A Kormány 2008. június 5-én benyújtotta az Országgyűlésnek az új Polgári Törvénykönyvről szóló törvényjavaslatot (T-5949-es számú törvényjavaslat, a továbbiakban: Törvényjavaslat). Jelen tanulmány ennek a törvényjavaslatnak a zálogjogi szabályait mutatja be, pontosabban az új Ptk. zálogjogi rendelkezései kapcsán felmerülő elméleti és gyakorlati kérdéseket próbálja meg áttekinteni és megválaszolni. Az alábbiakban csak a járulékos zálogjog szabályait mutatjuk be, vagyis az absztrakt zálogjogi formára, az önálló zálogjogra vonatkozó rendelkezések ismertetésére külön tanulmány keretében kerül sor. Ennek az az oka, hogy az önálló zálogjognak már önmagában a léte és az újraszabályozása is heves bírálatokat váltott ki. 1 Ezek – az egyébként rendkívül alapos, sokszor helytálló, és előremutató, az egész jogintézmény újragondolását elősegítő – bírálatok az új Ptk. törvényjavaslatával szemben is megfogalmazódtak. 2 Mindemellett az önálló zálogjogra vonatkozó új szabályok a hatályos Ptk. 269. §-tól lényegileg eltérnek, mennyiségileg kibővültek, így külön tanulmányban történő elemzésük mindenképp indokolt. Ebben a cikkben azonban ezektől eltekintünk, ehelyett a járulékos zálogjogi szabályoknak a bemutatására összpontosítunk, melyeket azonban – a Törvényjavaslat 4: 166. §-ában foglalt utaló szabály alapján -az önálló zálogjog esetében is megfelelően alkalmazni kell.
Mivel az 1998-ban felállított Polgári Jogi Kodifikációs Főbizottság által kidolgozott ún. Szakértői Javaslat1 számos ponton eltér a Törvényjavaslattól, ezért néhány helyen ezekre az eltérésekre is utalunk.
1. Kötelmi jogi – dologi jogi szabályok a zálogjogon belül
A Kodifikációs Főbizottság 2006-ban közzétett ún. Vitatervezete szerint a zálogjogon belül található kötelmi jogi, a zálogszerződésre vonatkozó szabályok az Ötödik Könyvben, a kötelmi jog különös részében, a biztosítéki szerződések között – vagyis a kezességi és a garancia-szerződés mellett – nyertek volna elhelyezést. Ennek megfelelően – a kötelmi jog jellegéhez igazodva – a zálogszerződésre vonatkozó szabályok diszpozitívak lettek volna, vagyis a felek külön felhatalmazás nélkül eltérhettek volna ezektől a rendelkezésektől.
A dologi jogi és kötelmi jogi szabályok elkülönített elhelyezésével már a korábbi IRM koncepció is szakított és erre a felosztásra sem a Szakértői Javaslatban, sem pedig a Törvényjavaslatban nem kerül sor. Mindez azt jelenti, hogy a zálogszerződésre vonatkozó kötelmi jogi szabályok a Dologi Jogi Könyvbe kerültek. 4 Ezzel együtt ezek a kötelmi jogi szabályok, amelyek a felek jogait és kötelezettségeit határozzák meg, a dologi jogba kerülve kógenssé váltak. Természetesen – kivételes jelleggel – a dologi jog körében is vannak diszpozitív szabályok (pl. szomszédjogok, ráépítés, szolgalmak), de anélkül, hogy a törvény ezt külön kimondaná, megállapítható, hogy a zálogjogon belül elhelyezett kötelmi jogi szabályok kógensek. A kógens jellegre egy dolog kétségkívül utal: ezektől csak akkor lehet eltérni, ha azt a jogalkotó lehetővé teszi, vagyis ha a felek eltérő megállapodásának a lehetőségét a törvényszöveg minden esetben külön kimondja. Mindez azt is jelenti, hogy ha a felek ezektől a kógens szabályoktól mégis eltérnének, akkor az ilyen tartalmú megállapodásuk – mint jogszabályba ütköző – semmis. Kérdés persze, hogy a jogszabályba ütköző semmisségi okot a jogszabálynak külön ki kell-e mondania, mint pl. ezt a hatályos Ptk. 255. § (2) bekezdése teszi. 5 Ettől függetlenül megállapíthatónak tűnik a semmisség akkor is, ha ezt az adott kógens jogszabályi rendelkezés nem mondja ki. A szükséges többlettényállási elemek megléte esetén, a kógens szabályokba ütköző megállapodás kártérítési következménnyel járhat.
2. A zálogjog alapítása és létrejötte
A jövőbeli szabályozás egyik leglényegesebb újítása a hatályos joghoz képest a zálogjog alapításának és létrejöttének éles elhatárolása. Ez a két jogi tény időben is elkülönül egymástól, az alapítás ugyanis időben mindig megelőzi a zálogjog létrejöttét. A zálogjog létrejön, ha a felek a zálogjogot megalapították és a zálogkötelezett rendelkezési joggal bír a zálogtárgy fölött. 6 Zálogjogot zálogszerződés alapján a zálogjog bejegyzésével (jelzálogjog), vagy a zálogtárgy birtokának a zálogjogosult részére történő átruházásával (kézizálogjog) lehet alapítani. 7
Az időben elsőként sorra kerülő mozzanat tehát a zálogjog megalapítása, amelyhez a felek közötti megállapodás, a zálogszerződés léte és a szükséges publicitást biztosító többletcselekmény (bejegyzés, birtok átadás) szükséges. A korábbi szövegekben szerepelt az is, hogy a zálogjog megalapításához a biztosított követelés léte is szükséges. Ez azért maradt le az újabb javaslatokból, mert ez a zálogjog járulékosságából amúgy is következik, a zálogjog érvényesítésének a feltétele. Emellett az önálló zálogjog szempontjából ez különösen fontos, hiszen annak alapításához és létrejöttéhez nincs szükség a biztosított követelés fennállására.
