1. Az angol ingatlan-nyilvántartási reform
Az ingatlanokról való rendelkezés és az ingatlan-nyilvántartás rendszerében az utóbbi évtizedben, Angliában és Walesben jelentős változások mentek végbe. Ennek következményeként 1990 decembere óta Anglia és Wales egész területén kötelező a jogcímváltozás bejegyzése (nem kötelező ugyanakkor önmagában az ingatlanok felvétele az ingatlan-nyilvántartásba, viszont e kötelezettség eredményeként a legtöbb, az ingatlannyilvántartásba még fel nem vett ingatlanokról való rendelkezés is konstitutív hatályú bejegyzéshez kötött), a nyilvántartás nyilvános (a bejegyzett tulajdonos hozzájárulása nélkül is bele lehet tekinteni), továbbá a nyilvántartás maga már számítógépes alapú, amelyhez 1995 óta számítógéppel lehet csatlakozni, és a számítógépes csatlakozással az adatai azonnal le is kérdezhetők.
A Law Commission és az ingatlan-nyilvántartást vezető HM Land Registry hat évig tartó közös előkészítő munkájának eredményeként született meg 2001-ben a Law Registration Bill, amelyet az angol parlament 2002-ben fogadott el, s amelynek végső terméke a 2002-es Land Registration Act. Az ingatlannyilvántartás modernizálása hosszabb ideje folyik, és ennek a programnak egy korábbi eredménye az 1997-es Land Registration Act volt. A 2002-es Land Registration Act előkészítésének egyik fázisát jelentő konzultatív anyagban [“Land Registration For the Twenty-First Century – A Consultative Document,” Law Com No. 254.] a Law Commission a reform következő lépését jelentő ezen új törvény megalkotásának szükségességét elsősorban azzal a fejlődési tendenciával támasztotta alá, amely az ingatlanok tulajdonjogáról való rendelkezés, valamint az ingatlanok megterhelése során az elektronikus úton történő ügyletkötések várható terjedésében nyilvánul meg. Az ingatlanokkal kapcsolatos jogokról való rendelkezés elektronikus formája a Law Commission jelentése szerint valószínűleg a legforradalmibb változás az angol és a walesi ingatlan-átruházási rendszerben. Még a törvény előkészítése során készítette el a Law Commission a törvény tervezetének indokolását is magában foglaló összegző anyagát, amelyet “Land Registration For the Twenty-First Century – A Conveyancing Revolution” [Law Com No. 271] címmel tettek közzé. Az angol ingatlan-nyilvántartási reform egyes elemeit és előzményeit tárgyalva az alábbiakban megállapításaink során elsősorban a konzultatív jelentésre és erre az anyagra támaszkodunk.
Az angol jogalkotó célja ezzel a legújabb ingatlan-nyilvántartási törvénnyel azoknak a jogi kereteknek a megteremtése, amelyek lehetővé teszik az ingatlanokról elektronikus úton való rendelkezést. Az elektronikus átruházás és ingatlan-nyilvántartási bejegyzés egyes kérdéseinek szabályozásával egyúttal megoldhatónak bizonyult egyes, az anyagi rendelkezési jogot is érintő kérdések rendezése is, mint például a bejegyzési kérelem benyújtása és a konstitutív hatályú bejegyzés közötti átmeneti időszak által felvetett problémák kezelése is.
