A cikk letölthető PDF formátumban is!

1. A téma aktualitása

2008. január 29-én előadás tartottak az osnabrück-i Nemzetközi Jogászegyesület (Internationale Juristenvereinigung Osnabrück – IJVO) keretében. Az előadás helyszíne a Christian von Bar professzor által vezetett European Legal Studies Institute volt, az előadó pedig dr. Otmar Stöcker, a Német Jelzáloglevél-kibocsátó Bankok Egyesületének (Verband deutscher Pfandbriefbanken -vdp) főtitkára. Az előadás témája a határokon átlépő jelzálogügyletek biztosítása és ehhez kapcsolódóan az ún. Eurohypothek koncepciója volt. Az előadáshoz dr. Arkadiusz Wudarski1 készített referátumot, amely a lengyel jog2 szempontjából vizsgálta a kérdéskört.

Ezen esemény is rámutatott arra, hogy milyen intenzív az érdeklődés az európai, mindenekelőtt a német hitelintézetek részéről egy egységes európai jelzálogjog megteremtése iránt. Ennek hátterében természetesen az áll, hogy a német bankoknak csaknem két évtizedes tapasztalata van a határon átnyúló jelzáloghitelezés területén.3 Ez alatt az időszak alatt felszínre kerültek azok a nemzetközi magánjogi problémák, amelyek a több jogrendszert érintő ingatlan-finanszírozási ügyletekhez kapcsolód-nak.4 Ezen ügyleteknél ugyanis nemzetközi magánjogi szempontból külön kell választani egymástól a biztosított követelésre vonatkozó jogot és a jelzálogjogra irányadó jogot. Ez a két jogrendszer ugyanis különválhat egymástól, ami számos – sokszor nem is megoldható – problémához vezet. Azoknál a pénzintézeteknél, amelyek külföldi hitelezési ügyletekkel is foglalkoznak, olyan személyi és tárgyi feltételeket kellett teremteni, amelyek révén kezelni lehet a hitelező és az adós honossága szerinti országok jogrendszerei közötti eltéréseket. Könnyen belátható, hogy ez nagy energiákat vesz igénybe, és nem is teszi lehetővé, hogy egy adott hitelintézet például az EU valamennyi tagállamát lefedő hitelezési tevékenységet folytasson, erre ugyanis egyetlen banknak sincs kapacitása. Néhány esetben szóba jöhet ugyan a külföldön történő leányvállalat, vagy bankfiók alapítás, ez azonban meglehetősen költséges, így csak a leginkább tőkeerős pénzintézetek képesek ilyen formában más országok piacán is megjelenni.

Mindenekelőtt a határokon átnyúló hitelezési-finanszírozási ügyletekhez kapcsolódó nemzetközi magánjogi nehézségek indokolták, hogy már igen korán megjelentek azok az elképzelések, amelyek európai szinten tervezték egységesíteni a jelzálogjogi szabályokat. Egy egységes európai szabályozás útján ugyanis elkerülhetővé válnának a határon átnyúló hitelügyletekhez kapcsolódó kollíziós jogi problémák. Más elképzelések is felmerültek ugyan, de ezek egyike sem tűnt reálisan megvalósíthatónak. A kollíziós jogon belül elsősorban a “lex rei sitae” elve miatt nem kerülhet sor rugalmas megoldásra, hiszen ezen elv kizárja a felek jogválasztását a dologi jogi jogviszonyok tekintetében. Ennek megfelelően egy német bank egy francia ingatlannal biztosított hitelügylet során csakis a jelzálogjognak a francia jog által ismert formái közül választhat, és nem kötheti ki azt, hogy a biztosítékul lekötött ingatlanon Grundschuld kerüljön alapításra, amely a német jogban a jelzálogjog nem-járulékos jellegű, absztrakt típusa.5 Más reális megoldási lehetőség hiányában az EU-n belüli anyagi jogegységesítés tűnik a leggyorsabban elérhető eredménynek.

2. Az egységes európai jelzálogjogra vonatkozó elképzelések

Egy egységes európai jelzálogjog megteremtésének a szükségességéről először a Claudio Segré professzor által vezetett bizottság tett említést, 1966-ban készített jelentésében. Ez a bizottság az európai tőkepiac kiépítésének feltételeit vizsgálta, és ennek alapján jutott el a jelzáloghitel-piac egységesítésének gondolatáig. Rugalmassága és költségkímélő alkalmazhatósága miatt a Segré-bizottság jelentése a német Grundschuld-ot jelölte meg az egységes európai jelzálogjog szabályozásának mintájaként. Az egységes európai jelzálogjog megvalósíthatóságát vizsgálta a hamburgi székhelyű Max-Planck Intézet szakvéleménye is, amely Ulrich Drobnig professzor vezetésével 1971-ben készült el, és amelyet még ebben az évben az Európai Bizottság elé is benyújtottak.6 1987-ben a Latin Közjegyzők Nemzetközi Szervezete egy tervezetet készített az Eurohypothek-ről, amelynek alapjául a svájci Schuldbrief szolgált. A svájci Schuldbrief a jelzálogjog ugyancsak absztrakt formája, amelyről értékpapírt lehet kiállítani.