Az alapítást követő mozzanat a zálogjog létrejötte. A jogokat és követeléseket terhelő zálogjog létrejötte miatt szükség van erre a szakaszra, hiszen ezeknél – ellentétben a dolgokat terhelő zálogjogokkal – nem lehet arra hivatkozni, hogy a rendelkezési jog a tulajdonjog egyik részjogosítványa, az alapítás pedig ennek a részjogosítványnak a gyakorlása. Jogok és követelések ugyanis a jövőben sem lehetnek tulajdonjog tárgyai, így esetükben külön kell szólni a rendelkezési jogról, amely a zálogjog létrejötte szempontjából különösen fontos. Ezen nem változtat az a tény sem, hogy a Törvényjavaslat megszünteti a jogon és követelésen fennálló zálogjogot, mint a zálogjog önálló altípusát, és ezeket a vagyontárgyakat csak jelzálogjog formájában – a zálogjogi nyilvántartásba, vagy más lajstromba történő bejegyzéssel egyidejűleg – lehet a jövőben megterhelni.
A rendelkezési jog megléte problémát okozhat olyan ingatlanok esetében, amelyeket jelzálogjoggal biztosított kölcsönből építenek, hiszen ebben az esetben az ingatlan még nem jött létre a kölcsönfelvétel időpontjában, így a későbbi tulajdonosnak – a kölcsönfelvevő zálogkötelezettnek – a kölcsönszerződés megkötésekor még nincs rendelkezési joga a zálogtárgy (az épülő ingatlan) felett. Erre az esetre az új szabályozás azt a megoldást kínálja, hogy a zálogjog ugyan az adott zálogtárgy vonatkozásában megalapításra kerül, de létre csak akkor jön, ha a zálogkötelezett megszerezte a rendelkezési jogot. Ez a rendelkezés azonban csak azoknál a zálogjogoknál alkalmazható, amelyeket a közjegyzői kamara által vezetett zálogjogi nyilvántartásba kell bejegyezni, vagyis ingó jelzálogjog és vagyont terhelő zálogjog esetében. Az ingatlan-nyilvántartásba és a lajstromba (pl. szabadalmi és védjegy regiszter, cégjegyzék) való bejegyzésre csak olyan dolog, illetve jog tekintetében kerülhet sor, amelyek felett a zálogkötelezettet rendelkezési jog illeti meg. “
Mindezek alapján azt mondhatjuk, hogy azoknál az ingatlanoknál, amelyek felett a zálogkötelezettet még nem illeti meg a rendelkezési jog, sem a zálogjog létrejöttére, sem annak megalapítására, és bejegyzésére nem kerülhet sor. Ez kétség kívül problémát fog okozni az újépítésű ingatlanok vásárlása során, ha a vevő hitelből kívánja törleszteni a vételárat. Kérdés, hogy a gyakorlat milyen megoldást fog erre a problémára találni.
3. A zálogszerződés
A zálogszerződés a felek közötti azon kötelmi jogi megállapodás, amely alapján a zálogjog, mint korlátolt dologi jog megalapításra kerül, majd ezt követően létrejön. Amennyiben tehát a felek nem kötnek ilyen szerződést, már a zálogjog megalapítására sem kerülhet sor. Zálogszerződés nélkül tehát nincs dologi jog sem, a kötelmi jog és a dologi jog ezen a ponton elválaszthatatlanul összekapcsolódik egymással.
A zálogszerződés fogalmát illetően a Törvényjavaslat és a Szakértői Javaslat eltér egymástól. A Szakértői Javaslat szerint a zálogszerződésben a felek a zálogjognak meghatározott vagyontárgyon (zálogtárgy) meghatározott követelés biztosítása céljából való alapításában állapodnak meg. 9 Ehhez képest a Törvényjavaslat szerint a felek nem a zálogjog alapításában, hanem az adott zálogtárgynak egy meghatározott követelés biztosítása céljából történő zálogjoggal való megterhelésében állapodnak meg.10 Mivel a zálogjog biztosítéki jog, ezért a zálogszerződésben célszerű utalni a zálogjog céljára is, amely a későbbi szerződésszegés megítélése szempontjából lehet fontos. Ebből a szempontból a Törvényjavaslat megfogalmazása pontosabbnak tűnik.
A zálogszerződés kötelező tartalmi eleme a zálogtárgy és a biztosított követelés meghatározása. Ez a meghatározás egyik tartalmi elem esetében sem feltétlenül egyedi. A zálogtárgy fajta és mennyiség szerint, vagy más megfelelő11 körülírással is meghatározható. A meghatározás magában foglalhat olyan vagyontárgyat is, amely még nem létezik, vagy amely felett a zálogkötelezettet még nem illeti meg rendelkezési jog.12 Mivel ilyen módon a zálogkötelezett egész vagyona is megterhelhető, a Szakértői Javaslat ebben a formában akarja ellensúlyozni a vagyon terhelő zálogjog szabályozásának a hiányát. Lényeges különbség azonban a vagyont terhelő zálogjoghoz képest, hogy amennyiben körülírással egy egész vagyon felett alapítanak zálogjogot a felek, annak érvényesítéséhez nincs szükség az ún. átalakító (rögzítő) nyilatkozat megtételére. Ezt a gyakorlat részéről bírálat is érte, mondván, hogy a rögzítő nyilatkozat a zálogjogosult egyoldalú aktusa, amelyet a jogosult akkor is megtehet, ha a kielégítési jogot veszélyeztető mértékű vagyoncsökkenésre kerül sor, vagyis nem kell megvárni a kielégítési jog megnyíltát. Ezt a lehetőséget azonban a Szakértői Javaslat nem biztosítja. A Törvényjavaslat éppen ezen indokok alapján szabályozza a vagyont terhelő zálogjogot.
A zálogszerződés másik kötelező tartalmi elemét, a biztosított követelést sem kell egyedileg meghatározni. A zálogjoggal biztosított követelés ugyanis az alapul fekvő egy vagy több jogviszonyra utalással, vagy más megfelelő körülírással is meghatározható. 13
Ezen kötelező tartalmi elemek hiányában a zálogszerződés nem jön létre. Ettől eltérő az az eset, ha a felek a zálogszerződést nem foglalták írásba, mert akkor a megállapodás érvénytelen. 14 Az érvényességhez az egyszerű magánokirati forma is elegendő. Ennek oka az, hogy ha az ingatlan tulajdonátruházási szerződések érvényességéhez is elegendő az egyszerű okirati forma, akkor ingatlanok, illetve más vagyontárgyak felett alapított zálogjog esetében sem indokolt ennél szigorúbb előírást támasztani.
