a komolyságát, valamint a teljesítőképességnek és teljesítőkészségnek a valóságos voltát ellenőrzi. Az elfogadó nyilatkozat folytán az elővásárlásra jogosult és tulajdonostársa között az adásvételi szerződés létrejön, s az ebből származó mindennemű igény ugyanebben a perben érvényesíthető. A vételi ajánlatot egész terjedelmében kell közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal. A vételi ajánlat közlésekor annak elfogadására a körülmények által indokolt határidőt kell szabni.

Nem szükséges e helyütt annak külön kimondása sem, hogy ha a kiskorú résztulajdonos adott esetben az elővásárlási jogát gyakorolni nem kívánja, ehhez gyámhatósági hozzájárulás sem szükséges (PK 9. IV.), továbbá, hogy ha a résztulajdonos az illetőségét tartási szerződéssel ruházza át, tulajdonostársait elővásárlási jog nem illeti meg (PK 9. VII.). Ezek a tételek ugyanis a Javaslat elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseiből egyértelműen levezethetők.

Nem tartja fenn ugyanakkor a Javaslat a PK. 9. sz. állásfoglalás VI. pontjában foglalt korlátozást, amely végrehajtási árverés esetén az elővásárlási jog gyakorlását kizárja. Az elővásárlási jog természetét tekintve ez az állásfoglalás dogmatikailag helyes, ugyanakkor a közös tulajdon esetében az elővásárlási jog biztosítását megalapozó jogpolitikai indokok végrehajtás esetén is változatlanul fennállnak. Erre tekintettel külön szabályban szükséges biztosítani a tulajdonostársak elővásárlási jogát végrehajtási árverés esetén is. E megoldás mellett szól az is, hogy az egyébként “totális végrehajtásnak” tekintett felszámolási eljárásban a bírói gyakorlat elfogadja az elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségét azzal, hogy ezt a jogukat a tulajdonostársak csak az ingatlan szabályosan meghirdetett nyilvános értékesítése során gyakorolhatják.

4:95. § [A közös tulajdonjog védelme]

A tulajdonjog védelmében bármelyik tulajdonostárs önállóan is felléphet.

A Javaslat bármely tulajdonostárs számára lehetővé teszi, hogy a tulajdon védelmében fellépjen. A tulajdonostárs tulajdoni hányadának hatékony védelme nem lenne megvalósítható, ha a tulajdonostárs a többi tulajdonostárs nélkül nem léphetne fel a tulajdon védelmében.

4:96. § [A közös tulajdon megszüntetése iránti igény]

(1) A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.

(2) A közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik.

1-2. A Javaslat részben fenntartja és normatív formában is megerősíti a Legfelsőbb Bíróság PK. 10. sz. kollégiumi állásfoglalásának az I. pontjában kifejtett anyagi jogi iránymutatásokat is. Az állásfoglalás egyes pontjai azonban felülvizsgálatra szorulnak. A Ptk. megalkotása során azt a korábbi magánjogban a közös tulajdon megszüntetéséhez kapcsolódó korlátot, hogy a közös tulajdont nem lehet megszüntetni, ha a megosztás alkalmatlan időre esik, nem tartották fenn. Ennek oka a Ptk. tervezetének miniszteri indokolása szerint az volt, hogy “a tilalom egyrészt a kapitalista gazdaságra jellemző anarchikus árhullámzások és válságok hatásainak kiküszöbölésére irányult: ebben a vonatkozásban e tilalomnak ma már nincs létalapja. Azt pedig, hogy a megosztás termelési vagy egyéb (pl. városrendezési) érdeket ne zavarjon, egyéb – főleg államigazgatási – előírások biztosítják.” Az olyan helyzeteket, amelyben az egyik tulajdonostárs méltányos érdekeit a közös tulajdon megosztása sértette volna, a PK 10. sz. kollégiumi állásfoglalás III. pontjának a generálklauzulaszerű szabályával helyettesítették. Indokolt azonban, hogy a közös tulajdon megszüntetésének korlátait a Javaslat határozza meg.

Tekintettel arra, hogy nagyon sokféle olyan körülmény lehet, amely indokolhatja a közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereset elutasítását (a közös tulajdon tárgyának értékcsökkenése, árhullámzás, lakásszerzés nehézsége, ha olyan időben kérik a megszüntetést, amikor az ingatlant valamely jog terheli, az egyik fél gazdasági helyzete jelentősen romlana, miközben a másiké kedvező, az ellenérdekű tulajdonostárs számára méltánytalan károsodást eredményez a megszüntetés stb.), egy általános, a bírói gyakorlat által tartalommal megtöltendő szabály, így az alkalmatlan idő kifogása tűnik célszerű megoldásnak. Ezzel az eddigi bírói gyakorlatban kialakult kritériumok, a PK 10. sz. állásfoglalás III. pontjának indokolásában és az eseti döntésekben szereplő szempontok is változatlanul megőrizhetők, egyértelmű, világosabb, és nyomon követhetőbb, kiszámíthatóbb szabályozással és elvekkel. Ez a PK 10. sz. kollégiumi állásfoglalás III. pontjában megfogalmazott elv átfogalmazását is szükségessé teszi. E megoldás további előnye, hogy ezzel tehermentesíthető az e körben a jelenlegi bírói gyakorlatban alkalmazott joggal való visszaélés tilalma.