2. Az angol ingatlan-nyilvántartás és az ingatlan tulajdon átruházásának néhány jellemző sajátossága
Az ingatlanok átruházása során a bejegyzési elv viszonylag új jelensége az angol tulajdonjognak, amelyet az 1925-ös Land Registration Act vezetett be. Az 1925-ös Land Registration Act egyik deklarált célja volt, hogy az ingatlanok nyilvántartásba vételével és a tulajdon átruházásánál valamint az ingatlanok megterhelésénél a jog átszállásának illetőleg keletkezésének ingatlannyilvántartási bejegyzéshez kötésével felváltsa az addigi hagyományos rendszert, amely ingatlanok átruházása esetén minden esetben szükségessé tette a tulajdon-átszállások láncolatának vizsgálatát és visszavezetését egy eredeti szerzésre, bizonyítandó az ingatlan átruházójának tulajdonjogát, és a jog átszállását nem kötötte bejegyzéshez. Az 1925-ös Land Registration Act ugyanakkor nem tartalmazott általános kötelezettséget az ingatlanok regisztráltatására, és ennek eredményeként ma két rendszer működik egymással párhuzamosan. Az ingatlan-nyilvántartásba felvett ingatlanok tulajdonjogának átruházása során a bejegyzési elv érvényesül, azaz az ingatlan tulajdonjoga a bejegyzéssel száll át, és a bejegyzés ténye egyúttal harmadik személyek felé a tulajdonjogot is minden további bizonyítás nélkül igazolja. Az ingatlan-nyilvántartásba fel nem vett ingatlanok esetén – ilyenek még mindig vannak – ugyanakkor bizonyos esetekben még a régi rendszer érvényesül, a tulajdon átszállása nem kötött bejegyzéshez, és a tulajdonosnak a tulajdonszerzési láncolattal kell igazolnia tulajdonjogát. A tendencia egyértelműen az ingatlanok nyilvántartásba vételének terjedését mutatja, olyannyira, hogy ma már a bejegyzési elv egyre inkább kiszorítja a korábbi rendszert. Ezt folyamatosan és erőteljesen támogatja a szabályozás is, a kötelező bejegyzés kiterjedt előírásával (először a városokban, majd az ország egyéb területein is).
Az angol ingatlan-nyilvántartási rendszer a Torrens-rendszer egyik “szelídített” változata. A “tiszta,” első ízben 1858-ban Ausztráliában bevezetett Torrens-rendszer egyik jellemző vonása, hogy a tulajdonjog átszállását a konstitutív hatályú bejegyzéshez köti úgy, hogy a tulajdon megszerzésének alapjaként nem a jogügyletet, hanem a bejegyzést mint állami aktust határozza meg. Mivel az ingatlan tulajdonjogának a bejegyzéssel való megszerzése nem a jogügyleten, hanem a bejegyzésen alapul, ebben a rendszerben a jogügylet érvénytelensége önmagában nem hat ki a tulajdonszerzésre, a tulajdonjognak a bejegyzéssel való megszerzése eredeti, és nem származékos szerzés. A konstitutív bejegyzés útján való szerzés végleges és támadhatatlan, annak korrekciójára csak törvényben meghatározott kivételes esetekben és módon – a felek között, de nem jóhiszeműen, ellenérték fejében szerző harmadik személyekkel szemben – van lehetőség (az egyik ilyen kifejezett kivétel, ha az ingatlan megszerzője csalárdul járt el).
Az angol rendszerben a törvény a bejegyzés törlését az ingatlan megszerzőjével szemben az ausztrálhoz képest szélesebb körben teszi lehetővé, és nem garantálja az ingatlan-határokat sem, a bejegyzés természetét tekintve azonban lényegileg nem különbözik attól, amennyiben a bejegyzést – harmadik személyekkel szemben – véglegesnek és támadhatatlannak tekinti. A bejegyzésnek ez a legitimáló hatása valójában nagyon hasonlóvá teszi az ingatlan-nyilvántartás szerepét az egyik értékpapír-funkcióként meghatározott alaki legitimációhoz. Ezzel kapcsolatban jegyzik meg angol szerzők, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek ez a hatása elveti azt az alapvető elvet, hogy senki sem ruházhat át több jogot annál, mint amivel maga is rendelkezik, és azt a bejegyzett cím támadhatatlanságának elvével cseréli fel. Kiemelik továbbá, hogy bár az ingatlanhoz kapcsolódó jogoknak az ingatlan természetéből fakadó komplexitása lehetetlenné teszi, hogy a nyilvántartásba vett ingatlan átruházását egy társaság részvényei elidegenítésének szintjére egyszerűsítsük le, a jelenlegi rendszer ezt az analógiát igyekszik követni, amennyire az csak gyakorlatilag lehetséges.
Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés állami feladat, amelyet közigazgatási szervként a HM Land Registry teljesít. Az angol ingatlan-nyilvántartási rendszerben az állam voltaképpen garantálja az ingatlan-nyilvántartásba felvett ingatlanokra bejegyzett jogokat. Ezért kártalanítás illet meg mindenkit, aki a jogok bejegyzésével kapcsolatos valamely mulasztás vagy hiba következtében szenved kárt.
3. A legújabb ingatlan-nyilvántartási reform célkitűzései és egyes főbb elemei
A 2002-es Land Registration Act megalkotásához elsősorban az a jogalkotói cél vezetett, hogy az ingatlan-nyilvántartás és az ingatlanokkal kapcsolatos ügyletek elektronikus alapra helyezésével olyan rendszert hozzanak létre, amelyben a nyilvántartás minden pillanatban pontosan és aktuálisan tartalmazza az ingatlan jogi helyzetére vonatkozó információkat, lehetővé téve az ingatlanokra vonatkozó jogok elektronikus úton való, online vizsgálatát, minimálisra szorítva a további kutatás vagy nyomozás szükségességét. Ennek a célnak a maradéktalan és hatékony megvalósítása további, szabályozás útján meghatározható követelmények teljesítését is feltételezte. Ilyen követelmény volt az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerzés esetköreinek szűkítése, annak biztosítása, hogy a nyilvántartás csak nagyon indokolt esetben ne nyújtson védelmet a bejegyzett jogosultak számára, továbbá, hogy a nyilvántartásba felvett ingatlanokról való rendelkezés és a bejegyzés egyidejűleg történjen, teljes egészében kiküszöbölve ezzel a kérelem benyújtása és a bejegyzés közötti átmeneti időszakot, és lehetetlenné téve azt, hogy az ingatlanról ne a bejegyzett tulajdonos rendelkezzen.
Ez az átmeneti időszak (“registration gap”) egyébként anyagi jogi szempontból is komoly problémákat vetett fel, és valójában a bejegyzés konstitutív hatását gyengítette. Ezt az időszakot ugyanis nem lehetett másként kezelni, mint amelyben a bejegyzés ellenére az átruházás már érvényesen megtörtént, és az harmadik személyek felé is hatályos. Olyan megoldás, amely nem biztosítja az átruházás jogi hatását a kérelem benyújtása és a bejegyzés közötti átmeneti időszakban, elfogadhatatlan eredményre vezetett volna. Ezt a problémát az új rendszerben megoldja a rendelkezés és a bejegyzés egyidejűsége.
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény megteremti azokat a kereteket, amelyekben az ingatlanokról való rendelkezés és az ingatlanokra vonatkozó jogok keletkezése teljes egészében elektronikus úton valósul meg. A törvény maga azzal számol, hogy belátható időn belül ez lesz az ingatlan-nyilvántartásba felvett ingatlanokról való rendelkezés kizárólagos módja. Ebben az elektronikus rendszerben az ügyvédek és az ingatlanok átruházásánál való közreműködésre felhatalmazott más személyek kezdeményeznék a bejegyzést, miközben az ingatlan-nyilvántartási hivatal ellenőrzést gyakorolna a nyilvántartásban átvezethető jogváltozások felett. Az új törvény nem jelent azonnali áttérést erre a rendszerre, hanem egy átmeneti időszakot tételez fel, amely alatt a két rendszer (a hagyományos és az elektronikus) párhuzamosan működik.