A Törvényjavaslat speciális követelményeket támaszt a fogyasztói zálogszerződésekkel szemben. 15 A fogyasztói zálogszerződésben a zálogtárgyat egyedileg kell meghatározni, továbbá meg kell határozni azt az összeget (keretet) is, amelynek erejéig a zálogjogosult kielégítést kereshet a zálogtárgyból. 16 A fogyasztói zálogszerződés alapján létrejövő zálogjog tehát minden esetben keretbiztosítéki zálogjog, ezeknél a szerződéseknél továbbá minden esetben érvényesül az egyediség elve. Fogyasztói zálogszerződés alapján nem jön létre zálogjog olyan zálogtárgyon, amely felett a zálogkötelezettnek a zálogszerződés megkötésekor nincs rendelkezési joga, kivéve, ha a zálogjoggal biztosított követelés abból a szerződésből származik, amely lehetővé teszi17 a rendelkezési jog megszerzését. 18 Amennyiben magánszemély vesz újépítésű lakóingatlant, amelyet jelzálogjoggal biztosított kölcsönből finanszíroz, akkor nyilvánvalóan fogyasztói zálogszerződésről van szó. Ez a törvényi rendelkezés elvileg lehetővé tenné ebben az esetben a zálogjog létrejöttét. Kérdés azonban, hogy ha a rendelkezési jog hiányában a jelzálogjogot nem lehet bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba – amelyre a fenti szabályok egyik javaslat esetében sem adnak lehetőséget -, akkor hogyan jöhet létre fogyasztói zálogszerződés alapján az a jelzálogjog, amelyet nem lehet bejegyezni, így megalapítani? Ha a jogalkotó fenntartja azt a korlátozást, miszerint a zálogtárgy feletti rendelkezési jog hiányában a jelzálogjogot nem lehet bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, akkor legalább is a fogyasztói zálogszerződésekre speciális szabályt kellett volna alkotnia. Ennek hiányában fogyasztói zálogszerződés esetében sem jöhet létre a zálogjog, hiába mondja ki ezt a Törvényjavaslat.
A Szakértői Javaslat külön rendelkezik a zálogszerződés felek közötti hatályáról. 19 Ezzel kapcsolatban felmerül a kérdés, hogy egy abszolút hatályú dologi jog esetében miként értelmezhető a felek közötti relatív hatály. Ezek a szabályok elvileg csak akkor kerülhetnének alkalmazásra, ha nincs olyan harmadik személy (további zálogjogosult hitelező), akinek a jogait, vagy érdekeit ez sértené. A Szakértői Javaslat ebben az esetben elismeri a kizárólag a felek közötti viszonyban hatályos, harmadik személyek felé azonban hatállyal már nem rendelkező zálogjogot is. 20 A Törvényjavaslat elvetette az ilyen fajta, csak relatív hatályossággal rendelkező zálogjognak a szabályozását, épp azon indok alapján, hogy egy dologi jog esetében nincs értelme arról beszélni, hogy milyen hatálya van a felek között.
A zálogszerződés jogi természetéről a javaslatok hallgatnak. Ebből a szempontból az bír jelentőséggel, hogy vajon mint jogszabály által előírt és szabályozott jogügylet, létrejöhet-e akkor is, ha a felek erről nem állapodtak meg. Mivel az írásba foglalás csak a zálogszerződés érvényességének a feltétele, a már létrejött, de érvénytelen zálogszerződés is válthat ki joghatásokat. Ez pedig elvileg megállapítható abban az esetben is, ha a felek ugyan nem állapodtak meg a részletekről, de ezt a megállapodást a törvény szabályai pótolják. Kérdés, hogy mindez hogyan viszonyul a törvényes zálogjogokhoz, amelyeknél a zálogszerződést a javaslatok szerint a törvény rendelkezése pótolhatja. 21
4. A jelzálogjog bejegyzése
Jelzálogjogok esetében a zálogjog alapításához szükséges feltétel – a zálogszerződés létrejötte mellett – a megfelelő nyilvántartásba való bejegyzés, amely kívülálló harmadik személyek irányába biztosítja a zálogjog szükséges nyilvánosságát. A jelzálogjogot ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásba, ingó dolog, jog és követelés esetén pedig a zálogjogi nyilvántartásba kell bejegyezni. 22 Ha az ingó dolog tulajdonjogának megszerzéséhez a tulajdonosváltozás valamely közhiteles nyilvántartásba való bejegyzése szükséges (lajstromozott dolgok), illetve ha a jog fennállását közhiteles nyilvántartás tanúsítja (lajstromozott jogok), a jelzálogjogot a megfelelő közhiteles nyilvántartásba (lajstromba) kell bejegyezni. 23
A lajstromozott dolgok közül a gépjárművek bírnak kiemelkedő jelentőséggel. Régóta vitatott, hogy a gépjárműveket terhelő jelzálogjogokat melyik nyilvántartásba lenne célszerű bejegyezni. A zálogjogi nyilvántartás mellett ugyanis felmerült a gépjármű nyilvántartás is, amelyet a rendőrség vezet. Ez a szabály gondot okozhat azonban, hiszen a gépjárművek feletti tulajdonjog megszerzése nem a nyilvántartáson keresztül történik. A kodifikáció során a Magyar Lízingszövetség vetette fel azt, hogy a gépjármű nyilvántartásba kelljen bejegyezni a jelzálogjogot. Ez a nyilvántartás, amellett, hogy nem konstitutív, nem is nyilvános, és kérdés, hogy közhiteles-e. Gépjárművek esetében mindenesetre a jövőben is a zálogjogi nyilvántartásba kell a jelzálogjogot bejegyezni.