Időközben elfogadásra került az Európai Közösségek ún. Második bankjogi koordinációs Irányelve7, amely deklarálta a hitelintézeti tevékenységek kölcsönös elismerésének az elvét. Ezt 1993. január 1-jéig kellett az akkori tagállamok belső jogi szabályozásába átültetni. A további jogfejlődéshez az Európai Parlament és Tanács 2006/48/EK irányelve járult hozzá, amely a hitelintézetek tevékenységének megkezdéséről és folytatásáról szól.8 Ezen Irányelv 23. cikke a kölcsönös elismerés alapelvét fogalmazza meg. Eszerint a tagállamok gondoskodnak arról, hogy területükön az Irányelv I. mellékletében felsorolt tevékenységeket fióktelep létesítésével, vagy szolgáltatásnyújtás útján egy másik tagállam illetékes hatóságai által engedélyezett és felügyelt bármely hitelintézet folytathassa, feltéve, hogy ezekre a tevékenységekre az engedély kiterjed. Az I. melléklet részletesen felsorolja a kölcsönös elismerés alá tartozó tevékenységek listáját. Ennek 2. pontja szól a hitelezésről, ideértve a fogyasztási hitelt, a jelzáloghitelt, a faktoringot és a kereskedelmi tranzakciók finanszírozását, beleértve a forfetírozást is.

Miközben a bankszektor európai szinten történő egységesítése felgyorsult, és a belső piac kiépülése a jelzáloghitelek világát is elérte, a tudományos érdeklődés is megélénkült az egységes európai jelzálogjog iránt. Az egyik első lépés ezen az úton Otmar Stöcker doktori disszertációja volt, amely 1992-ben jelent meg.9 Ez egyértelműen az Eurohypothek nem-járulékos jellegű kialakítása mellett foglalt állást. Számos olyan megállapítást tesz, amely mind a mai napig meghatározza a tudományos gondolkodás irányát. A német jogirodalomban megjelent azonban olyan nézet is, amely az Eurohypothek-ot
járulékos biztosítéki jogként képzeli el kialakítani, az absztrakt jelleg által
okozott bizonytalansági tényezők miatt. Ennek a nézetnek a képviselője Thomas Wachter.10 A témában megjelent eddigi legújabb munka – Christof Kiesgen disszertációja – szintén a nem-járulékos jelleg mellett foglal állást.11

3. Az absztrakt felfogás

Az Eurohypothek témáját érintő első tudományos munka – Otmar Stöcker 1991-ben a würzburgi egyetemen megvédett doktori disszertációja – az egységes európai jelzálogjog nem-járulékos jellegű, vagyis absztrakt kialakítása mellett foglalt állást. Stöcker munkája részletesen taglalja az Eurohypothek megalkotásának részletkérdését. Kiindulópontja, hogy ennek az európai jelzálogjognak a tagállamok belső jogrendszerében már fennálló jelzálogjogok mellé kell társulnia, kiegészítő jelleggel.12 Ennek példáját az európai társasági jogból meríti, amely teremtett már olyan jogintézményeket, amelyek a nemzeti jogok hasonló intézményeivel párhuzamosan működnek (pl. európai részvény-társaság).13

A német Grundschuld mintájára az Eurohypothek esetében is fenn kell állnia egy absztrakt adósságígéretnek (Schuldversprechen), amely a jelzálogjoggal együtt egy értékpapírban kerül kiállításra. Az adósságígéret kötelmi jogcímet biztosít a jogosult számára, a jelzálogjog pedig dologit. Az értékpapírba foglalás által az okirat mind a kötelmi, mind pedig a dologi igényt megtestesíti. Az értékpapírba foglalást a gyorsabb és egyszerűbb átruházhatóság igénye kívánja meg. Emellett azonban Stöcker szerint az lenne a legideálisabb, ha az Eurohypothek mind ún. okiratba foglalt jog (Briefrecht), mind pedig nyilvántartásba bejegyzett jog (Buchrecht) formájában létrehozható lenne, és ezeket egymásba is át lehetne alakítani.14