Az ingatlanokon való tulajdonszerzésnek ez az új szabályozása nem hagyja érintetlenül az elbirtoklás szabályait sem. Az új rendszerben az ingatlant jogosulatlanul birtokló személy 10 évi birtoklás után szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát úgy, hogy kéri az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, azonban a bejegyzett tulajdonosnak joga van (legalábbis főszabályként) a bejegyzés ellen tiltakozni, és ezzel megakadályozni. Ezt követően azonban meg kell tennie a szükséges lépéseket a jogosulatlan birtokossal szemben az ingatlan kiürítése érdekében, vagy a jogosulatlan birtokossal másként kell rendeznie a viszonyát (például szerződést köt vele, amelynek alapján a birtokos a szerződésben foglalt feltételek szerint válik az ingatlan jogszerű birtokosává). Ha az ingatlan kiürítése nem történik meg, és nem válik a bejegyzett tulajdonossal létesített jogviszony alapján sem rendezetté a birtokos helyzete, és a jogosulatlan birtokos még a bejegyzett tulajdonos tiltakozása folytán elutasított bejegyzés iránti kérelmét követő két év elteltével még mindig jogosulatlan birtokosi pozícióban van, őt az ingatlan-nyilvántartásba – ha kéri – tulajdonosként kell bejegyezni, és ezt most már a bejegyzett tulajdonos sem tudja megakadályozni. Az angol jogalkotó mérlegelése szerint ez a megoldás megfelelő és tisztességes módon egyenlíti ki a bejegyzett tulajdonos és a jogosulatlan birtokos érdekeit, ráadásul az elbirtoklást sem ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzésként konstruálja meg: az elbirtokló is csak a bejegyzéssel szerezhet tulajdonjogot.
Az új szabályozás több olyan ponton is módosítást hozott, amelyek ugyan nem érintik alapvetően az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére vagy az ingatlan átruházására vonatkozó szabályokat, mégis jelentősek, és gyakorlati jelentőségük korántsem elhanyagolható. Így például a tartós bérleti jogviszony bejegyeztetési kötelezettségét szélesebb körre terjesztik ki, amennyiben – szemben a korábbi 21 éves határral – a hét évet meghaladó időtartamra kötött bérletet kell bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Az “ultra vires” szabály érvényesülésének korlátozását, és ezzel az ingatlan-nyilvántartásba vetett bizalom erősítését célozza, hogy vélelmezni kell a bejegyzett tulajdonos rendelkezési jogosultságát, ha korlátozás az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve nincsen. Így ha a tulajdonosként bejegyzett jogi személynek a rendelkezési jogosultsága az “ultra vires” miatt nem terjedne ki az ingatlan adott ügylet szerinti megterhelésére vagy elidegenítésére, de ez a korlátozás az ingatlan-nyilvántartásból nem derül ki, a rendelkezési jogosultság hiányára nem lehet hivatkozni. A bejegyzett ingatlanokkal kapcsolatos jogok védelmének egyszerűsítése érdekében módosul a bejegyzési eljárásban érvényesíthető kifogások rendszere. Szintén az ingatlan-nyilvántartásba vetett bizalom erősítése érdekében csökken az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogok köre és korlátozzák érvényesülésüket is. Visszamenőlegesen is vizsgálhatóvá válik a jogszerzési láncolat. A teher-levelek és ingatlan-levelek szerepe jelentős mértékben csökken. A jogszabály alkalmazása kapcsán keletkező jogviták megoldása végett egy új, független közvetítő és vitarendező fórumot hoznak létre.
Az alábbiakban az új ingatlan-nyilvántartási törvény, a Land Registry Act 2002 néhány fontosabb megoldását emeljük ki. A jelen írásnak nem célja a törvény valamennyi rendelkezésének bemutatása, nem tér ki a technikai vagy eljárási részletekre és nem tér ki mélyebben azokra a rendelkezésekre sem, amelyek – mint például az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett ingatlanoknak a nyilvántartásba való felvételére vonatkozó szabályok – erősen kötődnek az angol jogi szabályozás vagy fennálló helyzet sajátosságaihoz, ezért általánosítható következtetések levonására nem alkalmasak, és kevéssé ébreszthetnek a hazai viszonyokra is adaptálható gondolatokat.