A lajstromozott jogok közül a Magyar Szabadalmi Hivatal által vezetett lajstromok bírnak jelentőséggel, illetve kft. üzletrész esetén a cégjegyzék. A cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény (a továbbiakban: Ctv. ) 27. § (3) bek. c) pontja alapján – amelyet a 2007. évi LXI. törvény iktatott a Ctv. -be, 2007. szeptember 1-jei hatállyal – a cégjegyzék kft. esetében tartalmazza az üzletrészen alapított zálogjog tényét, a zálogjogosult nevét (cégnevét), lakóhelyét (székhelyét) és cégjegyzékszámát. 2007. szeptember 1-je óta tehát a kft. üzletrészt terhelő zálogjog – amely a jövőbeni szabályozás szerint jelzálogjognak lesz tekintendő – létrejöttének feltétele a cégjegyzékbe történő bejegyzést. Ebből a szempontból tehát a cégjegyzék egy konstitutív hatályú nyilvántartás, annak ellenére, hogy az üzletrész feletti “tulajdonjogot” (rendelkezési jogot) nem a cégjegyzékbe történő bejegyzés keletkeztetni. 24 Mindez azt jelzi, hogy egy nyilvántartás lehet konstitutív a zálogjog létrejötte szempontjából, miközben nem az a tulajdonjog keletkezése szempontjából.
A konstitutív jelleg mellett gondot jelent a közhitelesség kérdése is. Ez a probléma nemcsak a gépjármű nyilvántartással kapcsolatban merült fel, hanem a közjegyzői kamara által vezetett közjegyzői nyilvántartás kapcsán is. Megnyugtató válasz nincs, az mindenesetre biztos, hogy önmagában attól egy nyilvántartás nem lesz közhiteles, hogy a jogalkotó annak minősíti. Fontos lenne ezt a fogalmat végre pontosan meghatározni, méghozzá egységes szempontrendszer alapján, mert a hatályos jogban a közhitelességnek gyakorlatilag annyiféle meghatározása ismert, ahány nyilvántartás létezik. 25
A hatályos jog a zálogjog nyilvántartási bejegyzéséhez mind a zálogszerződés, mind pedig a bejegyzési engedély benyújtását megkívánja. 26 A Törvényjavaslat szakít ezzel az előírással, azáltal, hogy elismeri az egyoldalú bejegyzési engedélyt. Ez visszatérést jelent a régi magyar magánjoghoz. Ennek megfelelően a zálogjog nyilvántartási bejegyzésére vagy a zálogszerződés, vagy pedig az egyoldalú bejegyzési engedély alapján kerülhet sor. A kodifikációs egyeztetések során elhangzott egyes vélemények szerint az egyoldalú bejegyzési engedély alkalmas arra, hogy a zálogszerződés megkötésekor még létre sem jött ingatlanra nézve alapítsák meg a felek a zálogjogjogot. Ez azonban még nem oldja meg azt a problémát, amit a Törvényjavaslat 4: 99. § (4) bek. okoz, miszerint az ingatlan-nyilvántartásba és a lajstromokba való bejegyzésre csak olyan dolog, illetve jog tekintetében kerülhet sor, amelyek felett a zálogkötelezett rendelkezési jog illeti meg. Ez ugyanis sem a zálogszerződés megkötésekor, sem az egyoldalú bejegyzési engedély kiadásakor nem illeti még meg a zálogadóst. Kérdés az is, hogy ki nyújthat be bejegyzési kérelmet. Erre valószínűleg csak a tulajdonos lesz jogosult, rendelkezési jog hiányában azonban ő sem.
Az ingatlan-nyilvántartás esetében a zálogtárgy egyedi meghatározásának a követelménye is gondot okozhat. Az egyedi meghatározásra ingatlanok esetében a helyrajzi szám alkalmas. Ez azonban épülő társasházak esetében változhat, amely a zálogszerződés és a nyilvántartási bejegyzés módosítását kívánja meg a felektől, ami többletköltségekkel jár.
Összességében azt mondhatjuk, hogy újonnan épülő lakóépületek, elsősorban társasházak esetében az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés követelményeként előírt egyedi meghatározás, illetve a rendelkezési jog fennállta nehezen kezelhető problémákat fog a gyakorlatban okozni. Ezek kezelésére önmagában a zálogszerződés és az egyoldalú bejegyzési engedély különválasztása nem jelent megoldást.
További problémát fog okozni a jövőbeni dolgokat terhelő zálogjogok bejegyzése. A zálogjogi nyilvántartásba ezek a zálogjogok ugyan bejegyezhetőek, az ingatlan-nyilvántartásba és a lajstromokba azonban nem, hiszen nem tesznek eleget sem az egyedi meghatározás, sem a rendelkezési jog fennállását kimondó követelménynek.
Ellentétben a zálogszerződés érvényes létrejöttével, a Törvényjavaslat szerint az ingatlan-nyilvántartásba és a lajstromokba való bejegyzésnek közokirat vagy ügyvéd (jogtanácsos) által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. 27 Kizárólag a zálogjogi nyilvántartásba való bejegyzéshez elegendő tehát csak az egyszerű magánokirat. Ezt a megszorítást a Szakértői Javaslat nem tartalmazza.
5. Birtokátruházás kézizálogjog esetén
Kézizálogjog esetében a harmadik személyek irányában szükséges publicitás a hatályos jog szerint az átadáson keresztül valósul meg. A Törvényjavaslat csupán a szóhasználaton változtat, átadás helyett ugyanis birtokátruházásról tesz említést. A birtokátruházást közös birtok engedésével is lehet pótolni. 28
A Törvényjavaslat külön szól a bankszámla-követelésen és értékpapíron alapított kézizálogjogról – amely a hatályos jog alapján óvadék lenne – és ennek során a birtokátruházás sajátosságairól.29
6. A zálogjoggal biztosított követelés – keretbiztosítéki zálogjog
Zálogjog egy vagy több, fennálló vagy jövőbeli, feltétlen vagy feltételes, meghatározott vagy meghatározható összegű pénzkövetelés vagy pénzben kifejezhető értékkel rendelkező egyéb követelés biztosítására alapítható. 30 Mint az előzőekben már erről esett szó, a biztosított követelés is meghatározható megfelelő körülírással, vagy az alapul fekvő egy vagy több- jogviszonyra utalással is.