Felveti azt is, hogy az Eurohypothek-ot, mint tulajdonosi jelzálogjogot lehetne koncipiálni, vagyis a tulajdonosi jelzálogjog intézménye ahhoz szorosan kapcsolódna. Fogyasztóvédelmi szempontból a jogosultak körét – leszámítva a tulajdonosi jelzálogjog esetkörét – a hitelintézetekre kellene szűkíteni és az Eurohypothek-ot átruházni is csak hitelintézetekre lehetne. A jelzálogjog létrejöttéhez – úgy a felek között (inter patres), mint kifelé, harmadik személyek irányában – vagy egy egységesen kialakított formanyomtatvány kitöltésére, vagy közjegyzői okiratba foglalásra, illetve ezekhez kapcsolódóan a tagállami ingatlan-nyilvántartásokba történő bejegyzésre lenne szükség. Tulajdonosi jelzálogjog esetében el lehetne kerülni a közjegyzői út igénybevételét és elegendő lenne a tulajdonos írásbeli nyilatkozata, valamint a nyilvántartási bejegyzés. Arra azonban nyomatékosan rámutat, hogy a jelzálogjog létrejöttéhez megkívánt feltételeknek minden egyes tagállamban egységeseknek és azonosaknak kell lenniük. Ez a kívánalom különösen vonatkozna az alapítási költségekre. Mivel az Eurohypothek a nemzetközi szinten tevékenykedő pénzintézetek által kerülne felhasználásra, nem engedhető meg, hogy a jelzálogjog alapításához kapcsolódó költségek az egyes tagállamokban különbözőek legyenek. Ha egy egységes költségszabályozás nem is érhető el, azt mindenképpen biztosítani kell, hogy az Eurohypothek és a nemzeti jelzálogjogok alapítására és létrehozatalára azonos körülmények között kerüljön sor.15 Az információigény kielégítése érdekében meg kell teremteni az egyes tagállamok nemzeti telekkönyvi hatóságai közötti adatcsere lehetőségét. Mindez még nem indokolná egy egységes európai telekkönyv kialakításának a szükségességét is, Stöcker szerint ezzel az igénnyel nem kellene az Eurohypothek koncepcióját megterhelni, hiszen az kétségtelenül késleltetné a megvalósítást.16

Az absztrakt jelleg miatt az Eurohypothek mind létrejöttében, mind fennállásában független lenne az alapul fekvő biztosított követeléstől. A követelés és a biztosítéki jog közötti kapcsolatot egy kötelmi jogi megállapodás, az ún. biztosítéki szerződés (Sicherungsvertrag) teremtené meg. Ezt alaki követelmények nélkül létre lehetne hozni és módosítani.17

A jelzálogjog törlése esetére az ingatlan tulajdonosát meg kell hogy illesse a jog, hogy a hitelezőtől az értékpapír visszaadását követelje. Ennek az igénynek az engedményezését ki kell zárni, vagy legalábbis a rangsorban hátrább álló hitelezőkre kell korlátozni. A részletfizetés tényét – az adós igénye szerint – fel kell jegyezni az értékpapírra, hacsak a felek ezt a lehetőséget szerződésileg ki nem zárták.18

Az ingatlanok az Eurohypothek és a jelzálogjogoknak a nemzeti jogrendszerek által ismert formái útján egyidejűleg megter-helhetőeknek kell lenniük. Ennek megfelelően a rangsorban hátrább álló egyetlen hitelező sem köteles az Eurohypothek-ot választani, ha az első helyen ez került bejegyzésre. Ugyanígy senkit nem lehet elzárni attól, hogy európai jelzálogjogot alapítson, ha az első ranghelyen hazai jelzálogjog szerepel.19

Stöcker is külön említi az ún. kettős teljesítés veszélyét, vagyis azt az esetet, ha a kölcsönkövetelést és az absztrakt adósságígéretbe foglalt követelést, valamint a jelzálogjog által biztosított kielégítési jogot egymással párhuzamosan érvényesítik. Ezt úgy lehetne elkerülni, ha a hitelezőt választásra kényszerítik a kötelmi és a dologi igény alapján történő végrehajtás között.20 A kumulatív igényérvényesítést jogszabályi előírás útján kellene kizárni.21

A biztosítéki szerződésben szabályozni kellene a tulajdonost megillető ún. visszaszolgáltatási igényt (Rückgewähranspruch), amely azonban még a német bírói gyakorlatban is számos kérdést felvet. A hitelezőt mindenesetre kötelezni kell, hogy a biztosítéki szerződésben pontosan meghatározott biztosítéki cél elérése esetén köteles legyen a jelzálogjognak a tulajdonosra történő visszaruházására. Ennek az igénynek az engedményezését ki kell zárni, vagy legalábbis a rangsorban hátrább álló hitelezőkre kell korlátozni.22 Az adós teljesítését a hitelező kizárólag a kölcsönkövetelésre számolhatja el, így a jelzálogjog változatlanul fennmarad, amely lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy utóbb, változatlan terjedelemben ezt a biztosítéki jogot egyéb finanszírozásoknál is felhasználja.23

