Fejlemény a cikk kapcsán!
A cikkel kapcsolatban felhívjuk figyelmét, hogy időközben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény módosításáról szóló 2016. évi LXXVII. törvényt az Országgyűlés a 2016. június 13-i ülésnapján elfogadta, és az a Magyar Közlöny 2016. évi 90. számában megjelent.

Gyenis Ágnes: Jogforgás c. cikke (HVG 2016/10, 73-74. oldal) több téves állítást tartalmaz.

1) A cikk szerint a jelzáloglevél-piac pangásának fő oka a 2014. március 15-én életbe lépett új polgári törvénykönyv (Ptk.), amely eltörölte az önálló zálogjog intézményét. A valóság ezzel szemben az, hogy a magyar jelzálogbankok által kibocsátott, forgalomban lévő jelzáloglevelek állománya 2010 óta folyamatos csökkenést mutat (2009: 2030 Mrd Ft, 2010: 1762,6 Mrd Ft, 2011: 1610,1 Mrd Ft, 2012: 1463,7 Mrd Ft, 2013: 1192,4 Mrd Ft, 2014: 1030,5 Mrd Ft).[1] A 2010 óta tartó csökkenés nem magyarázható a 2014-ben hatályba lépett Ptk.-val.

2) A cikk szerint az új Ptk. által az önálló zálogjog helyébe léptetett különvált zálogjoggal az a probléma, hogy „a kereskedelmi bank egyszer átruházhatja a jogot a záloghitel-intézetre, de az már nem forgathatja tovább, legfeljebb vissza, az eredeti jogosultra”. A valóság ezzel szemben az, hogy a jelzálogbank átruházhatja a kereskedelmi banktól megszerzett különvált zálogjogot (pl. egy másik jelzálogbankra), a kereskedelmi bankkal szembeni követelésének átruházásával együtt. Tehát a jelzálogbank nem csak az eredeti jogosultra, a kereskedelmi bankra ruházhatja vissza a különvált zálogjogot. Vagyis a különvált zálogjogra is igaz az, amit a HVG által megkérdezett dr. Pázsitka Gábor a régi Ptk. szerinti önálló zálogjog előnyeként ír le: „A jelzálogjogok akár többször is gazdát cseréltek, miközben az adós ugyanannak a hitelezőnek tartozott.” Az új Ptk. kifejezetten kimondja, hogy a különvált zálogjogot a különvált zálogjoggal biztosított követeléssel (vagyis a jelzálogbanknak a kereskedelmi bankkal szembeni követelésével) együtt át lehet átruházni: Ptk. 5:100. § (5) bek.

Világosan kell látni, hogy itt egy háromszereplős folyamatról van szó: az adós hitelt vesz fel egy kereskedelmi banktól, ennek biztosítására alapítanak egy zálogjogot, a kereskedelmi bank pedig hitelt vesz fel egy jelzálogbanktól (ezzel refinanszírozva az adósnak nyújtott hitelt) és ennek biztosítékául átruházza a zálogjogot a jelzálogbankra. Az adóssal szembeni követelésről leválasztott, különvált zálogjog a jelzálogbank kereskedelmi bankkal szembeni követelését biztosítja. Az új Ptk. csak azt nem engedi, hogy a jelzálogbank a kereskedelmi bankkal szembeni követelésétől függetlenül ruházza át a különvált zálogjogot, azt azonban megengedi, hogy az eredeti adóssal szembeni követeléstől függetlenül átruházásra kerüljön a különvált zálogjog. Vagyis a különvált zálogjog átruházása nem érinti az eredeti adós és a kereskedelmi bank közötti jogviszonyt.

Annak sincs semmi akadálya, hogy a jelzálogbankok által a különvált zálogjogok fedezete mellett kibocsátott jelzáloglevelek többször gazdát cseréljenek. A befektető, aki megvásárolja a jelzálogbank által kibocsátott jelzáloglevelet, később szabadon átruházhatja azt. Ezért téves az MNB alelnökének, Nagy Mártonnak egy 2016. február 19-én, a sajtó részére tartott háttérbeszélgetésen megfogalmazott állítása, miszerint: „Az új Ptk.-ban szabályozott, különvált zálogjog alapján a jelzáloglevél csak egyszer adható el, a korábbi, önálló zálogjogon alapuló záloglevelek forgalomképesebbek.”[2] Ez az érvelés egyrészt összekeveri a zálogjog átruházhatóságát a jelzáloglevél átruházhatóságával, másrészt – a fent írtak szerint – még maga a különvált zálogjog is átruházható.