Mindkét javaslat részben a biztosított követelésre vonatkozó szabályok között mondja ki a járulékosság elvéből fakadó követelményeket. Így például azt, hogy a bírósági úton nem érvényesíthető követelés biztosítására zálogjog nem alapítható. 31 A biztosított követelésről szóló fejezetben találhatók a zálogtárggyal való helytállás terjedelmére vonatkozó, a hatályos joggal megegyező szabályok, illetve a biztosított követelés átruházására vonatkozó rendelkezések is. Ez utóbbiak alól az önálló zálogjog törvényi kivételt képez.
A biztosított követelés kapcsán szólnak a javaslatok a keretbiztosítéki zálogjogról is. Ha a felek meghatározzák azt az összeget (keretet), amelynek erejéig a zálogjogosult kielégítést kereshet a zálogtárgyból, a zálogjog a követelést és járulékait csak annyiban biztosítja, amennyiben azok a keretet nem haladják meg. 32 A hatályos jogban keretbiztosítéki jelzálogjogként ismert és a Ptk. 263. §-ában szabályozott intézmény tehát keretbiztosítéki zálogjoggá bővül, amelyet kézizálogjog esetében is lehet alkalmazni. Egyedül önálló zálogjog nem lesz továbbra sem alapítható keretbiztosítéki zálogjogként. A keretbiztosítéki jelzálogjog ma is számos probléma forrása, mindenekelőtt a valamennyi jövőbeni követelés jelzálogjoggal való megterhelése kapcsán. Más helyen már kifejtettük, hogy ehhez a legmegfelelőbb zálogtípus nem a keretbiztosítéki jelzálogjog, hanem az önálló zálogjog. 33 A javaslatok egyrészt kiterjesztik a keretbiztosítéki formát a kézizálogjogra is, másrészt viszont a ma meglévő 3 bekezdésből álló szabályozást 1 bekezdésre redukálják. Ez a jogintézmény ennél feltétlenül többet érdemelne és már most látható, hogy elsősorban a keretbiztosítéki zálogjog megszűnése körül, számos gyakorlati nehézség fog felmerülni.
7. A zálogjog tárgya
Ezen a téren nincs lényeges változás a hatályos szabályokhoz képest. Zálogjog tárgya lehet minden forgalomképes dolog, jog vagy követelés, ideértve a korlátozottan forgalomképes dolgokat, jogokat és követeléseket is. 34 Kézizálogjog tárgya a Szakértői Javaslat szerint csak ingó dolog lehet35, a Törvényjavaslat szerint viszont – tekintettel az óvadék integrálására a kézizálogjogba -bankszámla-követelés is. 36 Egy korábbi IRM Javaslat még a pénzpiaci eszközöket is ebbe a körbe vonta volna, ez azonban a Törvényjavaslatban már nem szerepel. Ennek alapján ingatlant kizárólag jelzálogjog útján lehet elzálogosítani. Ez azonban nem azt jelenti, hogy a jelzálogjog-kézizálogjog közötti különbségtétel visszatérne az Első Zálogjogi Novella (1996. évi XXVI. törvény) előtti felosztáshoz. Az elhatárolás alapja ugyanaz, mint a hatályos jogban, vagyis a birtoklás kérdése. Ha a zálogtárgy birtoka az adósnál marad, akkor jelzálogjogról beszélünk, ha a hitelezőhöz kerül, akkor kézizálogjogról van szó. Ennek alapján dogmatikailag lehetőség lenne ingatlan-kézizálogjog alapítására is, ám, hogy ez a konstrukció nem életképes, azt megmutatta az 1996-2000 közötti időszak. Ezt követően szüntette meg a Második Zálogjogi Novella (2000. évi CXXXVII. törvény) ezt a jogintézményt.
A zálogjog tárgyát is meg lehet megfelelő körülírással, vagy fajta és mennyiség szerint határozni. A körülírással történő meghatározásra azonban csak a zálogjogi nyilvántartásba bejegyzendő jelzálogjogok esetében van lehetőség, így ugyanis – mint azt már az előzőekben vizsgáltuk – az ingatlan-nyilvántartásba és a lajstromokba nem lehet jelzálogjogot bejegyezni, sem zálogszerződés, sem pedig egyoldalú bejegyzési engedély alapján.
Sajátos alakzata a zálogjognak az ún. egyetemleges zálogjog, amelyet a hatályos jog is ismer. Ebben az esetben ugyanannak a követelésnek a biztosítására több zálogtárgy szolgál. Erre az esetre a Törvényjavaslat speciális rendelkezéseket határoz meg. 37
8. A bankszámla-követelést terhelő zálogjogok
Az óvadéki szabályok már említett integrálása miatt a bankszámla-követelés és számlán nyilvántartott értékpapír kézi- és jelzálogjog tárgya is lehet. Ilyen esetben azonban a kézizálogjog jogosultját kielégítési elsőbbség illeti meg a jelzálogjog jogosultjával szemben, akkor is, ha a jelzálogjogot korábban jegyezték be a zálogjogi nyilvántartásba.38 A szabályozás indoka, hogy ellenkező esetben az ezeken a vagyontárgyakon alapított kézizálogjog teljesen kiüresedne.
A bankszámla-követelés a követelések egy egészen speciális változata, amelyre a Törvényjavaslat is próbál utalni. Így például az elzálogosított követelés kötelezettjének jogait és kötelezettségeit másként szabályozza bankszámla-követelés esetén. Az általános szabályok szerint az elzálogosított követelést – annak kötelezettje – mindaddig a követelés jogosultja kezéhez teljesítheti, amíg a zálogjog megalapításáról a zálogkötelezett vagy a zálogjogosult nem értesítette. 39 Ehhez képest a bankszámla-követelést terhelő jelzálogjog megalapításáról való értesítés nem érinti a számlavezető banknak a számlatulajdonossal szembeni jogait és kötelezettségeit.