Stöcker természetesen számba veszi az Eurohypothek alkalmazása kapcsán szóba jöhető hátrányokat és veszélyforrásokat is. Amennyiben a közjegyző igénybevételétől az Eurohypothek átruházása során eltekintünk, számolni lehetne bizonyos visszaélésekkel. Ennek elkerülésére érdekében megfontolandónak tartja a biztosítékot nyújtó fél tájékoztatásának törvényi előírását, amely az Eurohypothek-hez kapcsolódó jogkövetkezményekről, különösen a járulékos jelleg hiányáról szólna. Ezt elsősorban azokban a tagállamokban tartja szükségesnek, amelyek belső joga nem ismeri a jelzálogjog absztrakt formáját. Szerinte ezáltal megfelelő szinten biztosított lenne a fogyasztóvédelem, és szigorúbb feltételeket nem kellene támasztani. Így még az átruházás esetén sem lenne szükség közjegyző igénybevételére és bejegyzésre sem, mert ezáltal épp a jogintézmény leglényegesebb előnyös tulajdonságai – a rugalmasság és a költséghatékonyság -mennének veszendőbe.24 Ehhez hasonlóan el kellene tekinteni a közjegyző igénybevételétől a biztosítéki szerződés megkötésénél is. A biztosítéki szerződés alakszerűségi követelmény nélkül létrehozható abban az esetben, ha a tulajdonos (dologi adós) és a személyes adós azonos személy, és az Eurohypothek pontosan megnevezett követelések biztosítására szolgál. Amennyiben a személyes és a dologi adós személye különválik, vagy pedig jövőbeli, illetve a jelzálogjog alapítása során még pontosan meg nem határozható követelések biztosítására kerül sor, akkor lehetne a közjegyző igénybevételét felvetni. Stöcker azonban még ebben az esetben sem foglal állást a közjegyzői okiratba foglalás mellett, csupán a lehetőség megvitatását említi.25

Az absztrakt felfogás szerint azért kell az Eurohypothek-nek nem-járulékos jellegűnek lennie, mert ez egy sokkal rugalmasabb, elasztikusabb biztosítéki jog kialakítását teszi lehetővé, amely nemcsak nagyszámú követelés biztosítására alkalmas, hanem a hitelélet jövőbeni igényeinek kielégítésére is.

Újabb tanulmányában Stöcker már arra is utal, hogy az Eurohypothek koncepcióját ki kell egészíteni egy európai trust-joggal26, amely a bizalmi vagyonkezelés jogintézményének európai jogi szabályozását jelentené. Ebben a cikkben használja a szerződéses járulékosság (vertragliche Akzessorietät) kifejezést is, mint amely precízebben írja le az Eurohypothek lényegét a nem-járulékos jelleggel szemben.27 Az Eurohypothek és Euro-Trust együttes alkalmazására elsősorban az európai méretű konzorciális hitelnyújtásoknál, a határokon átívelő – értékpapírosított – refinanszírozások során, az ún. “structred covered bonds” eseteiben és több országot érintő portfólió finanszírozásoknál kerülhetne sor.28

4. Az Eurohypothek járulékos koncepciója

Az absztrakt felfogással szemben a német jogirodalomban megjelent olyan nézet is, amely az Eurohypothek-ot ugyan szükséges és megteremtendő jogintézménynek tekinti, de annak kialakítását csakis a járulékosság elve alapján tartja elképzelhetőnek. Ennek a nézetnek a képviselője Thomas Wachter. Nézete szerint az adós számára a jelzálogjog absztrakt jellege többszörös veszélyt rejt magában.29 Ez mindenekelőtt azt jelenti, hogy a biztosítéki szerződés esetében az erősebb pozícióban lévő hitelező a tartalmi elemek meghatározása során a biztosítékot nyújtó fél hátrányára fog eljárni.30 Ez különösen abban az esetben képzelhető el, ha a felek minden jelenlegi és jövőbeli követelést biztosítani kívánnak, amely egyes európai országok jogában az adós aránytalan megterhelésének minősülne (pl. francia jog). Ezen szerinte az sem változtat, ha a biztosítéki szerződés tartalmát jogszabály határozná meg. Ezáltal egyrészt a biztosítéki jog rugalmassága szenvedne csorbát, másrészt kérdéses, hogy mely tartalmi elemeket kellene jogszabályba foglalni.31 Nem orvosolná a problémát az sem, ha a biztosítéki szerződést közjegyzői okiratba kellene foglalni, és a közjegyzőnek tájékoztatnia kellene az adóst a jogkövetkezményekről. Egyrészt a veszélyekre való puszta figyelemfelhívás még nem jelenti magának a veszélynek az elhárítását, másrészt meglehetősen nehéz feladat – különösen egy nem jogász részére – az absztrakt jelzálogjog lényegének, jogkövetkezményeinek és az alkalmazásban rejlő veszélyeknek az egyértelművé tétele.32 Amennyiben alakszerűségi követelményt támasztanának a biztosítéki szerződéssel szemben, akkor annak minden egyes módosítását is ebben a formában – közjegyzői okiratban – kellene véghezvinni. Ezáltal a rugalmasság veszne el. Még inkább közelítené a járulékosság elvéhez az Eurohypothekot, ha a kétszeres teljesítés veszélyének kizárása érdekében kizárnák, vagy korlátoznák az átruházhatóságot, illetve valamennyi változást az ingatlannyilvántartásban fel kellene tüntetni. Ezáltal a forgalomképesség is lényegesen csökkenne.33 Mindemellett az értékpapírba foglalás és az átruházás még számos olyan problémát okoz, amelyet Wachter szerint nem lehet eredményesen kezelni.34