3) A cikk azt a hamis látszatot kelti, mintha a jelzáloghitelek refinanszírozásának elengedhetetlen feltétele lenne az önálló, a biztosított követeléstől függetlenített zálogjog: „a rendszer csak akkor működik jól, ha az ingatlanra kikötött jelzálogjog önálló”. Ezzel szemben a valóság az, hogy a kereskedelmi bankok refinanszírozása az új Ptk. hatályba lépése előtt sem kizárólag az önálló zálogjogok jelzálogbankok általi megvásárlása útján történt (amikor a hitelkövetelést megtartotta a kereskedelmi bank és csak a zálogjog került át a jelzálogbankhoz). A legnagyobb magyar jelzálogbank, az OTP Jelzálogbank az anyabankjával együttműködve, ún. konzorciális hitelezés formájában oldja meg a refinanszírozást, ebben az esetben a jelzálogbank nem csak a zálogjogot, hanem a hitelkövetelést is átveszi a kereskedelmi banktól. Ez a refinanszírozási módszer, amely tehát nem igényli sem az önálló, sem a különvált zálogjogot, nagyobb arányt képviselt az új Ptk. hatályba lépése előtt is, hiszen az OTP Jelzálogbank jelzáloghitel-piaci részesedése mindig 70 % körül volt. Ráadásul, ahogy ezt a cikk is kiemeli, a 20/2015. (VI. 29.) MNB rendelet hatására egyre több bank alapít saját jelzálogbankot, így feltételezhető az önálló (vagy különvált) zálogjogot nem igénylő, konzorciális refinanszírozási modell további térnyerése. (Más kérdés, hogy amennyiben az MNB rendelet csak az önálló zálogjog alkalmazása esetén fogja lehetővé tenni a refinanszírozási hitel hosszú lejáratú forrásként való figyelembe vételét, akkor nyilván az önálló zálogjogot fogják alkalmazni a bankok.)

Másfelől, jelzáloglevél-alapú refinanszírozás lényegében minden EU-tagállamban létezik, miközben az önálló zálogjogot csak a német jog és néhány kelet-európai jog ismeri. Az európai jelzáloghitel-refinanszírozási modellek rendkívül változatosak,[3] az önálló zálogjogok megvásárlásán alapuló magyar refinanszírozási modell inkább különlegesnek mondható, még a német jog sem ezt alkalmazza. Ahogy a Magyar Nemzeti Bank 2005-ben megjelent műhelytanulmánya megállapította: „Nemzetközi viszonylatban szinte példa nélküli az önálló zálogjogvásárlás a jelzálogbanki modellekben.”[4] Ugyan kétségtelen, hogy egy bevett, a külföldi befektetők által már elfogadott modellen csak nyomós ok esetén indokolt változtatni, az önálló zálogjog visszaállítása – a jelenleg ismert elképzelések szerint – nem a régi Ptk. szabályozásához való visszatérést fog jelenteni, hanem a 2009. évi CXX. törvény (a hatályba nem lépett Ptk.) szabályozását venné alapul, vagyis az is egy új szabályozási modell lesz, amit éppúgy el kell majd fogadtatni a külföldi befektetőkkel, mint a különvált zálogjogon alapuló refinanszírozási modellt.

4) A cikk szerint a különvált zálogjog intézménye a jogosult szempontjából kockázatos: „Ha ugyanis az adós vagy az eredeti hitelező felszámolásra jut, nem biztos, hogy a jog aktuális birtokosa élni tud az elsőbbségével.” Ami az adós felszámolását illeti, valóban van egy szabályozási hiányosság, amit azonban a jogalkotó okozott és könnyen helyre is hozhatja. Amikor a csődtörvényt az új Ptk. hatályba léptetésekor módosították, a csődtörvény zálogjogra vonatkozó rendelkezéséből (49/D. §) törölték az önálló zálogjogra való utalást, anélkül, hogy a helyébe illesztettek volna egy utalást a különvált zálogjogra. Ez a hiba könnyen orvosolható. Ami az eredeti hitelező, vagyis a kereskedelmi bank felszámolását illeti, a jogalkotó az új Ptk. hatályba léptetésekor megfelelően módosította a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvényt, a módosítás szerint a kereskedelmi bank felszámolása esetén automatikusan, a törvény erejénél fogva átszáll a jelzálogbankra a kereskedelmi banknak az adóssal szembeni követelése, így a felszámolás alá került kereskedelmi bank „kiesik a képből”, felszámolása nem érinti a jelzálogbankot. Ugyanez a szabály érvényesült az önálló zálogjog esetében is.