Ugyancsak nem kerül alkalmazásra a bankszámla-követelés feletti jelzálogjog esetében az elzálogosított követelés, mint zálogfedezet védelmére vonatkozó szabály. Eszerint az elzálogosított követelés kötelezettjének a zálogjog megalapításáról való értesítését követően a zálogjogosulttal szemben hatálytalan a zálogkötelezettnek az a jognyilatkozata, amely a zálogjogosult kielégítési alapját megszünteti, vagy hátrányosan változtatja meg. 40 Ez a relatív hatálytalanságot kimondó szabály tehát a bankszámla-követelést terhelő jelzálogjog esetében nem kerül alkalmazásra. Ez azt jelenti, hogy a bank továbbra is elfogadhatja a számlatulajdonos rendelkezéseit, a jelzálogjog alapításáról való értesítés nem változtatja meg a bank jogait és kötelezettségeit.
Mindebből természetesen az is következik, hogy a bankszámla-követelést terhelő kézizálogjog esetén a zálogjogosult hitelező helyzete biztosabb. A kodifikációs egyeztetések során fel is merült a kérdés, hogy milyen érvek hozhatóak fel a bankszámla-követelést terhelő jelzálogjog mellett. A hatályos szabályok szerint a bankszámla-követelést terhelő jelzálogjog alapítására vagyont terhelő zálogjog részeként kerül sor. A Szakértői Javaslat rendszerében érthető ennek a konstrukciónak a szabályozása, hiszen abból a vagyont terhelő zálogjog kimaradt. A Törvényjavaslatban már nehezebben indokolható a bankszámla-követelést terhelő jelzálogjog léte, mindenesetre a gyakorlatban fog eldőlni, hogy életképes-e ez a konstrukció.
Még egy kérdés szorul tisztázásra a bankszámla-követelést terhelő zálogjog esetén, mégpedig az, hogy meddig kell a banknak az elzálogosított számlát vezetni. A hatályos szabályok szerint a kielégítési jog megszűnéséig. A Törvényjavaslat szerint ez az időpont a bírósági végrehajtó értesítése, a bankszámla-követelést terhelő jelzálogjog érvényesítésére ugyanis csak bírósági végrehajtás útján kerülhet sor. 41 A bírósági végrehajtó értesítéséig tehát a bank köteles vezetni a jelzálogjoggal terhelt számlát és a zálogjogosult értesítésével nem is kell foglalkoznia. A zálogjogosult értesítése alapján a bankot tehát semmilyen kötelezettség, így zárolási kötelezettség sem terheli. Kérdés azonban, hogy ettől függetlenül – a zálogjogosult értesítése után – a banknak készen kell-e állnia a teljesítésre. Kiterjed-e a bank felelőssége arra, hogy az elzálogosított számlát – zárolási kötelezettség nélkül -teljesítő képes állapotban tartsa? A bankok érdeke nyilván azt kívánná, hogy a törvény erre az esetre kimondja azt, hogy a bankot semmiféle felelősség nem terheli. Ezt a Törvényjavaslat nem teszi meg. Ebből a szempontból tehát a bankok számára problémát fog okozni a bankszámla-követelést terhelő jelzálogjog esetén a kielégítési jog megnyílta és a bírósági végrehajtó értesítése közötti időszak kezelése. Nagyon is elképzelhető ugyanis, hogy a bíróság erre az időszakra megállapítja a bank felelősségét.
Érdemes arra is utalni, hogy a dematerializált értékpapír dolognak minősül, vagyis nem lehet rá a bankszámla-követelés elzálogosítására vonatkozó szabályokra alkalmazni.
9. A zálogjogosulti bizományos42
Új jogintézményként a Törvényjavaslat szabályozza a zálogjogosulti bizományos konstrukcióját. Ennek hátterében a konzorciális (szindikált) hitelezés igényeinek fokozottabb kielégítése áll. A nemzetközi gyakorlat szerint hitelkonzorcium esetén – bár a hitelfelvevővel az összes konzorciumi tag jogviszonyban áll – a hitelszerződés alapján befolyó összeget, illetve az azt biztosító zálogjogok érvényesítése során a hitelezőket illető vagyontárgyakat az ún. konzorciumvezető bank kezeli. Ez a bank a többi konzorciumi tag biztosítéki ügynökeként (security agent, Treuhander) jár el, ami azt is jelenti, hogy fizetésképtelensége esetén a saját hitelezői ezekre a vagyontárgyakra, illetve összegekre nem tarthatnak igényt. A hatályos jog alapján a konzorciumvezető bank a többi bank meghatalmazottjaként eljárhat ugyan, de ez nem védi a többi bankot attól, hogy a konzorciumvezető bank hitelezői hozzájussanak ahhoz a pénzösszeghez, illetve vagyontárgyhoz, ami egyébként a többi bankot illeti. Ezen igények alapján a Törvényjavaslat egy speciális bizományosi konstrukciót szabályoz.
A részletek ismertetése nélkül egyetlen szabályra hívnánk fel a figyelmet. Eszerint a zálogjogosulti bizományos hitelezői nem támaszthatnak igényt a zálogjogosulti bizományoshoz befolyt és elkülönítve tartott vagy kezelt pénzösszegekre, amelyekről megállapítható, hogy a zálogjogosultat illetik. 43
Nyitott marad azonban az a kérdés, hogy mi lesz a sorsa a még nem érvényesített zálogjogoknak, illetve az azok által biztosított követeléseknek. A 4: 122. § (1) bek. csak azt mondja ki, hogy a zálogjogosulti bizományos köteles saját vagyonától elkülönítve tartani és kezelni mindazt, ami a zálogjog érvényesítése alapján vagy egyébként a zálogjoggal kapcsolatban hozzá befolyt, illetve birtokába került. Egy még le nem járt követelés és az azt biztosító zálogjog értelemszerűen nem került még érvényesítésre sem, abból még nem folyt be semmi a zálogjogosulti bizományoshoz. Mivel itt jogról és követelésről van szó, annak birtokába sem kerülhet a zálogjogosulti bizományos. Kérdés, hogy ennek alapján, egy ellene indult felszámolási eljárás során, a zálogjogosulti bizományos hitelezői igényt tarthatnak-e a még érvényesítésre nem került zálogjogra és általa biztosított követelésre. A szabályozás célja nyilván az lenne, hogy ezt megakadályozza. Ehhez azonban pontosítani kellene a törvényszövegen. Ekkor lehetne eljutni arra a szintre, hogy a zálogjogosulti bizományos által kezelt zálogjogok és biztosított követelések teljesen védetté váljanak egy a bizományos ellen indított felszámolási eljárás során. Ennek elkerülése érdekében alkották meg a német jogban az ún. refinanszírozási nyilvántartást (Refinanzierungsregister).44
Ez a konstrukció elsősorban a zálogjog absztrakt formájával, az önálló zálogjoggal együtt tűnik igen rugalmas és hatékony eszköznek a konzorciális finanszírozás könnyebb és költségkímélőbb lebonyolításához.