Mindezek alapján Wachter az Eurohypothek-ot kizárólag a járulékosság elve mentén tartja kialakíthatónak. Ehhez nyújt szerinte nagy segítséget, hogy a járulékosság elve valamennyi európai magánjogi rendszernek az elvi alapjai közé tartozik. A járulékosság elvének alkalmazása is lehetővé tenné a feltételes és jövőbeni követelések elzálogosítását, sőt akár bizonytalan jövőbeni követelések megterhelése is elképzelhető lenne.35 Változó nagyságú követelések, tartós hiteljogviszonyok, számlakövetelések az általánosan elismert keretbiztosítéki jelzálogjog útján lennének biztosíthatóak. A ranghellyel való rendelkezésnek az osztrák jogban ismert formáját (ABGB 469. §) olyan lehetőségnek tekinti, amely az Eurohypothek koncepciójában is átvételre kerülhetne. Ezáltal elkerülhető lenne a tulajdonosi jelzálogjog intézményének a kialakítása, amely a járulékosság elvével meglehetősen nehezen egyeztethető össze, hiszen saját magával szemben senkinek nem lehet követelése.36 Az európai fogyasztóvédelmi igények is fokozottabban kerülnének kielégítésre egy járulékos európai jelzálogjog esetében.37

Mindezek alapján úgy foglal állást, hogy ha a járulékosság elve mentén kialakított európai jelzálogjog első gyakorlati alkalmazási tapasztalatai már megszülettek, el lehetne gondolkodni az Eurohypothek más típusainak (értsd: absztrakt formának) a megteremtésén is.38

5. A két felfogás rövid értékelése és a szabályozás sarokpontjainak meghatározása

Könnyen belátható, hogy az Eurohypothek mindkét koncepciója tartalmaz olyan elemeket, amelyek meggyőzőnek tűnnek. Ténykérdés, hogy az absztrakt felfogás számos veszélyforrást rejt magában. Ezek a német Grundschuld alkalmazása során több okból sem okoztak áthidalhatatlan nehézségeket. Egyrészt a német Grundschuld egy több mint száz éves jogintézmény, rendkívül kiforrott és alapos bírói-jogalkalmazó gyakorlattal és kimerítő jogirodalommal. Másrészt egy olyan jogi környezetben működik, amely a közhiteles ingatlan-nyilvántartásnak, a bizalmi elvnek, a közjegyzői rendszernek és a végrehajtás és felszámolás magas szinten álló intézményeinek olyan egységét tudja felmutatni, amely a legtöbb európai jogrendszerben legfeljebb nyomokban érthető tetten. Márpedig ezek nélkül a járulékos, zömmel eljárási jellegű jogintézmények és jogi kultúra nélkül a jelzálogjog absztrakt formája csak számos veszély és nehézség mellett tud csak működni.

Másrészről a gazdasági igények determinálják a határokon átívelő egységes európai jelzálogjognak a tartalmát és kialakítását. A szűken értelmezett járulékosság elve mentén egy minden igény kielégítésére alkalmaz egységes biztosítéki jog nem teremthető meg. Ez tükröződik a járulékosság elvét követő nézetben is. A jövőbeli és bizonytalan követelések elzálogosításának a lehetővé tétele, illetve a keretbiztosítéki jelzálogjog kereteinek a túlzott tágítása már olyan rést üt a járulékosság elvén, amely az absztrakt jelleghez közelíti ezt a biztosítéki jogot. Az osztrák jog a példa arra, hogy a keretbiztosítéki jelzálogjog határait ki lehet olyan mértékben szélesíteni, amely révén az már közelebb állónak tekinthető a német Grundschuld-hoz, mint az osztrák jog által ismert járulékos zálogjoghoz.39