Maga a törvény 136 szakaszból és hat mellékletből áll. A törvény első része a bevezető rendelkezéseket, a második része az ingatlan-nyilvántartásba még fel nem vett ingatlanoknak az ingatlan-nyilvántartásba való felvételével és az ennek során érvényesíthető jogorvoslatokkal foglalkozik, a harmadik része az ingatlanokról való rendelkezési jogot, negyedik része az ingatlannyilvántartásba tehető bejegyzéseket és korlátozásokat, ötödik fejezete az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető terheket szabályozza, a hatodik része az ingatlan-nyilvántartás eljárási szabályait tartalmazza, a hetedik rész speciális rendelkezéseket (például a királyi birtokokra vonatkozó szabályokat) tartalmaz, a nyolcadik rész rendelkezik az elektronikus úton való rendelkezés szabályairól, a kilencedik rész az elbirtoklásról, a tizedik rész az ingatlan-nyilvántartás rendszeréről, a tizenegyedik rész a viták rendezéséről szól, az utolsó, tizenkettedik részben pedig a vegyes és általános rendelkezések kaptak helyet.
Általános kötelezettséget ez az új törvény sem ír elő az ingatlan-nyilvántartásba még fel nem vett ingatlanoknak a bejegyeztetésére, ugyanakkor kifejezett jogalkotói cél hosszú távon annak elérése, hogy valamennyi ingatlan nyilvántartásba kerüljön. Ennek elérésére azonban a közvetlen bejegyeztetési kötelezettséggel szemben indirekt eszközöket preferálnak, és az ingatlan-nyilvántartás által nyújtott előnyökre, azok meggyőző erejére támaszkodnak. Ebben szerepet játszik az is, hogy egy általános kötelező bejegyeztetés kivitelezése, a bejegyeztetés elmaradása következményeinek szükségszerű szabályozására is tekintettel nehezen látszik a tulajdonhoz való jog sérelme – vagy legalábbis a sérelem veszélye – nélkül megvalósíthatónak.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos rendelkezési jogát – az ultra vires érvényesülését lerontva – a gyakorlat eddig is vélelmezte abban az esetben, ha rendelkezési korlátozás az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve nincsen. Ez azonban csak az ingatlan-nyilvántartásban bízó személy jogszerzését biztosította, de nem tette – és az e gyakorlatot rögzítő új szabályozás sem teszi – jogszerűvé a rendelkezést. A szabály kizárólag azt a kollíziót oldja fel, mégpedig az ingatlan-nyilvántartás javára, amely az ingatlan-nyilvántartásban bízó személy érdekeinek védelme iránti igény és az ultra vires konfliktusából adódik.
Az új szabályozás nemcsak az ingatlan-nyilvántartásba felvett ingatlanokon fennálló jogok jogosultjainak védelmét célozza, hanem a bejegyzett ingatlanokhoz harmadik személyeknek fűződő érdekeinek védelmét is. Ennek két eszköze az új szabályozás szerint az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés és a korlátozás. Ilyen bejegyzés tárgya például az ingatlanon fennálló tartós bérleti jogviszony, vagy az elidegenítés és megterhelés jogának szerződésben vállalt korlátozása vagy könnyítése. Korlátozásként szerepelhet az ingatlan-nyilvántartásban például ha trust-vagyonba tartozó ingatlanról rendelkeznek, ha a rendelkezés érvényessége harmadik személy jóváhagyásától függ, vagy ha a jogi személy vagy más szervezet rendelkezési joga korlátozott.
Az új szabályozás központi eleme az elektronikus átruházás, általában az ingatlanokról elektronikus úton való rendelkezés. Az átruházás jelenlegi, hagyományos gyakorlata szerint az írásba foglalt okiratot nyújtják be a bejegyzés foganatosítása végett az ingatlan-nyilvántartást vezető hivatalhoz. Ha a szerződést teljesítették, az átruházás vagy más rendelkezés csak equity hatállyal bír addig, amíg a bejegyzés meg nem történik. A bejegyzésnek a bejegyzési kérelem benyújtásának időpontjára visszamenőleges hatálya van, és a bejegyzés valamint a kérelem benyújtása közötti időpont között – az ügylet bonyolultságától függően – akár hosszabb idő is eltelhet. Az eljárás természeténél fogva maga a hivatal csak a rendelkezés után kapcsolódik be a tulajdonszerzés vagy más jogkeletkezés folyamatába. Ezen is változtat az új szabályozás, amelyben a hivatal a rendelkezés előtti szakaszban jut szerephez. Az újonnan kialakított rendszer egyik célja, hogy a hibákat és a rendellenességeket az átruházás minél korábbi szakaszában szűrje ki. Az új rendszerben a rendelkezés, illetőleg annak egyidejű bejegyzése az eljárás utolsó, befejező aktusa, azaz ebben az időpontban már az átruházás teljes egészében befejezetté kell, hogy váljon. További változást jelent, hogy az ingatlan-nyilvántartásban a változások a felek érdekében eljáró ügyvédek és az erre jogosult más közreműködők aktusának eredménye.