10. A zálogjogi nyilvántartás
A kodifikáció menetét végigkísérő hosszas vita után a zálogjogi nyilvántartást továbbra is a közjegyzői kamara vezeti. A zálogjogi nyilvántartás a zálogkötelezettek személyéhez kapcsolódóan közhitelűen tartalmazza a nem lajstromozott ingó dolgokon, jogokon és követeléseken alapított jelzálogjogokat. Ezt a felsorolást a Törvényjavaslat kiegészíti még a vagyont terhelő zálogjoggal is. 45 A zálogjogi nyilvántartás nyilvános, tartalmát internetes honlapon bárki személyazonosítás nélkül, térítésmentesen megtekintheti. 46
Az ingyenes betekintés bárki számára, egy új lehetőség. Mintát a cégjegyzék szolgáltat, amelynél az ingyenes betekintés 2007. január 1-je óta biztosított. Jogalkotói szándék ennek kimondása az ingatlan-nyilvántartás esetében is. Fontos azonban kiemelni, hogy nem maga a bejegyzési eljárás, hanem csupán az adatokhoz való hozzáférés lehetősége lesz ingyenes.
A Szakértői Javaslat a zálogjogi nyilvántartásba való bejegyzés tekintetében megszünteti a közokirati kényszert. 47 Közokiratba foglalásra ez alapján csak ingatlan-nyilvántartási, illetve lajstromba történő bejegyzésnél lenne szükség. A cél a zálogjogi nyilvántartási bejegyzés olcsóbbá tétele. Ettől függetlenül a felek továbbra sem lennének elzárva attól, hogy a zálogjogi bejegyzés alapjául szolgáló zálogszerződést közokiratba foglalják, de ezt a Szakértői Javaslat – a hatályos jogtól eltérően – nem követeli meg. A Törvényjavaslat ettől eltérő szabályozást tartalmaz, eszerint ugyanis a zálogjogi nyilvántartásba való bejegyzésre csak ügyvéd (jogtanácsos) által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt zálogszerződés alapján kerülhet sor. 48 A Törvényjavaslat visszalépést jelent az elektronikus bejegyzés lehetősége vonatkozásában is.
11. Egyéb rendelkezések
A Törvényjavaslatban megtalálhatóak a jelzálogjog ranghelyéhez kapcsolódó jogintézmények, így a ranghely előzetes biztosítása, a megszűnt zálogjog ranghelyével való rendelkezés, és a ranghely fenntartás intézménye is. Ezekkel kapcsoltban felmerült, hogy a hitelezők nagyobb szabadságot élvezhessenek, vagy akár az adós kizárásával is élhessenek ezekkel a lehetőségekkel. Ez utóbbira lehetőséget nyújt a hatályos jogban is meglévő szabály, miszerint a tulajdonos a ranghellyel való rendelkezés jogáról harmadik személlyel vagy a lemondással érintett ranghelyet követő ranghelyen bejegyzett zálogjogosulttal szemben mondhat le. 49 Új jogintézményként szabályozza azonban a Törvényjavaslat a ranghelyszerződést, amelyben a zálogjogosultak harmadik személyek jogainak sérelme nélkül megállapodhatnak a rangsor módosításában.50
A zálogjog érvényesítésén belül a Törvényjavaslat egyértelműen növelni kívánja a zálogjog bírósági végrehajtáson kívül történő érvényesítésének a súlyát. Ebbe a körbe tartozik a zálogtárgy zálogjogosult általi értékesítése, a zálogtárgy tulajdonjogának a zálogjogosult által történő megszerzése és az elzálogosított követelés érvényesítése. Fogyasztói zálogszerződésre természetesen ebben a körben is speciális szabályok irányadóak, így a zálogjogosult nem szerezheti meg a biztosított követelés kielégítése fejében a zálogtárgy tulajdonjogát. 51 Új szabályozás a kielégítési jog gyakorlásának a felfüggesztése, illetve korlátozása. Erre akkor kerülhet sor nemperes eljárás keretében, ha a zálogjogosult a kielégítési jogának gyakorlása során a törvényben meghatározott kötelezettségeit megszegi. 52 Ezen új szabályok hatékony működésének feltétele a megfelelő eljárási szabályok megalkotása.
A Törvényjavaslat fenntartja a vagyont terhelő zálogjog intézményét. Ez nagyjából a hatályos szabályok átvételét jelenti. Bővül viszont a zálogkötelezettek személyi köre, hiszen valamennyi jogi személy és jogi személyiség nélküli nem természetes személy jogalany vagyonát is terhelheti a jövőben ilyen típusú jelzálogjog. Egy rendelkezésre érdemes külön is utalni, amelyet a hatályos jog is ismer. Eszerint a felek eltérő megállapodása hiányában a zálogjogosult ellenőrizheti a zálogkötelezett gazdálkodását. 53 Ezzel kapcsolatban arra kell utalni, hogy a zálogjogosultnak óvatosan kell ezzel a lehetőséggel élni, mert adott esetben a bíróság az adós keresete alapján megállapíthatja a felelősségüket, ha az ellenőrzésük alatti időszakban vagyonvesztés következik be.
12. Összefoglalás
A zálogjog jövőbeni szabályai a hatályos szabályokhoz képest részletesebbé, aprólékosabbá válnak. Egészen biztos, hogy az új Ptk. hatálybalépését követően számos jogalkalmazói probléma forrását jelentik majd ezek a rendelkezések. Ennek elkerülése érdekében a jogalkalmazóknak már idejében el kell kezdeniük ismerkedni a Törvényjavaslat szövegével.