A fokozott fogyasztóvédelmi igények és ennek megfelelően a biztosítéki szerződés tartalmának jogszabályi meghatározása és a erre vonatkozóan az okirati kényszer előírása, valamint az Eurohypothek átruházhatóságának a korlátozása kikezdené az elérni kívánt rugalmasságot, és közelítené az absztrakt jelleget a járulékosság elvéhez. Másrészről viszont a bizonytalan, jövőbeni és a hitelezőn kívül álló harmadik személyek követeléseinek40 a biztosíthatósága a járulékosság elvét kezdené ki olyan mértékben, amely már az absztrakt jelleghez állna közel. Egyelőre tehát még bizonytalan, hogy melyik megoldás mutatkozik célravezetőbbnek. Ehhez alaposabban meg kell vizsgálni, hogy az európai jelzálogjog szabályozásának sarokpontjait az egyes felfogások alapján hogyan lehetne a legmegfelelőbb módon kialakítani.

Ezek a szabályozási sarokpontok már ma is tisztán láthatóak. Ide tartozik a jelzálogjog létrejötte. Ennek kapcsán vizsgálni kell, hogy a biztosítékot nyújtó fél nyilatkozatát szükséges-e közjegyzői okiratba foglalni, vagy ezt csak meghatározott esetekben kellene előírni. Tisztázni kell a nyilvántartási bejegyzés szerepét, így azt, hogy annak konstitutívnak vagy deklaratívnak kell-e lennie. Pontosan meg kell határozni a jelzálogjog tárgyi körét, mindenekelőtt azt, hogy mit kell alkotórész és tartozék alatt érteni, mert ez az egyes országok jogában eltérő lehet.41 A lakásingatlanok megterhelése is felvethet problémákat, különösen az ezekre irányadó számos közjogi norma miatt. Tisztázni kell, hogy közös tulajdonban álló ingatlanok milyen feltételek mellett terhelhetőek meg, különösen, hogy ehhez szükséges-e valamennyi tulajdonostárs beleegyezése. Célszerű biztosítani annak a lehetőségét is, hogy az Eurohypothek egyetemleges jelzálogjog formájában is létrehozható legyen, vagyis, hogy több ingatlant terhelhessen egyidejűleg. Ez szintén alapos elemzést igényel, mert az egyetemleges jelzálogjogot nem minden európai jogrend azonos tartalommal ismeri és szabályozza. Elsősorban a rangsor szempontjából kell azt a kérdést megvizsgálni, hogy az Eurohypothek és a nemzeti jelzálogjogok egymással párhuzamosan, egyidejűleg is terhelhetik egyazon ingatlant.

A rangsor szempontjából nagyon fontos tisztázandó kérdés az egyes nemzeti jogok által ismert törvényi előjogok egységesítése. Ezek általában az államot illetik meg, és adókövetelést biztosítanak. A gond ezekkel kapcsolatban az, hogy az esetek többségében titkosak, vagyis nem kerülnek bejegyzésre az ingatlannyilvántartásban. Ezek az állami privilégiumok adott esetben még az uniós szerződésekben biztosított alapvető szabadságokat is sérthetik.42 Ennek megfelelően ezeknek az előjogoknak az európai szintű felülvizsgálata mindenféleképpen szükségszerű, és csak azok léte indokolható, amelyek valójában a közérdekre hivatkozással állnak fenn.

Külön kérdés a nyilvántartások összehangolása és a közöttük biztosított információ áramlás. Ebből a szempontból megfontolandó egy egységes európai formanyomtatvány kialakítása, amely az Eurohypothek bejegyzéséhez valamennyi tagállamban azonos feltételeket teremtene. Kardinális kérdés továbbá a jelzálogjog és a biztosított követelés átruházásának a szabályozása. Ezen a ponton természetesen az absztrakt felfogás alapvetően eltér a járulékosság elvétől. Ugyanez mondható el a megszűnésről is.

6. A magyar jogalkalmazás kiemelt szerepe

Az Eurohypothek megvalósítása a fenti szabályozási kérdésekben a gyakorlati tapasztalatok minél gyorsabb elemzését igényli. Ebből a szempontból a német bírói, közjegyzői és banki gyakorlat nagyon fontos útmutatásokkal szolgálhat, de ez még a svájci gyakorlattal kiegészítve sem vetíthető ki egész Európára. Ennek oka a speciális német jogi környezet. Olyan ország jogalkalmazói gyakorlatára van szükség, amelynek a belső joga ismeri ugyan a jelzálogjog nem-járulékos formáját, de amely még nem éri el a német jog szintjét az ingatlan-nyilvántartás működése, a közjegyzői és a fizetésképtelenségi eljárás tekintetében. Ilyen jogrendszer a magyar.