Az ingatlanokról való rendelkezésnek ez az új rendszere valószínűleg egy jól működő, biztonságos elektronikus kommunikációs hálózaton keresztül működhet, amely csak erre szerződés alapján jogosult személyek (ügyvédek, ilyen tevékenységre jogosult közreműködők, ingatlan ügynökök, jelzálog-hitelezők) számára férhető hozzá.
Az elidegenítés új rendszer szerinti menetében, amikor a felek megállapodtak a szerződés feltételeiben, elektronikus formában megküldik a szerződés egy másolatát az ingatlan-nyilvántartást vezető HM Land Registry-nek, amely azt elektronikus úton ellenőrzi. Ez az ellenőrzés teszi lehetővé olyan hibák kiszűrését a szerződésben, mint például az ingatlan címének, helyrajzi számának vagy az eladó személyi adatainak téves vagy helytelen feltüntetése. Ebben a szakaszban ezek a hibák még a szerződés megkötése előtt kiküszöbölhetők. A felek ezt követően elektronikus formában kötik meg a szerződést, és azt – maguk vagy meghatalmazottaik – elektronikus aláírásukkal látják el. Az új szabályozás szerint az ingatlanokra vonatkozó szerződések az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzés útján nyernek védelmet, és a bejegyzés a szerződés érvényességének feltétele. A bejegyzés a szerződés megkötésével egyidejűleg történik, és egyúttal a prioritást is biztosítja a vevő számára. Ugyanez vonatkozik az ingatlanokról való rendelkezésre is: a szerződésnek a rendszerbe elektronikusan “benyújtott” tervezetét a rendszer elektronikus úton ellenőrizve egybeveti az ingatlan-nyilvántartási adatokkal, a hivatal a felekkel való interaktív érintkezés útján előkészíti a bejegyzést, és meghatározza, hogy milyen formát fog ölteni a nyilvántartás, ha az ügylet perfektuálódik. A folyamat befejező lépése, egyúttal az átruházás végbemenése három esemény egyidejű bekövetkezését jelenti: az átruházás illetőleg a terhek alapításának megtörténtét elektronikus formában és annak elektronikus úton való benyújtását a nyilvántartáshoz; a rendelkezés bejegyzését a nyilvántartási rendszer által a leendő rendelkezés eredményeként meghatározott és előre vetített helyzet jóváhagyásával; továbbá az ellenérték és az ingatlan-nyilvántartási díj, továbbá illeték egyidejű, átutalással történő megfizetését. Ezzel a rendszer kiküszöböli a bejegyzés iránti kérelem benyújtása és a kérelem elbírálása közötti köztes időszakot is.
Az ingatlan-nyilvántartásban a bejegyzés útján történő módosulásokat a rendszer automatikusan vezeti át, közvetlenül az elektronikus okirat és kérelem alapján, amelyeket a felek érdekében eljáró ügyvédek vagy erre jogosult más közreműködők készítenek és terjesztenek elő. A rendszerhez csak azok férhetnek hozzá, akik erre a hivatallal kötött rendszer hozzáférési szerződés alapján jogosulttá válnak. Azokkal szemben, akik a – széles körű egyeztetés eredményeként kialakuló konszenzus szerint rögzített – feltételeknek megfelelnek, a hivatalt szerződéskötési kötelezettség terheli. Az ingatlanokról való rendelkezésnek ez az elektronikus módja a rendelkezés kötelező formája lesz.