JEGYZETEK
* A szerző kutatói ösztöndíjas a bécsi székhelyű Osztrák Banktudományi Társaságnál.
1 Csizmazia Norbert-Gárdos István: Az önálló zálogjogról kodifikációs szempontból, Polgári Jogi Kodifikáció, 2007. 3. szám, 32-41. old.
2 Gárdos István: Fiduciárius biztosítékok az új Polgári Törvénykönyvben, Gazdaság és Jog, 2008. 7-8. szám, 20-22. old.
3 Szakértői Javaslat az új Polgári Törvénykönyv tervezetéhez, Szerkesztő: Vékás Lajos, Complex, Budapest, 2008. A továbbiakban: Vékás (2008)
4 Ld. a Törvényjavaslat 4: 96. §-át, valamint a felek jogait és kötelezettségeit a kielégítési jog megnyílta előtt szabályozó 4: 110-117. §§-ait.
5 Ptk. 255. § (2) bek: “Semmis a kielégítési jog megnyílta előtt létrejött az a megállapodás, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. “
6 Törvényjavaslat 4: 94. §
7 Törvényjavaslat 4: 95. §
8 Törvényjavaslat 4: 99. § (4) bek. A Szakértői Javaslat 4: 108. § (3) bek. nem említi a rendelkezési jog fennálltát, de ezekbe a nyilvántartásokba a bejegyzésre csak akkor kerülhet sor, ha a zálogkötelezett a dolog vagy jog tulajdonosa, illetve jogosultja.
9 Szakértői Javaslat 4: 102. § (1) bek.
10 Törvényjavaslat 4: 96. § (1) bek.
11 A Szakértői Javaslat a megfelelő körülírás helyett más, azonosítására alkalmas körülírásról szól [4: 102. § (2) bek. első mondat],
12 Törvényjavaslat 4: 96, § (2) bek. második mondat,
13 Törvényjavaslat 4: 96. § (3) bek.
14 Törvényjavaslat 4: 96. § (4) bek.
15 Törvényjavaslat 4: 97. §
16 Törvényjavaslat 4: 97. § (2) bek.
17 A korábbi koncepciókban a “lehetővé tette” fordulat szerepelt, amely értelmezési nehézségeket okozott, a rendelkezési jog jövőbeni létrejötte miatt.
18 Törvényjavaslat 4: 97. § (3) bek.
19 Szakértői Javaslat 4: 104, §
20 Vékás (2008), 661. old.
21 Szakértői Javaslat 4: 105. §, Törvényjavaslat 4: 98. §
22 Szakértői Javaslat 4: 108. § (1) bek., Törvényjavaslat 4: 99. §. A Szakértői Javaslat telekkönyvről beszél, ennek létrehozatalára azonban csak abban az esetben kerülhetne sor, ha az ingatlanok nyilvántartása közigazgatási hatáskörből bírói hatáskörbe kerülne. Ez az elképzelés a Törvényjavaslatban már nem jelenik meg, vagyis újra lekerült a napirendről.
23 Törvényjavaslat 4: 99. § (2) bek.
24 A Törvényjavaslat 4: 15. § (2) bek. az üzletrészre is kiterjeszti a dolog fogalmát.
25 Eltérően fogalmaznak például a hajó- és a repülőgép lajstromról szóló jogszabályok.
26 Vékás (2008), 667. old.
27 Törvényjavaslat 4: 99. § (5) bek.
28 Törvényjavaslat 4: 100. § (1) bek.
29 Törvényjavaslat 4: 101, §
30 Szakértői Javaslat 4: 111. § (1) bek., Törvényjavaslat 4: 102. § (1) bek.
31 Szakértői Javaslat 4: 111. § (3) bek., Törvényjavaslat 4: 102. § (2) bek.
32 Szakértői Javaslat 4: 112. § (3) bek., Törvényjavaslat 4: 103. § (3) bek.
33 Bodzási Balázs: Egy nem-járulékos jellegű zálogjog helye és szabályozása a magyar polgári jogban, Jogi Tanulmányok 2007, Szerk: Nagy Marianna, Budapest, ELTE AJK, 2007, 21-45. old.
34 Törvényjavaslat 4: 105. § (1) bek.
35 Szakértői Javaslat 4: 114. § (2) bek.
36 Törvényjavaslat 4: 105. § (2) bek.
37 Törvényjavaslat 4: 109. §
38 Törvényjavaslat 4: 128. §
39 Szakértői javaslat 4:124. § (1) bek.: “érvényes értesítést nem kapott”; Törvényjavaslat 4: 115. § (1) bek.
40 Törvényjavaslat 4: 116. §
41 Törvényjavaslat 4: 151. §
42 A korábbi tervezetekben zálogjogosulti meghatalmazott néven szerepelt.
43 Törvényjavaslat 4: 122. § (2) bek.
44 Gesetz zur Neuorganisation der Bundesfinanzverwaltung und zur Schaffung eines Refinanzierungsregister, BGBl. v. 27. 9. 2005, Teil I, S. 28092819. Mindazonáltal a német refinanszírozási nyilvántartás sem oldott meg mindent problémát, amely a jelzálogjogok és biztosított követelések bizalmi (fiduciárius) alapon való kezelésével kapcsolatosak. Vitatott mindenekelőtt az, hogy ebbe a nyilvántartásba külföldi jelzálogbankok és céltársaságok (csak ezek lehetnek kedvezményezettek) bejegyzésre kerülhetnek-e. Erről részletesebben Isd. Otmar Stöcker: Grundzüge des Pfandbriefrechts, IV. Refinanzierungsregister, in: Scbimansky/Bunte/Lwoivski: Bankrecht-Handbuch, München 2007, 2707-2709. old.
45 Törvényjavaslat 4: 124. § (1) bek.
46 Törvényjavaslat 4: 124. § (2) bek.
47 Szakértői Javaslat 4: 135, §
48 Törvényjavaslat 4: 125. § (1) bek.
49 Törvényjavaslat 4: 134. § (4) bek.
50 Törvényjavaslat 4: 132. § (1) bek.
51 Törvényjavaslat 4: 138, § (1) bek.
52 Törvényjavaslat 4: 141. §
53 Törvényjavaslat 4: 158. § (2) bek.