4:97. § [A közös tulajdon megszüntetése]

(1) A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.

(2) Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

(3) A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértékeket, az árverés útján való értékesítésnél pedig a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a végrehajtást elrendelő bíróság nem szállíthatja le.

(4) Ha olyan közös ingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs benn lakik, s a kiköltözést a közös tulajdon megszüntetése esetén sem vállalja, ennek a körülménynek az értékre gyakorolt hatását megfelelően figyelembe kell venni. A saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit a bennlakónak kell viselnie, mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind pedig az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál.

(5) Az ingatlanon fennálló közös tulajdon – ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak – az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.

(6) A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

1-6. Felülvizsgálandó a PK 10. sz. kollégiumi állásfoglalás II. pontja, amely a közös tulajdon megszüntetését szabályozza abban az esetben, ha az ingatlanban lévő lakásban az egyik tulajdonostárs bennlakik. Ez a közös tulajdon megszüntetésének a lehetséges módjai kapcsán felmerülő problémákon túlmenően az érték meghatározása során is visszás helyzetet teremthet. Az ezzel kapcsolatos iránymutatások időszerűsége erősen megkérdőjelezhető. Amennyiben az ingatlanban benn lakó tulajdonostárs méltányos érdekeit olyan súlyosan sérti a közös tulajdon megszüntetése, hogy a közös tulajdon megszüntetése elfogadhatatlan eredményre vezetne, a keresetet el kell utasítani. Ha ilyen helyzet nem áll fenn, nehezen támasztható alá a bennlakó tulajdonostárs érdekeinek a kiemelt védelme. Emiatt a PK 10. sz. kollégiumi állásfoglalás II. pontjának – mai viszonyok között nem tartható – alkalmazása a gyakorlatban végrehajthatatlan ítéletekhez vezet, indokolatlanul és elfogadhatatlanul sérelmes helyzeteket idézve elő a bent nem lakó tulajdonostárs számára; fenntartása ma már semmiképp sem indokolt. A PK 10. sz. kollégiumi állásfoglalás IV. pontja elsősorban perjogi kérdéseket rendez, erre tekintettel e kérdések szabályozása nem a Javaslatban kell, hogy helyet kapjon. A PK 11. sz. kollégiumi állásfoglalást a Javaslat tartalmilag a kódexbe beépíti. Egyebekben a Javaslat a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó hatályos szabályozást fenntartja. A közös tulajdon megszüntetésének lehetséges módja az is, hogy az ingatlant a bíróság társasházzá alakítja. Ez a bírói gyakorlatba átment és a gyakorlatban rendszeresen alkalmazott megoldás. Ez a lehetőség a szabályozásból külön szabály nélkül is levezethető lenne, normatív kiemelése azonban a Javaslatban is indokolt.

II. Fejezet

A társasház

4:98. § [A társasház]

(1) Társasház jön létre, ha épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás célú helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség és lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

(2) Ha a földrészlet, amelyen az épület áll, nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat földhasználati jog illeti meg.

(3) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész hányada – ha törvény eltérően nem rendelkezik – a külön tulajdonba tartozó lakással (helyiséggel) önálló ingatlan.

(4) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.

(5) A társasházra vonatkozó részletes szabályokat törvény állapítja meg. Ha törvény eltérően nem rendelkezik, a társasház-tulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.

1-5. A társasház mint jogi konstrukció sajátosságát alapvetően három elem határozza meg: egyrészt mindenképpen vannak olyan részei, amelyek egyéni tulajdonban vannak, másrészt vannak olyanok, amelyek közös tulajdonban vannak, harmadrészt pedig lakói nemcsak tulajdonosok, de ezáltal tagjai egy sajátos, jogalanyisággal részben rendelkező, részben nem rendelkező társulásnak is. Mesterséges konstrukció, amely nem illeszthető be a tradicionális dogmatikai keretekbe. Ezek a sajátosságok együtt határozzák meg a társasház jellegzetes vonásait.

Tekintettel arra, hogy a társasház alapításának és működésének szabályozása hatályos jogunkban heterogén, változó, és számtalan, technikai jellegű részletszabályt és működéssel kapcsolatos rendelkezést tartalmaz, a társasházra vonatkozó részletes szabályozásnak a Javaslatba való beillesztése nem indokolt. A társasházra vonatkozó részletes szabályokat külön törvény állapítja meg.

* Folytatjuk a Dologi jog című könyv tervezetének előző lapszámban megkezdett kivonatos közlését.

Hozzászólások

hozzászólás