Az Eurohypothek kapcsán a magyar joggyakorlat az európai érdeklődés középpontjába kerülhet. A magyar jog ugyan már 1996 óta ismeri a jelzálogjog absztrakt típusát az önálló zálogjog formájában, de ennek jogalkalmazói gyakorlata az elmúlt több mint egy évtizedben még nem alakult ki. Ilyen gyakorlat az önálló zálogjog jogtörténeti előzményének tekintett telekadóssághoz sem kapcsolódott. Az új Ptk. kodifikációja során napirendre került az önálló zálogjog szabályainak újraalkotása. Ennek alapján az önálló zálogjogra vonatkozó rendelkezések számos olyan új jogintézménnyel egészülnek ki, amelyeket a magyar jogalkalmazói gyakorlat még nem ismer.43 Az új szabályozás erőteljesen közelít a német Grundschuld-hoz, így az Eurohypothek absztrakt felfogásához is. Ebből a szempontból kulcsfontosságú, hogy miként fogja a magyar gyakorlat kezelni a biztosítéki szerződést, az önálló zálogjog átruházása során felmerülő kérdéseket, mindenekelőtt a kifogások felhozatalának a lehetőségét. Meghatározó lesz, hogy milyen tartalommal kerül alkalmazására a biztosítéki szerződésben megjelölt biztosítéki cél, vagy más megszűnési ok bekövetkezte esetén a tulajdonos azon joga, hogy a zálogjogosult az önálló zálogjogot egy általa megjelölt harmadik személyre jegyeztesse át, vagy töröltesse azt a nyilvántartásból. Egyetlen kérdésben nem fog tudni a magyar gyakorlat támpontul szolgálni, ez pedig a tulajdonosi jelzálogjog intézménye, ezt ugyanis az új szabályozás sem vette át.

Összegzésként azonban azt mondhatjuk, hogy az önálló zálogjog új szabályainak alkalmazása során a magyar bíráknak, közjegyzőknek és ügyvédeknek azzal is tisztában kell lenniük, hogy munkájukat európai érdeklődés övezi, és az ezen munka eredményeként kialakuló jogalkalmazói gyakorlat meghatározó lesz az egységes európai jelzálogjog megteremtése körül zajló vitákban.

JEGYZETEK

1 A referátum készítője 2005-ben védte meg doktori disszertációját a hamburgi egyetemen. Jelenleg tudományos munkatárs a Jan Dlugosz Akadémián a lengyelországi Czestochowában és az Alapítvány a lengyel tudományért ösztöndíjasa.

2 A lengyel hitelbiztosítéki jogról részletesebben lásd Brockhuis, Jörg: Das polnische Kreditsicherungsrecht, Dunkler & Humblot, Berlin, 1997, továbbá Drewicz-Tulodziecka, Agnieszka / Gregorowicz, äleksand-ra: Länderbericht Polen, in: Flexibilität der Grundpfandrechte in Europa, Band I., Schriftenreihe des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, Band 23, Berlin, 2006, 241-369. o.

3 Erről részletesebben lásd Stöcker, Otmar: Die grundpfandrechtliche Sicherung grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen – Die Eurohypothek – ein Sicherungsmittel mit Realisierungschancen, Zeitschrift für wirtschafts- und Bankrecht, wertpapier-Mitteilungen/wM Heft 41/2006, 1941-1949. o. Magyar nyelven megjelent: Európai Jog 2007. 2. szám, 1-26. o.

4 Ezekről a nemzetközi magánjogi kérdésekről részletesen lsd. Schäfer, Achim: Grenzüberschreitende Kreditsicherung an Grundstücken, Peter Lang Verlag, Studien zum vergleichenden und internationalen Recht, Band 20., Frankfurt a. M., 1993.

5 A német jogirodalomban, amely az absztrakció fogalmát széles körben ismeri és használja, az absztrakt kifejezés fogalmi ellentéte a kauza. Ez azt jelenti, hogy absztrakt az az ügylet, amelynek nincs kauzája. Ilyen például a német jogban az egyszerű tulajdonátruházási ügylet (Einigung), amely egy dologi jogi megállapodás, és amely elkülönül a kötelmi jogi szerződéstől, amely viszont már kauzális. Egy egyszerű adásvétel esetén a német jog különbséget tesz a dologi jogi Einigung és a kötelmi jogi Schuldverhältnis között, amely utóbbi általában egy szerződés. Amíg a dologi jogi ügylet absztrakt rendelkező jogügylet, addig a szerződésnek mindig van kauzája. Erre a fogalmi megkülönböztetésre utal Lohn Balázs is, amikor pontatlannak tartja az absztrakt zálogjog megnevezést: lásd Lohn Balázs: Az absztrakció jogintézménye különös tekintettel a zálogjogra, Polgári jogi kodifikáció, 2006. 3. szám, 18. o. A zálogjog vonatkozásában ez a fogalmi megkülönböztetés azonban másként érvényesül. Ebben az esetben ugyanis az absztrakt jelleget nem a kauzához kell viszonyítani, hanem az alapul fekvő, biztosított követeléshez. Amennyiben a zálogjog ettől a követeléstől jogilag független, akkor absztrakt – vagyis nem-járulékos – biztosítéki jogról beszélünk, ennek hiányában járulékosról. A zálogjogi szabályozásban tehát az absztrakt kifejezés ellentéte a járulékos. Lásd: Schäfer: i. m. 6. o.