5) A cikk szerint „nagyban visszafogja (…) a gépjármű-kölcsönzést a liberális amerikai minta alapján átvett hitelbiztosítéki nyilvántartás, ami felváltotta a korábbi, közjegyzők által vezetett közhitelest.” A valóság ezzel szemben az, hogy éppen a gépjármű-finanszírozás elősegítése miatt kezdeményezte 2006-ban a Magyar Lízingszövetség az ingó jelzálogjogi szabályozás módosítását, ugyanis nem tartották alkalmasnak a régi zálogjogi nyilvántartást a gépjármű-zálogjogok bejegyzésére, mert az ingó jelzálogszerződésre vonatkozó közokirati kényszer túlzottan költségessé és a közjegyzőnél való személyes megjelenés miatt túlzottan körülményessé tette a gépjármű-zálogjog alapítását. A Lízingszövetség kezdeményezése alapján került sor a zálogjogi nyilvántartási szabályok 2009. évi módosítására, amely egyedileg meghatározott gépjármű elzálogosításához (a zálogjog bejegyzéséhez) már nem követelte meg a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalását és a bejegyzés céljából a közjegyzőnél való személyes megjelenést, hanem – felhasználóként való regisztrációt követően – elektronikus úton tett zálogjogi nyilatkozat alapján is lehetővé tette a jelzálogjog bejegyzését. Az új Ptk. által megteremtett hitelbiztosítéki nyilvántartás ezt a bejegyzési rendszert általánosította, amennyiben lehetővé tette, hogy a felek a közjegyzőnél történő előzetes személyazonosítást (felhasználói regisztrációt) követően, minősített elektronikus aláírás alkalmazásával maguk jegyezhessék be a zálogjogokat az online nyilvántartásba.

A „liberális amerikai minta” mára nemzetközileg elfogadott sztenderddé vált. Hasonló szabályok szerinti nyilvántartást javasol az Európai Újjáépítési és Fejlesztési Bank (EBRD) hitelbiztosítéki modelltörvénye (1994)[5] és a zálogjogi nyilvántartás kialakítására vonatkozó alapelvei (2004),[6] az ENSZ Nemzetközi Kereskedelmi Jogi Bizottságának (UNCITRAL) hitelbiztosítéki jogalkotási útmutatója (2007)[7] és a hitelbiztosítéki nyilvántartás kialakítására vonatkozó útmutatója (2013),[8] az ingó dologi hitelbiztosítékokra vonatkozó európai alapelvek (2009),[9] továbbá a magánjogi jogegységesítéssel foglalkozó nemzetközi szervezet, az UNIDROIT égisze alatt kidolgozott és 2001-ben elfogadott fokvárosi egyezmény.[10] Utóbbi egyezmény alapján már 2006 óta működik a légi járművekre vonatkozó nemzetközi nyilvántartás,[11] amely a felhasználók számára közvetlen, online hozzáférést biztosít mind a felhasználóként való regisztráció, mind a bejegyzés, mind a keresés tekintetében. A biztosítéki jogok bejegyzése nem okirat, hanem elektronikus formában megtett nyilatkozat alapján történik, a nyilvántartást vezető szervezet csak a nyilvántartás működésének technikai feltételeit biztosítja, az egyedi bejegyzések során azonban semmilyen szerepe nincs, „hatósági kontroll” nem érvényesül. Folyamatban van hasonló nemzetközi nyilvántartások kialakítása a vasúti járművek és az űreszközök elzálogosítására. A légi járművekre vonatkozó nyilvántartásba 2006 óta több mint félmillió bejegyzés történt, 110 ezer jármű vonatkozásában, a biztosított követelések összértéke meghaladja az 500 billió amerikai dollárt. Nehezen érthető, hogy az a nyilvántartási rendszer, amely alkalmas a nemzetközi légijármű-, vasútijármű- és űreszköz-finanszírozás során dollár milliárdokat érő vagyontárgyak elzálogosítására, miért ne lenne alkalmas a magyar kis- és középvállalkozások finanszírozása során egy vállalat árukészletének vagy gyártósorának elzálogosítására. A bejegyzéssel kapcsolatos formai követelmények (közjegyzői okiratba foglalás, ügyvédi, jogtanácsosi ellenjegyzés) bevezetése a kis- és középvállalkozásoknak nyújtott hiteleket megdrágítaná, miközben az adósi visszaélésekért (pl. a zálogtárgy csalárd elidegenítése) a zálogszerződést okiratba foglaló közjegyző vagy az azt ellenjegyző ügyvéd vagy jogtanácsos nyilvánvalóan nem lenne felelősségre vonható.

A cikk megjelenése: 2016. március 4.

 


[1] Az adatok forrása: a jelzálogbankok honlapjain elérhető éves jelentések, a leginformatívabbak az OTP Jelzálogbank éves jelentései: https://www.otpbank.hu/OTP_JZB/online/A0501000000.jsp

[3] Ld. például Otmar Stöcker: Covered bond models in Europe: fundamentals on legal structures, Housing Finance International, Winter 2011, https://www.pfandbrief.de/cms/_internet.nsf/0/9FB84DC0313B7EC0C1257F0000474185/$FILE/
Beitrag_Stoecker_%20HFI_%20Winter_%202011.pdf
.

[4] Papp Mónika: A jelzáloglevél alapú finanszírozás helyzete Magyarországon pénzügyi stabilitási szempontból, MNB Műhelytanulmányok 36., 2005 (https://www.mnb.hu/letoltes/mt36.pdf), 58.

[9] http://ec.europa.eu/justice/policies/civil/docs/dcfr_outline_edition_en.pdf (Book IX); Ulrich Drobnig–Ole Böger: Principles of European Law – Proprietary Security in Movable Assets, Sellier, Munich 2015.