6 Max-Planck-Institut für ausländisches und internationales Privatrecht (Hamburg): Die Grundpfandrechte im Recht der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaften.

7 Az Európai Közösségek Tanácsa Első bankjogi koordinációs Irányelve 1977-ben született, amelynek címe: a Tanács 77/780. Irányelve a bankjogi előírások egységesítéséről a hitelintézetek működésének elismerése és gyakorlása során. Ezt módosította és egészítette ki a Második bankjogi koordinációs Irányelv.

8 Az Irányelv magyar nyelven is elérhető az alábbi honlapon: www.eur-lex.europa.eu/hu/index.htm

9 Stöcker, Otmar: Die “Eurohypothek”, Dunkler & Humblot, Berlin, 1992.

10 Wächter, Thomas: Die Eurohypothek – Grenzüberschreitende Kreditsicherung an Gründstücken im Europäischen Binnenmarkt, Zeitschrift für wirtschafts- und Bankrecht, wertpapier-Mitteilungen/wM, 16. Januar 1999, 49-70. o.

11 Kiesgen, Christof: Ein Binnenmarkt für den Hypothekarkredit, Josef Eul Verlag, Köln, 2004.

12 Stöcker: i. m. 279. o.

13 Stöcker: i. m. 272. o.

14 Stöcker: i. m. 280. o.

15 Stöcker: i. m. 280. o.

16 Stöcker: i. m. 281. o.

17 Stöcker: i. m. 281. o.

18 Stöcker: i. m. 282. o.

19 Stöcker: i. m. 282. o.

20 Stöcker: i. m. 283. o.

21 Stöcker: i. m. 272. o.

22 Stöcker: i. m. 277. o.

23 Stöcker: i. m. 278. o.

24 Stöcker: i. m. 271. o.

25 Stöcker: i. m. 277. o.

26 Stöcker, Otmar: Die grundpfandrechtliche Sicherung grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen – Die Eurohypothek – ein Sicherungsmittel mit Realisierungschancen, Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht, Wertpapier-Mitteilungen/WM Heft 41/2006, 1947. o. 4. pont: Euro-Trust

27 Stöcker: i. m. 1947. o. 3. pont: Schutz des Eigentümers

28 Stöcker: i. m. 1948. o. 5. pont: Anwendungsfälle für Eurohypothek und Euro-Trust

29 Wächter, Thomas: Die Eurohypothek – Grenzüberschreitende Kreditsicherung an Gründstücken im Europäischen Binnenmarkt, Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht, Wertpapier-Mitteilungen/WM, 16. Januar 1999, 7. o.

30 Wächter: i. m. 57. o.

31 Wächter: i. m. 57. o.

32 Wächter: i. m. 57. o.

33 Wächter: i. m. 58. o.

34 Ezekről részletesen: Wächter: i. m. 59-60. o.

35 Wächter: i. m. 61. o.

36 Wächter: i. m. 61. o.

37 Wächter: i. m. 63. o.

38 Wächter: i. m. 63. o.

39 Az osztrák keretbiztosítéki jelzálogjogról részletesebben lásd Bodzási Balázs: Egy nem-járulékos jellegű zálogjog helye és szabályozása a magyar polgári jogban, Jogi Tanulmányok 2007., Szerk: Nagy Marianna, ELTE ÁJK, Budapest, 2007, 33-35. o.

40 Erről lásd Wächter: i. m. 61. o.

41 Az alkotórész és tartozék fogalmainak különbözőségeire utal Schäfer is a német és az olasz jog összehasonlítása során. Lásd Schäfer: i. m. 63-65. o.

42 Wächter: i. m. 66. o.

43 A hatályos és az új szabályozás összehasonlításáról lsd. Bodzási Balázs: Az önálló zálogjog hatályos és jövőbeli szabályozásának összehasonlítása, Themis, az ELTE ÁJK Doktori Iskola elektronikus folyóirata, Szerk: Nagy Marianna, 2007. december, 4-20. o.